Недвижимите имоти внимават за капаните на продавачите при режима на Pinel
Надценени цени, пресечена информация, прекалено ласкателни доходи. когато става въпрос за закупуване или инвестиране в камък, внимавайте.
„Здравей, здравей, сър. Ние сме специализирани в намаляване на данъците. Сигурен съм, че и вие плащате твърде много. Имаме подходящо решение! “ Ако сте получавали този тип обаждане преди, внимавайте: вие сте в лошите списъци за мрежов маркетинг. Тяхната работа: да продадат 20% от новите апартаменти, допустими за режима на Pinel, които средно нямат всички гаранции, тъй като са лошо разположени, лошо проектирани или продадени твърде скъпо. „Много, че при всички случаи никога няма да съветвам клиентите си“, казва Стефан Ван Хуфел, управляващ директор на консултантската фирма за управление на богатството Netinvestment. Тези посредници няма да се спрат пред нищо: проследяване по телефона, следователно, както и срещи вкъщи или на работното място, когато не висят фалшиви промоции чрез регионалната преса. „Една от нашите перспективи беше уловена от 40% отстъпка за имот в Периге, който след това не намери наемател в продължение на дванадесет месеца. Принуждаване на този инвеститор да върне данъчното предимство “, продължава Стефан Ван Хуфел.
За някои посредници в сектора, като специалиста Adomos, препродажбата на квалифицирани контакти дори се е превърнала в отделен бизнес: тази дейност е скочила със 74% за една година в началото на 2019 г., според последните публикувани отчети. Ако тези продавачи са толкова усърдни, това е така, защото са добре платени за работата. По този начин някои предприемачи, често твърде малки, за да поддържат вътрешна маркетингова сила, дават комисионна от 10 до 14% от продажната цена, която за апартамент, изложен на 300 000 евро, може да достигне до 42 000 евро комисионна - където сериозни съветници като тъй като Netinvestment или Haussmann Patrimoine са доволни от 3 до 7%. Очаква се също указ за повече от година да ограничи тези такси за продажби.
За да се предпазите, внимателно проучете инвестиционната симулация, която тези посредници представят преди подписване, често с много приблизителни изчисления. Погледнете нашия пример, тристаен апартамент в бъдещата резиденция Le GreenGarden в Тулуза: всичко доказва, че продажната цена е твърде висока, което ще затрудни амортизирането на такава инвестиция. В други градове, които не се препоръчват, тъй като излишъкът от собственост се комбинира с ниско търсене на наем, очакваният наем ще бъде завишен. Всъщност продавачите се базират на разрешените тавани, когато пазарните цени са с 10 до 20% по-ниски! Според лабораторията за недвижими имоти този риск е особено очевиден в Lens, Mulhouse, Elbeuf, Douai, Béthune, Metz, Vernon, Chamalières или Senlis. И дори в градове като Перпинян, Авиньон, Шартр или Бове, „препоръчваме максимална бдителност“, предупреждава нейният управляващ директор Франк Виньо.