Правният режим за очевидни дефекти и несъответствия в контекста на продажбата на сграда

Доклад от заседанието на комисията по недвижими имоти на Парижката адвокатура на 8 февруари 2012 г., изготвено от Anne-Lise Lonnée-Clément, главен редактор на Lexbase Hebdo - частно издание

дефекти

Отворена комисия: Недвижими имоти
Съ-ръководители: Jehan-Denis Barbier и Jean-Marie Moyse, адвокати в адвокатската колегия в Париж


Лектори: Мари-Кристин Бугно, адвокат в съда, преподавател в Юридическия и икономически факултет на Париж Асас

Тъй като закон № 2009-323 от 25 март 2009 г., мобилизиращ за жилища и борба срещу изключването (Lexbase №: L0743IDU), очевидното несъответствие вече не попада в рамките на договорната отговорност, а в рамките на режим на явни дефекти, предвиден в членове 1642-1 (Lexbase N °: L8942IDK) и 1648, параграф 2 (Lexbase N °: L9212IDK), от Гражданския кодекс.

Член 1642-1, изменен с член 109 от закон № 2009-323 от 25 март 2009 г., предвижда, както следва: „Продавачът на сграда, която трябва да бъде построена, не може да бъде разтоварен нито преди приемане на строителството, нито преди изтичането на период от един месец след завладяването от купувача, строителни дефекти или дефекти на съответствието, които са очевидни. Няма да има основание за разваляне на договора или намаляване на цената, ако продавачът се задължи да извърши ремонт ".

И член 1648, изменен с член 109 от закон № 2009-323 от 25 март 2009 г., сега гласи: „Искът, произтичащ от скрити дефекти, трябва да бъде предявен от купувача в рамките на две години от откриването на дефекта. В случая, предвиден от член 1642-1, искът трябва да бъде предявен, поради прекъсване на възбраната, в рамките на една година от датата, на която продавачът може да бъде освободен от дефектите или очевидните дефекти ".

Следователно от датата на доставката, с други думи на завладяването на помещението (което обикновено съответства на предаването на ключовете), купувачът има срок от един месец, за да докладва за дефектите и очевидните несъответствия; след това той трябва да активира продавача в рамките на една година. Следователно на практика той трябва да възложи на продавача в рамките на една година и един месец от предаването на собствеността му.

Ако крайният срок не бъде спазен, купувачът има възбрана в действието си срещу продавача.

С цел защита на физическото лице спрямо професионалния възложител, Касационният съд, имайки предвид, че този период от един месец е малко кратък, решава „че купувачът е допустим за една година от приемната работа или изтичането на период от един месец след завладяването на произведенията, за да се предяви срещу продавача искът с гаранция за явни дефекти, дори денонсиран след изтичането на този период от един месец "(подчертаваме) (Кас. цив. 3, 16 декември 2009 г., n ° 08-19.612, FS-P + BN ° Lexbase: A7132EPT).

Установената система е валидна, разбира се, при условие, че очевидният дефект или несъответствие съществува от произхода на доставката. Този въпрос е източникът на значителни съдебни спорове, знаейки, че често е трудно да се определи дали очевидният дефект е резултат от лоша изработка от страна на строителя или е резултат от злоупотреба от купувача на неговия имот.

Съдебната практика отдавна признава, че в акта за продажба страните могат по конвенционален начин да разширят задълженията на продавача на сграда, която ще бъде построена, до гаранцията за перфектно завършване, предвидена в член 1792-6 (Lexbase N °: L1926ABX). Това е решение от 4 юни 1998 г., което установява този принцип (Cass. Civ. 3, 4 юни 1998 г., n ° 96-19.207 N ° Lexbase: A4878CMM).

Не забравяйте, че юридически гаранцията за перфектно завършване тежи само на производителя.

Трябва също така да се отбележи, че ако продавачът, възложителят, изчезне, купувачите имат директен регрес срещу строителите, на основание член 1792-6 от Гражданския кодекс, тъй като се счита, че купувачът е суброгиран в права на възложителя.

Що се отнася до изходната точка, съдебната практика изясни, че от членове 1642-1 и 1648, параграф 2 от Гражданския кодекс следва, че ако продавачът на сграда, която трябва да бъде построена, не се ангажира да поправи очевидните дефекти или очевидните не- Съответствия, искът за прекратяване на договора или намаляване на цената трябва да бъде предявен, поради прекъсване на възбраната, в рамките на една година от датата, на която продавачът може да бъде освободен от очевидни дефекти, c 'т.е. по-късно от следните две събития: приемане на произведенията, със или без резервации, или изтичането на период от един месец след завладяването (Cass. civ. 3, 15 май 1974 г., № 73-10.692 Lexbase №: A5618CHK). С други думи, срокът за прибягване започва да тече от датата на отчета за доставка или от доклада за приемане, ако това се случи след доставката, което често се случва.

Освен това периодът се прекъсва от действието в съкратено производство, след което периодът се спира до подаване на експертния доклад. Въпреки това, като предпазна мярка, също така е целесъобразно да се призове по същество незабавно в рамките на срока и да се поиска спиране на производството пред съдиите, до подаване на експертния доклад.

След като докладът на експерта бъде подаден, ще се открие нов период от една година за възобновяване на действието.

Когато конструкцията е под формата на жилищна сграда, купувачът има качество да денонсира очевидните дефекти и очевидните несъответствия на своите частни части; от друга страна, синдикатът на съсобствениците на сградата, представляван от управителя на сградата, трябва да упражни действието по отношение на общите части. По принцип се съставя отчет за доставка за всяка частна част и доклад за доставка за общите части, подписан от довереното лице, временно назначено от разработчика.

Често срещаният проблем е при купувачите, които имат частно право на ползване на тераса или градина, които декларират в своите минути на резервации явни дефекти в тези елементи, докато те засягат общите части. Всъщност, тъй като съсобственикът е недопустим да подава жалбите си за очевидни дефекти и несъответствия, засягащи общите части, ако те не бъдат денонсирани от довереното лице, нарушенията не могат да бъдат отстранени. Купувачът, който открие тези дефекти и несъответствия, трябва задължително да помисли да ги денонсира на довереното лице, за да може последният да предприеме действия.

От решение, постановено от третия граждански състав на Касационния съд, става ясно, че квалификацията на „привиден дефект“ зависи от два критерия: неговата дата на възникване и характеристиките му (Cass. Civ. 3, 21 септември 2011 г., бр. 09-69.933, FS-P + BN ° Lexbase: A9594HXM).

Що се отнася до датата на възникване, очевидният дефект трябва да съществува към датата на притежаване на помещението. Повтарящ се проблем е проблемът с драскотините по пода. Всъщност някои собственици забелязват драскотините по паркета два или три месеца след доставката. Ето как гореспоменатата съдебна практика на Касационния съд от 16 декември 2009 г., която удължава срока за денонсиране на разстройства през следващата година - и не само в рамките на един месец - е трудно да се приложи на практика. защото ни остава проблем с доказването на датата на възникване. Същото се отнася и за датата на възникване на пукнатините. Всъщност изглежда трудно да си представим, че експертът, присъствал на място две години след доставката, може да определи дали е имало пукнатина към датата на доставката или е възникнала през следващите месеци. Като цяло експертът заключава, че дефектът трябва да е съществувал от произхода.