Ограничителни условия за прилагане на режима на ДДС за специалисти по недвижими имоти
Държавният съвет току-що уреди дебат, който продължава няколко години по въпроса за ДДС върху маржа. В съответствие с позицията на Берси, административният съдия счита, че режимът на ДДС върху маржа не може да се прилага, когато сградата е придобита като построена сграда.
В неотдавнашно решение Висшият административен съд заема позиция по предмет, който вече е източник на редица решения, постановени от по-нисши административни органи, този по ДДС върху маржа по случаите, когато данъкоплатецът е придобил построена земя, разрушена сградата, която беше там и продаде земята в няколко лота (CE, 27 март 2020 г., n ° 428234). Като приема противоположното мнение на съдебната практика на административните съдилища и апелативните административни съдилища, които единодушно са се произнесли по този въпрос, Държавният съвет се присъединява към данъчната администрация, като решава, че режимът на ДДС върху маржа е неприложим за тези видове.
За Държавния съвет този тип операции превръщат застроената земя в земя за строеж, което прави невъзможно прилагането на режима на изключение за ДДС върху маржа. Това решение се присъединява към позицията на Bercy, за която този режим може да се прилага само ако има идентичност между придобитото и препродаденото имущество. Промяната в квалификацията нарушава прилагането на режима на ДДС марж. Ако обаче член 268 от Общия данъчен кодекс (CGI), на който се основава Държавният съвет, предвижда, че за прилагане на режима на ДДС върху маржа, първоначалното придобиване не трябва да е обект на ДДС, това не включва всяко условие, свързано с идентичността на стоките. Решенията на съдиите също се основават на същия член 268 от CGI, но считат, че доктрината на данъчната администрация добавя към закона допълнително условие.
Професионалисти в сферата на недвижимите имоти
Новото решение на Държавния съвет е насочено към доста често срещани ситуации, които могат да бъдат анализирани като операции по уплътняване, извършвани от търговци на имоти или предприемачи. На практика това означава закупуване на къща със съседна строителна земя. Впоследствие къщата най-често се разрушава и операцията за разделяне на парцели дава възможност да се препродадат няколко парцела за строителство. Предприемачите и търговците на имоти, които извършват тези операции, препродават партидите на физически лица (които не могат да възстановят ДДС, което следователно увеличава цената на земята или намалява маржа на предприемача). Докато ДДС за недвижими имоти се прилага по принцип за общата стойност на стоките, продадени от търговци и предприемачи, маржин режимът на ДДС позволява на специалистите по недвижими имоти да прилагат ДДС върху единствената разлика между продажната цена и покупната цена на продадения имот. Този режим се прилага за покупко-препродажба на строителна земя и сгради, завършени за повече от пет години, в случай на възможност за ДДС при препродажба за последните. В съответствие с член 268 от CGI придобиването на имота не трябва да е отворило правото на приспадане на ДДС.
Корекция на ДДС
Благоприятни първоинстанционни решения
Актуализация на това решение с Pierre Appremont, преподавател в ICH-CNAM и партньор в адвокатска кантора Kramer Levin
Les Petites Affiches: Кои специалисти по недвижими имоти са засегнати от тази позиция относно прилагането на ДДС върху маржа ?
Pierre Appremont: Те са главно разработчици и търговци на имоти. Посочената тук ситуация се отнася до операции по уплътняване. Всъщност тези специалисти по недвижими имоти първо придобиват имот, състоящ се от къща и градина, павилион, разположен в покрайнините на града като цяло. На второ място, сградата ще бъде унищожена и операцията за разделяне на парцели позволява препродажбата на няколко парцела за строителство.
LPA: Защо е вероятно да се приложи режимът на маржа на ДДС? ?
Pierre Appremont: По отношение на ДДС на недвижими имоти по принцип се прави разлика между производствени и доставки на нови сгради, за които се прилага общ закон режим на ДДС върху общата цена на продажбата и някои операции за покупко-препродажба. Сгради в държавата, за които може да приложи режим на ДДС върху маржа. За нови сгради, като за строителна земя, когато придобиването на имота не поражда право на приспадане на ДДС, базата на ДДС се съставя от разликата между продажната цена и продажната цена. Това е ДДС върху маржа. Ако продажбите на строителна земя на физически лица са изключени от обхвата на ДДС за недвижими имоти, когато тези прехвърляния се извършват от предприемач или търговец на имоти, те подлежат на облагане с ДДС върху маржа.