По този начин изчислявате дали си струва да закупите имот
Преди да купите кооперация, е важно да изчислите и внимателно да претеглите дългосрочната тежест.
Снимка: Андреа Уорнеке/dpa-tmn
Берлин/Хамбург Има много какво да се каже за закупуването на недвижими имоти като пенсионен план. В процеса на вземане на решение обаче трябва да се включи изчислителен модел.
За повечето хора покупката на дом е най-голямата инвестиция в живота им. Проектът означава дългове от десетилетия, дори ако лихвените проценти са ниски и заемът за сграда от банката е евтин.
От друга страна, има високи цени на недвижимите имоти. Ето защо преди да се преместите в собственост е важно да помислите дали семейството е по-добре финансово от мечтаната къща или апартамент, отколкото от живота под наем. Как може да се изчисли това?
Да вземете предвид, наред с други неща, доходите, условията на заема, собствения капитал и накрая възможната цена за вашите собствени четири стени, както и предишния наем. Специалистите по недвижими имоти също работят с тази информация. Сравнявате покупната цена и наема, за да определите съотношението между покупната цена и наема.
Претегляне между покупна цена и наем
Той предоставя важна индикация за това дали планираната инвестиция или инвестицията е печеливша. Индикаторът помага на собствениците-обитатели да преценят месечното натоварване и по този начин достъпността на имота.
„Колкото по-малко е съотношението между покупната цена и наема, толкова по-добре“, обяснява Йорг Сахр, редактор на списание „Finanztest“.
Изчислението се основава на годишния наем, например 9600 евро (дванадесет пъти 800 евро). Покупната цена, приемаща 200 000 евро, е разделена на 9600 евро. Примерът води до фактор почти 21: Потенциалният собственик ще трябва да плати 9600 евро основен наем за почти 21 години, докато бъде достигната покупната цена на апартамент.
Обектите с подобен размер и оборудване се сравняват. При анализа се изключват разходите за наем и допълнителни покупки, както и бъдещите увеличения на наемите и увеличаването на стойността на желания имот.
Добър показател е 20 до 22 пъти наема
Факторите около 20 дават първоначална индикация, че покупката може да бъде по-добра от наемането. „За обитателите на собствениците 20 до 22 пъти годишният наем е добър показател, че те могат да си позволят имота“, казва Sahr.
Тогава финансовата тежест от закупуването на собствените ви четири стени би била малка или не повече от наема.
В градове като Хамбург или Берлин обаче коефициентът е значително по-висок. „Тук факторите на изкупната цена обикновено са над 30 и 50 пъти“, казва Александър Кролзик, ръководител на отдел „Финансиране на недвижими имоти“ в Хамбургския потребителски център.
Поради това в текущо проучване за Пощенска банка институтът Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut стигна до заключението, че наемателите карат по-добре например в Хамбург, тъй като плащат средно 21% от нетния си доход на домакинството за покрив над главата си от 70 квадратни метра, в сравнение с 33% за покупка са.
Не решавайте само от гледна точка на финансовите инвестиции
Тя се основава на общоприетото правило, че не повече от 30 процента от нетния доход трябва да се харчат за препитание. Но Кролзик не иска да приеме това сам. „Веднъж имах семейство, което ме съветваше, че наистина искат да си купят апартамент под наем. Коефициентът на наемната цена е 40 "."
От чисто финансова гледна точка това не е полезна инвестиция, но има още много какво да се каже за покупката - „не на последно място, защото активите могат да бъдат изградени устойчиво. И това обикновено означава по-ниски разходи за жилище в напреднала възраст за подходящ за възрастта имот. "
Катя Мекдам, мениджър на проекти, живееща в консултанта по недвижими имоти Bulwiengesa в Мюнхен, подчертава, че заемът за жилище трябва да бъде изплатен най-късно до пенсионирането ви. „От определена възраст покупката вече не може да се управлява до голяма степен“, казва експертът.
Следене на тежестта на пенсионирането
Но Кролзик би искал да постави и това твърдение в перспектива: „В идеалния случай е така, но не е задължително.“ От една страна, „типичните“ купувачи днес са по-склонни да имат четиридесет години, така че изискването често не се получава математически.
От друга страна, наемът ще трябва да се плаща дори в пенсионна възраст. "Затова е важно преди всичко тежестта в пенсионна възраст да е ниска и с намаления доход лесно поносима", обобщава финансовият експерт.
Така че, ако имате управляем остатъчен дълг, когато се пенсионирате и/или можете да коригирате съответно лихвения процент, покупката е напълно разумна за вас.
Йорг Сахр посочва, че купувачите имат предимството да могат да изчисляват фиксирани лихви по време на срока на заема, докато наемателите винаги трябва да очакват увеличение на наема. След като имотът бъде изплатен, се дължат само парите на къщата, което обикновено е по-малко от разходите за живот.
Не забравяйте високите спомагателни разходи
Но преди всичко купувачите трябва да заплатят високите спомагателни разходи със собствени средства. С данък върху прехвърлянето на недвижими имоти (4,5 процента), нотариални такси (1,5 процента) и брокерска такса от 6,25 процента, те бързо съставляват добри дванадесет процента от покупната цена в Хамбург. „Не е лесно по време на ниски лихвени проценти, където спестяването е трудно“, казва Кролзик.
Той се надява, че политиците ще намерят смелост да регулират. „Например чрез определяне на национална горна граница за комисионната на брокера или по-равномерно регулиране на данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти.“ Всъщност няма смисъл един и същ разход да се заплаща по различен начин и че данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти не трябва да използва по-добре възможностите на политиката за сетълмент.