Неефективност на клаузата за освобождаване от гаранция за скрити дефекти в случай на продажба от SCI -
Неефективност на клаузата за освобождаване от гаранция за скрити дефекти в случай на продажба от SCI
Класическо е при продажбата на сграда за страните да се вмъкне клауза, съгласно която законовата гаранция срещу скрити дефекти няма да се прилага.
Клаузата не играе непременно своята роля.
Целта на клаузата е да освободи продавача от тази гаранция, която се дължи от всеки продавач на движимо и недвижимо имущество.
Купувачът остава защитен, когато се е отказал от гаранцията за установен дефект, но за който не е могъл да измери пълната сериозност (Вече е преценено).
Трябва да се помни, че гаранционният режим, определен от членове 1641 и сл. От Гражданския кодекс, не е от обществен ред и поради това е възможно купувачът и продавачът да се споразумеят, че правната гаранция не е приложима. Няма да се прилага за разглежданата продажба.
Член 1643 от Гражданския кодекс предвижда, че продавачът носи отговорност за скрити дефекти, въпреки че не би ги знаел, освен ако в този случай не е предвидено (писмено споменаване на договора), че няма да бъде задължено да не гарантира.
Искът трябва да бъде предявен в рамките на две години след откриването на дефекта (1648).
Режимът на член 1641 от Гражданския кодекс обаче, дори и да е предмет на корекция, остава приложим, когато продажбата е сключена от или с професионалист.
Именно това е целта на отказа от гаранция.
Трябва незабавно да се отбележи, че клаузата не може да защити продавача, който е знаел за дефекта по време на продажбата (но демонстрацията трябва да се направи, обикновено по време на съдебната експертиза).
От друга страна, на професионалния продавач се налага презумпция (която не може да бъде оспорена - тогава наречена неопровержима) за познаване на дефектите.
Професионалният продавач не може (трябва) да игнорира дефектите на продадения артикул, дори когато сам продава на професионалист.
Професионалният купувач също е защитен от гаранцията срещу скрити дефекти, особено когато продавачът, дори физическо лице, ги знае.
Презумпцията за познаване на дефекти не може да бъде оспорена и следователно специалистът, който трябва да е наясно с дефектите, не може да разчита на уговорка, която предварително изключва неговата гаранция за скрити дефекти.
Трябва да се отбележи, че презумпцията се отнася за самия продавач, но не и за обикновен посредник като агент по недвижими имоти (същото решение за нотариуса). За посредниците се изисква доказателство за знания.
На тази земя обаче може да се търси отговорност на нотариуса или агента, особено когато дефектът е от правен характер (например: конструктивност на земята, помещения, които не са подходящи за преустройство, но се рекламират като такива (тип таван).
Интересът на споменатото по-долу дело е, че той дава възможност на Касационния съд да изведе качеството на професионалиста от формата и предназначението на компания за недвижими имоти.
Продавачът, гражданско общество, съставено от непрофесионални партньори по недвижими имоти (учители), придоби сграда, която след това бързо препродаде (14 месеца).
Подокупувачът открива след придобиването си, че сградата е засегната от многобройни дефекти и той съди SCI, като се позовава на механизмите за обезщетение, предвидени в членове 1641 и следващите от Гражданския кодекс (опция за отмяна или обезщетение член 1644).
Касационният съд по възпроизведеното по-долу дело отхвърля жалбата срещу решението на Апелативния съд на Орлеан от 10 юни 2013 г., уважаващо искането на подизкупчика.
Касационният съд отхвърля двете основания за обжалване.
Той потвърждава, че продаващата компания за недвижими имоти е имала за предмет собствеността върху недвижими имоти и права, управлението и експлоатацията чрез лизинг на цялото имущество и права върху недвижими имоти, че следователно е действала в рамките на корпоративната си цел, като е продължила придобиване на сграда, съставена от различни партиди, отдадени под наем и след това продадени по-малко от две години след придобиването.
"Като има предвид, че след като отбеляза, че гражданското общество L2G (SCI), имащо за обект собствеността върху собствеността и правата върху недвижими имоти и управлението и експлоатацията чрез лизинг, отдаване под наем за жилищни, професионални, търговски и селски цели, на цялото имущество и недвижими имоти права, които предлага да придобие, е действал в рамките на корпоративното си предназначение, като е пристъпил на 28 април 2005 г. към придобиването на сграда, състояща се от шест апартамента, дадени под наем, и чрез препродаването й на 24 юли 2006 г. на г-н X ..., отбеляза, че в качеството си на професионалист в сферата на недвижимите имоти се предполага, че тя знае дефектите, засягащи сградата .... "
Поради това Касационният съд потвърди мотивите на Апелативния съд, който отбеляза, че в качеството си на професионалист в сферата на недвижимите имоти се предполага, че гражданското общество е наясно с дефектите, засягащи сградата и по този начин успява да заключи, че гражданското общество не може да се възползва от клаузата за освобождаване за скрити дефекти.
За да отхвърли, за да отхвърли второто правно основание, Касационният съд припомня, че гражданското общество е действало в рамките на инвестиция, предназначена да му даде възможност или да събира наеми, или да получи капиталова печалба, и че следователно е действало качествено на професионален купувач по време на първоначалното придобиване на сградата от предишния й собственик.