Предимства и недостатъци на инвестирането чрез Фонда за финансиране на строителството
Domik.ua вече написа на какво определено трябва да обърнете внимание при избора на нова сграда за инвестиция.
Една от най-важните характеристики е инвестиционната схема. Общо има около дузина такива схеми, но нито една от тях не дава 100% гаранция, че строежът ще бъде завършен в срок. И все пак има законни и следователно по-надеждни и полузаконни схеми, които създават значителни рискове за инвеститорите.
Съгласно Закона на Украйна за инвестиционната дейност, 4 инвестиционни схеми се считат за законни. Това са Фонд за финансиране на строителството (CFF), закупуване на безлихвени целеви облигации, Фондове за недвижими имоти и Институции за съвместни инвестиции. Последните две схеми не се утвърдиха в Украйна, но чрез FSF и продажбата на облигации апартаменти в къщи в строеж се продават от повечето водещи строители в столицата.
Днес ще говорим за Фонда за финансиране на строителството.
Какво е
Съгласно закона "За финансови и кредитни механизми и управление на собствеността при жилищно строителство и сделки с недвижими имоти", Фондът за финансиране на строителството е средства на физически и юридически лица, които се натрупват за строителство с последващо прехвърляне на обекта в собственост на тези лица.
Има 2 вида FFS - A и B. Във фондове от тип "A" се определя цената на строителството и отговаря за натрупването на необходимите средства, клиентът на строителството, във фондове от тип "B" това се извършва от управител на FFS. В Украйна фондове тип Б не се създават - това е твърде скъпо и не е изгодно за разработчика.
Кой може да създаде FSF
Съгласно гореспоменатия Закон "За финансовите и кредитни механизми" Фондът за финансиране на строителството може да бъде създаден от банкови институции и финансови компании, притежаващи лиценз за извършване на дейности за набиране на средства за финансиране на строителни или сделки с недвижими имоти. В същото време уставният капитал на такава институция трябва да бъде 1 милион евро и да бъде изцяло внесен преди началото на набирането на средства за строителство.
Контролирайте работата на фонд НБУ, ако управляващата банка, или Националната комисия за регулиране на пазарите на финансови услуги, ако управителят е финансова компания.
Управляващата банка на FFS открива сметка в Фонда в баланса си. Ако управителят е финансова компания, тя трябва да открие сметка във всяка избрана банка. Тази сметка ще бъде сметката на Фонда.
Как работи Фондът за финансиране на строителството
Създаването на FSF започва с разработването и одобряването на неговите правила и механизма на взаимодействие между страните - клиентът на строителството, разработчикът, управителят на FSF и упълномощителят (инвеститор). След това се открива сметка, на която се предполага да натрупва средства за строителство. След това строителният клиент прехвърля функциите си на предприемача (ако това са различни организации) и предприемачът подписва споразумение с мениджъра на FFS и поема задължението да изгради, въведе в експлоатация определен обект и го прехвърли в собствеността на възложителите.
На етапа на набиране на средства във ФСС инвеститорът - упълномощителят - сключва споразумение с фонда, а той от своя страна му възлага определен обект (апартамент). След изплащане на 100% от стойността на обекта, управителят прехвърля правата върху него на принципала и прехвърля получените средства на разработчика. След завършване на строителството, предприемачът прехвърля инвестиционния обект в собственост на инвеститорите. След прехвърлянето на всички обекти в собственост на принципалите, FSF се ликвидира.
В този случай разработчикът прехвърля всички права върху строящия се обект на управителя на FFS и споразумението за прехвърляне на права на собственост между управителя и предприемача се сключва отделно. Теоретично, ако разработчикът не изпълни задълженията си, мениджърът на FFS може да прекрати договора с него и да го сключи с други разработчици. На практика, разбира се, това едва ли е осъществимо.
Трябва да се отбележи, че FSF не е юридическо лице и в случай на ликвидацията му средствата остават в сметката и могат да бъдат прехвърлени на друг управител, за да продължи строителството.
Ползи от Фонда за финансиране на строителството
1. Създаването и функционирането на фонда са ясно регламентирани от закона.
2. На инвеститора е определен определен обект, а интересите му са защитени от закона. Това минимизира риска от двойна продажба.
3. Многостепенен контрол: FSF е длъжен да контролира предприемача, като в същото време дейността на фонда се контролира от държавата.
4. Минимизиране на нецелевото използване на средства: средствата, натрупани за изграждането на всяко отделно съоръжение, се отделят от останалите активи на FSF.
5. Теоретично е възможно да смените разработчика или мениджъра, ако те не изпълняват задълженията си. Но на практика това е трудно осъществимо, тъй като често FFS се създават и контролират от строителни компании.
6. Създаването на FFS предполага наличието на пълен пакет разрешителни за строителство.
Недостатъци на FFS
1. В Украйна средствата за финансиране на строителството в по-голямата част от случаите се създават от предприемачи и също се контролират от тях. Първо, което значително намалява възможностите за контрол на мениджъра на разработчика, и второ, в стандартен договор интересите на разработчика обикновено са защитени повече.
2. Ако принципалът откаже да участва във FSF, депозираните средства му се връщат само след като обектът, който му е възложен, бъде продаден на друг инвеститор или след пускането на къщата в експлоатация.
3. Инвеститорите не могат да регистрират собственост върху незавършен строителен обект. Повечето схеми обаче изключват тази възможност.
4. Липса на пряка връзка между клиента и предприемача - това усложнява възможността да се предявяват претенции към него.
5. Няма застраховка за отговорността на предприемача за ненавременното въвеждане в експлоатация на съоръжението.
Разработчиците казват, че FFS е почти 100% гаранция, че инвеститорът ще получи апартамента си навреме. Всъщност няма абсолютно никаква гаранция, но днес фондът за финансиране на строителството се счита за най-надеждната от съществуващите инвестиционни схеми.