Обадете се на английски език - Правна практика
Използването на инструменти на английското право осигурява на страните по-удобни условия при сключване на сделки с недвижими имоти в Украйна
В селотоледПо това време нестабилността в Украйна, която има значително влияние върху пазара на недвижими имоти, води до факта, че страните в обикновените сделки с недвижими имоти (сделка с активи), които преди това са били регулирани изключително от украинското законодателство, търсят допълнителни инструменти за минимизиране на възможните рискове.
Поради факта, че използването на английското право при големи и средни сделки за сливания и придобивания в Украйна вече се е превърнало в широко разпространена практика, участниците в сделки с недвижими имоти, особено тези, които вече имат успешен опит в използването на инструментите на английското право, настояват за използването на такива инструменти при покупката и продажбата на украински недвижими имоти.
Такива желания на клиентите представляват трудна задача за адвокатите, тъй като според Закона на Украйна "За международното частно право" сделките с недвижими имоти, намиращи се в Украйна, могат да бъдат регулирани само от законодателството на Украйна. Но добрият адвокат винаги ще се опита да намери решение, когато става въпрос за защита на интересите на клиента си. Следователно вече можем да наблюдаваме началото на формирането на практиката за прилагане на английското право при сделки с недвижими имоти в Украйна. Това обикновено става възможно чрез сключване на протокол за намерение, споразумение поръчителства (гаранция и обезщетение), рамково споразумение, включващо чуждестранен елемент, което може да бъде всяко чуждестранно дружество на една от страните по сделката, или чрез комбинация от няколко от описаните по-горе документи.
Заключение на писмо за намерение
Писмото за намерение е най-простият механизъм, използван от страните като допълнителен инструмент за управление на риска при сделки с недвижими имоти в Украйна, тъй като повечето разпоредби на този документ не са обвързващи за страните, а самият документ всъщност е кратко резюме от условията на бъдеща сделка.
Независимо от това, в някои случаи сключването на писмо за намерение съгласно английското право става изключително важно за защита на интересите на страните. Най-често това се отнася за ситуации, когато страните все още се договарят относно документацията за сделката, но купувачът вече трябва да осигури изключителни права за закупуване на конкретен обект или когато, като част от правен одит на имот, продавачът се нуждае за да се гарантира поверителността на особено важна информация относно имота.
Сключването на писмо за намерение съгласно английското законодателство позволява на страните да предписват максимално гъвкаво и подробно всички условия на такава изключителност или поверителност и да предвиждат арбитражна клауза за разрешаване на спорове в юрисдикция, която е удобна за страните. В същото време чуждестранна компания (която действа като чуждестранен елемент, което прави възможно прилагането на английското право към протокола за намерения) обикновено действа като поръчител за задълженията за поверителност или изключителност на свързаната украинска страна.
Осигуряване на гаранция
Поради общата популярност на английското право в Украйна, предоставянето на гаранции (гаранция и обезщетение) по английското право става много разпространено в много области, включително при сделки с недвижими имоти в Украйна.
За разлика от обикновеното поръчителство съгласно украинското законодателство, поръчителство (гаранция и обезщетение) съгласно английското законодателство дава на неговия бенефициер повече комфорт, тъй като неговата валидност не зависи от валидността или промяната в обхвата на задълженията на длъжника по основния договор.
Гарант, който е удобен за бенефициера, може да бъде чуждестранно дружество на контрагента, което притежава значителни активи. Наличието на значителни активи на поръчителя е най-важният нюанс, който трябва да бъде проверен в самото начало на преговорите по сделката, тъй като той определя стойността на такова поръчителство като обезпечение. Най-надеждният гарант в украинските реалности все още се счита за чуждестранен холдинг с листване на една от престижните фондови борси, тъй като при настъпване на гаранционно събитие собственикът на такава компания е малко вероятно да изтегли активи от нея и по този начин да рискува доброто му име.
Рамково споразумение
Рамковото споразумение е най-сложният инструмент, който страните започват активно да използват при сделки с недвижими имоти в Украйна. Основната му стойност се крие във факта, че той може да замени писмото за намерение и споразумението за гаранция и обезщетение съгласно английското право. Освен това в него могат да бъдат уредени много други задължения на страните, като плащане и възстановяване на авансовото плащане, различни компенсационни плащания (например възстановяване на ДДС или дялова вноска при настъпване на определени условия), наличието на които в украинския договор за продажба, в най-добрия случай, може да повдигне въпроси от данъчните власти, а в най-лошия - да служи като основа за обезсилване по закон.