Общностна собственост Предполага се приемане от разработчика
LG Schweinfurt, определение срещу. 23 януари 2015 г. - 22 O 135/13
В общността на собствениците - както и често - имаше повреда от влага и други дефекти в подземния паркинг. LG Schweinfurt обаче отхвърля иска за собственост на собственика с мотива, че исковете са с давност. Въпреки това общинският имот, който включва и подземния паркинг, не беше приет.
Начало на давността с приемане на общото имущество
По принцип давността на гаранционните права в строителното право не започва преди да бъдат приети строителните работи. Дори ако новопостроена или преустроена кооперация е закупена от предприемача, строителните работи трябва да бъдат приети. Всеки купувач е отговорен за приемането на частния имот, т.е. апартамента. Всички собственици обаче трябва колективно да приемат общинската собственост. Ако отделни апартаменти се продават само години след завършването на жилищния комплекс, купувачите, които идват по-късно, също трябва да участват в приемането на общите части. Това означава, че давността на гаранционните права може да бъде отложена с години и започва едва когато последният купувач (също: „последният купувач“) е приел съвместното имущество.
Приемане от първия администратор или експерт, назначен от предприемача на имота
Особеността на делото пред LG Schweinfurt е, че договорите за покупка на апартаменти съдържат клауза, според която администраторът на WEG трябва да поеме апартаментите вместо купувача. С такива клаузи се прави опит да се приеме приемането в една ръка (и в ръцете на първия администратор, обикновено назначен от самия разработчик) и да се позволи давностният срок да започне по-рано. Правилно се поставя под съмнение ефективността на такива клаузи (вж. Münch, MietRB 2014, 81). BGH счита клаузите за условия, чрез които приемането на съвместното имущество трябва да бъде предоставено на първия управител, назначен от предприемача, за недействителни (BGH от 12.9.2013 г. - VII ZR 308/12). Франкфуртският висш окръжен съд счита клаузи за неефективни, с които приемането се делегира на експерт, назначен от предприемача (Висш окръжен съд във Франкфурт от 30 септември 2013 г. - 1 U 18/12); OLG Кобленц обаче счита, че такива клаузи са ефективни (OLG Кобленц от 16 май 2013 г. - 2 U 1123/12).
Предполагаемо приемане чрез използване и плащане на последната вноска
LG Schweinfurt не трябваше да решава спора относно ефективността на клаузата за приемане, тъй като е безспорно, че не е извършено приемане. Въпреки това съдът смята, че исковете за гаранция са погасени по давност, тъй като приемането е станало чрез убедително поведение („подразбиращо се“). Последната вноска трябваше да бъде платена след приключване. Всички нови собственици се нанесоха в апартаментите и през 1994 г. беше платена последната вноска. С това собствениците ясно изразиха, че са доволни от строителните работи, т.е. имплицитно декларираха приемането. Следователно 5-годишният давностен срок изтече през 1999 г. и собствениците на апартаменти вече не можеха да предявяват гаранционни права срещу предприемача.
Собствениците на апартаменти имаха чувство за обяснение
Собствениците твърдят, че нямат „информираност за обяснението“ за подразбиращо се приемане поради клаузата за приемане в договорите за придобиване. LG Schweinfurt, от друга страна, смята, че собствениците са се отказали от приемането, след като не са поискали договорно предвиденото приемане. Те биха могли да осъзнаят, че тяхното поведение - използване и плащане на последната вноска - трябва да се разбира като окончателно приемане.
В резултат разработчикът е използвал предполагаемо неефективна клауза за приемане и тъй като не е извършил приемане, все още се възползва от по-ранното начало на давностния срок. Сега втората инстанция ще трябва да реши дали това може да е правилно.
Адвокат Матиас Мюнх
BRL B OEGE R OHDE L UEBBEHUESEN, Берлин
► Тази статия на Anwalt24.de.
► Следвайте автора в Google+ и Twitter.