Ограничения при продажбата на земеделска земя - полезни ефекти и странични ефекти
Автор: Богдан Унгуряну/Дата на публикуване: 11-09-2020 13:09
Продажбата на земеделски земи, разположени извън застроената площ, ще се извършва, като се започне от 13 октомври 2020 г., съгласно новите правила. Сред новостите, внесени със Закон 175/2020, е правото на предимство, предоставено на няколко категории потенциални купувачи, от близки роднини, наематели, собственици на земеделски инвестиции, съседи, млади фермери, до държавни институции.
Друга новост е прилагането на значителен данък върху печалбата, получена от продажбата на земята, ако отчуждението стане по-малко от осем години след покупката. В допълнение към положителните последици от тези разпоредби, като благоприятстването на консолидацията на земята и консолидирането на фермите, има и неблагоприятни ефекти, като обезсърчаване на инвестициите в други области, които изискват големи площи земя.
По-конкретно, законът предвижда, че когато се продава земя, първото право на предимство е на съсобствениците и роднините, а следващите две - на собствениците на земеделски инвестиции, направени върху тази земя или върху съседните земи или наематели, при определени условия. Младите фермери се възползват от четвъртото право на предимство, следвано от изследователски институти, съседи и други държавни институции.
Ако притежателите на предимственото право не изразят намерението си да закупят земята в законовия срок от 45 работни дни от показване на офертата за продажба, тя може да бъде продадена на друг купувач (физическо или юридическо лице), приоритетно на тези, които уважават няколко кумулативни условия (например, че потенциалният купувач е извършвал земеделски дейности на националната територия за период от поне пет години преди регистрацията на офертата за продажба на въпросната земя) и, накрая, на всяко друго физическо или юридическо лице.
Допълнителният данък косвено засяга всички купувачи, със или без право на предимство
Освен ограниченията, наложени върху избора на купувача, нормативният акт предвижда и „наказание“ за препродажба на земята по-малко от осем години след покупката, съответно данък от 80% върху печалбата (разликата между продажната цена и първоначалната покупна цена). Същата данъчна ставка се прилага в случай на пряко или непряко отчуждаване, преди осемгодишна възраст, на контролния пакет от компании, които притежават земеделска земя, разположена извън застроената площ и които представляват повече от 25% от техните активи. . Законът също така предвижда данъкът върху печалбата, дължим в резултат на продажбата, да бъде коригиран по такъв начин, че да не се постигне двойно данъчно облагане на печалбата.
Някои аспекти обаче остават неясни. Например какво се случва, ако компания от друга държава продаде компания с над 25% от активите си, представляваща земеделска земя в Румъния? Данъкът от 80% ще се дължи или ще бъде възможно да се приложи споразумението за избягване на двойното данъчно облагане между Румъния и държавата на пребиваване на продаващата компания, като се намали или премахне този данък.?
За някои инвеститори закупуването на земеделска земя като цяло става все по-трудно и изключително трудно неземеделски инвеститори който възнамерява да започне или разшири определени инвестиции. Сред най-засегнатите са производители на възобновяема енергия които след влизането в сила на закона ще имат затруднения при придобиването или обезпечаването по какъвто и да е друг законен начин земя, разположена извън застроената зона за разработване на енергийни проекти. Общият страх е, че прилагането на закона ще накара инвеститорите да задържат новите производствени мощности от възобновяема енергия през инвестиционната 2020-2030 година. Като пряко следствие Румъния може да не успее да постигне целите си за европейските институции по отношение на производството на енергия от възобновяеми източници.
Има, разбира се, и други области, които ще бъдат засегнати, като например разработчици на индустриални паркове, логистиката или всяко физическо или юридическо лице, което се интересува изграждане на склад извън града.
По този начин притежателите на правото на предимство и инвеститорите в тези райони са засегнати не само от ограниченията, наложени на купувача - които водят, в най-добрия случай, до забавяне на придобиването на въпросната земя - но и от данъка, наложен върху продавачите., който неизбежно ще доведе до увеличаване на цената на закупената земя.
Следователно ние отново сме свидетели на законодателен акт, който, макар и да се основава на добри намерения, като стимулиране на местното селскостопанско производство, също води до жертви на обезпечение. Във всеки случай едно е сигурно: всички заинтересовани и засегнати от влизането в сила на Закон 175/2020 с нетърпение очакват публикуването на правилата за прилагане с надеждата поне някои от техните въпроси да бъдат изяснени.