Първи наем, преместване, надзор
Оценката на наема на имот на правилната цена е главоболие за лизингодателя, който трябва да покрие разходите си, да направи инвестицията си печеливша, да намери наемател и да не попада в обхвата на закона, който все повече ограничава договорната свобода по въпроса. Ние разглеждаме съществуващите наемни режими, от географското местоположение на имота, в тясна зона или не, до историята му под наем, първо наемане, текущ наем, тригодишен срок.
Наемането е двойно предизвикателство за лизингодателя! Всичко е свързано с адаптиране към доста мрачна икономическа ситуация, като в някои случаи се приемат жертви на нивото на очакваната рента и се адаптират към регулаторни ограничения, които ограничават развитието му в голям брой случаи. Само сезонните наеми и като цяло за период от по-малко от осем месеца (1) все още избягват тези изисквания. Независимо дали наемите са празни или обзаведени, трябва да помислите два пъти, преди да предложите наем на вашия наемател. Тъй като размерът му сега зависи от два критерия: географското местоположение на имота и историята на отдаването му под наем. Това ли е първият път на пазара, текущ лизинг или повторен лизинг? Ще разгледаме тези различни ситуации.
Наемате имота си за първи път
Старо жилище се счита за наето за първи път в два случая: то е наето за първи път от лизингодателя или е останало необитавано от наемател повече от осемнадесет месеца и лизингодателят го връща при наема пазар.
В неплътната зона наемът е безплатен
В тесни зони наемът все още е безплатен, с изключение на Париж
Конкретният случай на Париж
В столицата наемателят може да оспори твърде висок наем
Пазете се от данъка върху малки повърхности
В общините, разположени в зони А и А бис, характеризиращи се със значителен дисбаланс между търсенето и предлагането на жилище (3), вероятно ще бъдете облагаеми с данък върху високите наеми за малки площи, известен като данък. Този данък се прилага за наемане на стоки с жилищна площ по-малка или равна на 14 m², когато наемът надвишава 41,61 €/m². Ефектът от данъка е ограничаването на интереса на лизингодателя при наемане на актив над тази граница. Той се изчислява въз основа на разликата между разрешения таван и действително поискания наем. Ако наемете студио от 13 m² за месечен наем без такси от 780 € или 60 €/m², в даден град, ще трябва да платите този данък. Първо, данъчната администрация изчислява процентната разлика между месечния наем и референтния наем, за да определи съответната данъчна ставка: в нашия пример 44,19% [(60 - 41,61)/41,61 x 100]. Приложимата ставка е 25%, тъй като сте в групата „над 30% и по-ниска от 55%“. Дължимият данък се изчислява върху общата сума на наемите, събрани през годината: (12 x 780 €) x 25% = 2340 €. На практика се прилага само в случай на съдебни действия от наемател.
В процес на отдаване под наем на вашия имот
Увеличение на наема се планира за годишната годишнина от наема
Възможно е да се увеличава наемът всяка година, при условие че лизингът съдържа клауза за преглед на наема и лизингодателят уведомява наемателя. Това увеличение трябва да се извърши на датата, посочена в договора, или, в противен случай, на датата на годишнината от наема. Увеличението се изчислява с помощта на референтен индекс за наем (IRL), индекс, публикуван на тримесечие от Insee. Използваме референтното тримесечие на IRI, посочено в договора за лизинг, или в противен случай последния индекс, известен към датата на прегледа.
За да преразгледате наема, умножете сумата му (без таксите) по последната известна IRL и разделете цялата на IRL за същото тримесечие на предходната година. Собственикът информира наемателя за годишната ревизия на наема с препоръчано писмо с потвърждение за получаване (LRAR), като посочва метода на изчисление и прилага това увеличение само от датата на неговото искане. Ако лизингодателят позволи да премине датата на ревизия, предвидена в лизинговия договор, той губи правото да ревизира наема за изминалата година.
Като информиран наемодател, Аймерик наема апартамент в Жана от 1 май 2014 г. срещу наем от 500 евро без такси. Наемът се преразглежда всяка година на годишнината от датата на наема. Аймерик изпрати на Жана LRAR преди 1 май 2015 г., за да й съобщи за увеличението на наема. За да изчисли новия наем, той постъпи по следния начин: стар наем x (IRL за 1-во тримесечие 2015 г./IRL за 1-во тримесечие 2014 г.). Или 500 х 125,19/125 = 500,76 евро. Към май 2015 г. Жана трябваше да плати новия наем от 500,76 евро.