Отдаване под наем на поземлен имот
Наемът е спешно платено владение и ползване на поземлен имот. Лизингът може да бъде даден на терени, които са в държавна, общинска, частна собственост, без ограничение в обращение. Гражданите на Руската федерация, юридическите лица, както и чужденците и лицата без гражданство имат право да действат като наематели, с изключение на случаите, предвидени в КТ. Максималният срок на наема е 50 години. Наемът се определя от договора за наем, или по предписания ред - при отдаване под наем на държавна (общинска) земя.
Съгласно чл. 22 от Гражданския кодекс (за разлика от общото правило на Гражданския кодекс на Руската федерация за субаренда само със съгласието на лизингодателя), лизингополучателят на парцела има право да прехвърли своите права и задължения по договора за лизинг за поземления парцел на трето лице, включително залагане на права за наем на поземления парцел, депозирането им като вноска в уставния капитал на търговско партньорство, дружество или дялова вноска в производствена кооперация, за сключване на договор за сублизинг в срока на договора за наем на парцела, без съгласието на собственика на парцела при неговото уведомление, освен ако не е предвидено друго в договора за наем на парцела. Това правило важи и при отдаване под наем на държавен (общински) парцел за период повече от 5 години. Съответно новият лизингополучател на поземления парцел става отговорен по договора за наем за поземления парцел на лизингодателя, с изключение на случая на прехвърляне на правата за наем като обезпечение.
Процедурата за сключване на договори за наем на парцели се регулира от Гражданския кодекс на Руската федерация, който предвижда общи изисквания за такива сделки. Спецификата при сключването на договори за наем на земя се регулира от КТ на РФ.
Предсрочното прекратяване на договор за наем на поземлен имот, сключен за период над 5 години, по искане на лизингодателя, е възможно само въз основа на съдебно решение в случай на съществено нарушение от страна на наемателя на условията на договора за наем на земя.
Като общо правило собствениците на парцели могат свободно да ги отдават под наем в съответствие с нормите на гражданското и поземленото законодателство. Ограничения се установяват по отношение на Руската федерация - собственикът на поземлените парцели, посочени в параграф 4 на чл. 27 от КТ като изключени от обращение, а в параграф 11 от чл. 22 - забрана за отдаване под наем на терени, изтеглени от обращение, с изключение на случаите, установени от федералните закони. Кодексът на труда на Руската федерация осигурява преимущественото право на лизингополучателя на парцела след изтичане на договора за наем да сключи нов договор за наем на парцела, с изключение на следните случаи:
когато собственикът на сграда, структура или конструкция, намираща се на този обект, иска да упражни предимството си на право на отдаване под наем на този парцел (клауза 5 от член 35);
когато граждани и юридически лица - собствениците на сгради, съоръжения, структури, разположени върху поземлени парцели, които са в държавна или общинска собственост, желаят да упражнят своето изключително право да приватизират парцели или да придобият правото да ги отдават под наем (клауза 1 на член 36);
когато лизингодателят желае да прекрати договора за наем във връзка с извършването от наемателя на действията (бездействието), предвидени в чл. 46 ZK.
Наемателят на поземления имот има право да прехвърли правата и задълженията си по договора за наем за поземления парцел на трето лице, включително да заложи правата за наем и да ги направи като вноска в уставния капитал на търговско партньорство или фирма или дялова вноска в производствена кооперация в рамките на срока на договора за наем земя без съгласието на собственика на земята, при условие на неговото уведомяване. При сключване на договор за наем на земя обаче е възможно да се предвиди необходимостта от такова съгласие.
По-широк обхват от права се предоставя на лизингополучателя при отдаване под наем на държавен или общински поземлен имот за период от повече от пет години:
Лизингополучателят на парцела има право, в рамките на срока на договора за наем на парцел, да прехвърли правата и задълженията си по този договор на трето лице без съгласието на собственика на парцела при неговото уведомление;
промяна на условията на договора за наем на поземлен имот без съгласието на неговия наемател и ограничаване на правата на наемателя, установени от договора за наем, не се допуска.
Поземленият участък, предоставен на лице за постоянно ползване, има ясно установени граници и местоположение, записани в документите, удостоверяващи правата върху поземления имот. Правото на постоянно ползване подлежи на регистрация по предписания начин. Лицето, на което е предоставен за постоянно ползване на парцела, има право самостоятелно да използва парцела за целите, за които е предоставен, включително за изграждане на сгради, конструкции и други недвижими имоти.