ОТ РУСКО ПРАВО ДО ФРЕНСКО ПРАВО ИТИНЕРАР D; ПОКУПАТЕЛ ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ; Фонтано
Статия, публикувана в Преглед „Европейско данъчно облагане и международно бизнес право“ № 152
(2007 г.)
След краха на социалистическия режим в Русия пазарът на недвижими имоти навлезе в нова ера, отваряйки се за чуждестранни придобивания. Всъщност по време на съветския режим цялото имущество е принадлежало на държавата и физическите лица са имали право само да го използват. Голямо сътресение бе въведено през 1986 г. със Земевата реформа, която въведе напълно нова концепция за руските граждани: частна собственост върху недвижими имоти. От тази дата започна дълга вълна на приватизация, която означаваше за руснаците, че те вече могат свободно да избират да купуват и продават недвижимите си имоти според своя свободен избор.
Създадените структури обаче все още са слабо развити и изглеждат недостатъчни, за да гарантират сигурна и ефективна правна рамка за потенциалните купувачи. Изглежда дори, че осъществяването на проект за придобиване на недвижими имоти в Русия ще остане истинско препятствие.
За да се ориентират по този начин, френските читатели ще търсят общи точки със собствената си система. Но очевидно е, че вниманието му ще бъде насочено главно към различията. Във всеки случай това сравнение с руската правна система сега е от съществено значение, за да се улесни задачата на френските нотариуси, които трябва да се справят със значителен приток на клиенти от Русия, като целта е да се разберат възможни проблеми, свързани със сделките и да се постигне най-доброто отговарят на техните изисквания. Предвиждането на поведението и реакцията на последните е част от целите на тяхната мисия, която е да обслужва най-добре интересите на всички страни.
Различните етапи от придобиването на недвижими имоти в Русия
Намерете избрания от вас имот
Хората, които желаят да придобият или продадат недвижими имоти във Франция, имат няколко решения: или договарят условията за продажба директно помежду си, или се обаждат на посредник, агент по недвижими имоти или нотариус, който ще им помогне да се срещнат. Последният случай често се представя като единична възможност, ако придобиващият се намира в чужбина. По повод на сключената по този начин сделка с недвижими имоти посредникът има право на комисионна, която обикновено се изчислява като намаляващ процент от продажната цена на имота (обикновено между 5% и 6%). Тя може да бъде поета от купувача ("комисионна в допълнение към продажната цена") или от продавача ("комисионна, включена в продажната цена").
Професията на френски агент за недвижими имоти е строго регламентирана от закона от 2 януари 1970 г. Всъщност той може да действа като посредник при продажба, само ако е получил мандат от продавача или купувача.
Същото важи и за придобиването на апартаменти или недвижими имоти в Русия, по-специално от чужденци, с тази разлика, че агентът по недвижими имоти играе преобладаваща роля тук. Всъщност прибягването до нотариус не е от съществено значение за придобиването на недвижимо имущество в Русия, а отговорността на агента за недвижими имоти е да подготви всички необходими документи и да извърши проучвания, по-специално на нотариалните документи, за да се гарантира сигурността на сделката към страните.
В този случай руският агент за недвижими имоти има право на възнаграждение (брокерски такси), което се заплаща от клиента, на когото се предоставя услугата, независимо дали става въпрос за продажба или покупка. И в двата случая размерът на таксата обикновено се изчислява и като процент от продажната цена, започвайки от 5% за най-евтините имоти и намалявайки до 2% за имоти с приблизителна стойност 2 000 000 USD.
По този начин, купувачът, който се е насочил към избрания от него имот, ще бъде въпрос за представяне на различните етапи от придобиването на имот.
Преговори и подписване на договор за продажба или предварителен договор
Сделката с недвижими имоти обикновено се извършва във Франция на два етапа:
- подписването на договор за продажба
- подписване на нотариалния акт за продажба
Веднага след като продавачът и купувачът постигнат споразумение относно условията на продажбата, те могат да подпишат обещание за продажба, наречено също „договор за продажба“. Това е договор, в края на който продавачът се задължава да продаде посочения имот, а купувачът да купи споменатия имот на определена цена.
Тъй като купувачът използва заем за придобиване на имота, договорът за продажба систематично съдържа предшестващото условие за получаване на ипотека.
Руснаците са по-запознати с този вид договори под името "предварително споразумение". Последното се състои от събирането на административни документи, обосноваващи качеството на страните и особено правото им на собственост върху обекта на продажба.
По този начин, за да се избегне възможен конфликт на интереси, днес е важно да се извърши внимателно разследване на историята на желания имот (известен като „произход на собствеността“ във френските нотариуси).
Всъщност по съветско време, за да може да се запази правото на живот в апартамент, трябва да се регистрира там (понятие, известно на руснаците под името прописка), което е равносилно на официален печат издаден от държавен еквивалент на руски „довереник“ (домрабротник, буквално преведен като „управител на сграда“), удостоверяващ ефективното заемане на помещенията. По време на приватизацията членовете на семейството, "регистрирани" в този апартамент, станаха съсобственици и всеки притежаваше неделим дял в жилището.
Още по-важно е да се провери историята на имота при наследяване на имот. Всъщност и като пример, за разлика от френските закони за наследяване, в Русия е възможно да стане собственик на имот, докато наследникът на непосредствена степен все още е жив. Например, дете, което наследява апартамент и което не го управлява като добър баща, може да отнеме собствеността върху въпросния имот в полза на детето си, което е управлявало и поддържало този имот (действително жилище, плащане на данъци, работа и т.н.).