Покупка на наетия имот от лизингодателя - с две възможности за притежателя на актива

На практика ситуацията е доста често срещана, когато имотът първо се дава под наем и след това се изкупува от лизингополучателя. В материала по-долу ще говорим за характеристиките на отражението в счетоводството на лизингодателя на операции, свързани с обратно изкупуване на наето имущество, с две възможности за притежателя на актива.

Погасяване на наетия актив.

В същото време Закон № 164-FZ не установява процедурата за обратно изкупуване на имущество, което е предмет на лизинг, и не разкрива понятието „цена на обратно изкупуване“. Затова нека се обърнем към член 625 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който договорът за финансов лизинг (лизинг) е подвид на договор за лизинг и към него се приемат общи разпоредби за лизинг, които не противоречат на установените правила на Гражданския кодекс на Руската федерация за договор за финансов лизинг (лизинг).

Съгласно член 624 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за наем може да предвижда наетите имоти да станат собственост на наемателя след изтичане на срока на наема или преди изтичането му, при условие че наемателят заплати цялата предвидена цена за обратно изкупуване по споразумението.

Ако условието за обратно изкупуване на наети вещи не е предвидено в договора за наем, то може да бъде установено чрез допълнително споразумение на страните, съставено под формата на договор за покупко-продажба, които в същото време имат право да се споразумеят за компенсирането на предварително платени лизингови плащания в цената на обратно изкупуване.

Основата за прехвърляне на собствеността върху наетия актив е пълното плащане на цената на обратно изкупуване, което трябва да бъде определено в договора или в допълнително споразумение.

Прехвърлянето на собствеността върху наетия актив се определя от член 19 от Закон № 164-FZ.

В съответствие с този член договорът за лизинг може да предвижда, че лизинговият актив става собственост на лизингополучателя след изтичане на договора за лизинг или преди изтичането му при условията, предвидени в споразумението на страните.

Съгласно параграф 1 от член 28 от Закон № 164-FZ, лизинговите плащания означават общия размер на плащанията по договора за лизинг за цялото времетраене на лизинговия договор.

Лизингодателят определя тази сума като възстановяване на разходите на лизингодателя, свързани с придобиването и прехвърлянето на лизинговия актив на лизингополучателя, възстановяване на разходи, свързани с предоставянето на други услуги, предвидени в договора за лизинг, както и като доход на лизингодателя. Общият размер на договора за лизинг може да включва цената на обратно изкупуване на лизинговия актив, ако договорът за лизинг предвижда прехвърляне на собствеността върху лизинговия актив на лизингополучателя.

В същото време включването на цената на обратно изкупуване в общия размер на лизинговите плащания не означава, че цената на обратно изкупуване не трябва да бъде изолирана от общата сума на договора.

В съответствие с параграф 5 от член 15 от Закон № 164-FZ, лизингополучателят може да придобие наетият предмет в собственост въз основа на договор за покупко-продажба.

Договорът за покупко-продажба трябва да съдържа цената на стоките и срока за нейното плащане (членове 485, 486 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Липсата на цена за обратно изкупуване може да доведе до следните последици:

- прехвърлянето на лизинговия актив се признава като безплатен трансфер. В този случай лизингодателят няма да може да вземе предвид остатъчната стойност на наетия актив за данъчно счетоводство, а наемателят ще плати данък върху пазарната стойност на наетия актив;

- липсата в споразумението на цената за обратно изкупуване и времето на нейното плащане излага лизингополучателя на риска, че приспадането на ДДС за цялата сума на споразумението може да бъде признато от данъчния орган само след прехвърляне на собствеността върху имота, който е предмет на лизинг. Това ще доведе до преразглеждане на приспадането на сумата на ДДС по договора за лизинг и дори до санкции за сумата на ДДС по споразумението, подобно на приписването на разходите на всички лизингови плащания с цел данък върху печалбата. В същото време лизингодателят ще трябва да плати ДДС върху пазарната стойност на безплатното прехвърляне на лизинговия актив на лизингополучателя;

- заплахата от прилагане на корекции за данъчни цели на която и да е, дори минималната цена за обратно изкупуване на пазарното ниво е малко вероятно, тъй като това споразумение за покупко-продажба е взаимосвързано с лизинговата част от договора за лизинг и пазарната цена трябва да се определя изцяло съгласно договора за наем, въз основа на размера на лизинговите плащания, а не за наеми и плащания за обратно изкупуване поотделно.

Следователно, за да няма противоречиви ситуации в договора за наем с прехвърлянето на собствеността, плащането за обратно изкупуване и срокът за неговото плащане трябва да бъдат посочени отделно. Дори съгласно сключените договори за наем, задайте какъвто и да е, дори минималния размер на плащането за обратно изкупуване, като същевременно установите момента на неговото плащане и момента на прехвърляне на собствеността. Напротив, при отдаване под наем на медицинско оборудване е препоръчително да се увеличи откупното плащане.