Недостъпни жилища - ипотека на руски език
Анализаторите на ипотечния пазар все повтарят, че секторът се възражда. Като аргументи е даден показател за ръста на дела на ипотеките в БВП на страната. В някои европейски страни той достига 70%, в САЩ - 55%. В Русия този показател наистина нараства стабилно: след кризата той се доближава до психологическата оценка от 1%, което напълно отразява мнението на руснаците за ипотеките.
И въпреки че наистина има много дискусии по тази тема, ипотечните програми продължават да бъдат достъпни за много ограничен кръг от населението. Опитахме се да разберем причините за липсата на „достъпни жилища“ и да разберем защо ипотечните кредити като инструмент, който дава покрив над главите на милиони европейци и американци, изобщо не работят в Русия.
В момента има два основни ипотечни модела - американски и немски. Първият, който е класически и познат на всички, е да се предостави на кредитополучателя заем, обезпечен от придобития недвижим имот с минимална първоначална вноска, при относително висока лихва. На руски "Концепции за развитието на жилищната система за ипотечно кредитиране"тази схема е взета за основа.
Немският модел изглежда малко по-различно. Кредитополучателят идва в банката и отваря „спестовна сметка“. След пет до десет години, когато по тази сметка се натрупат около половината от цената на жилищата, кредитополучателят получава субсидия от държавата в размер на 10% и облекчен заем за липсващата сума при минимален лихвен процент. Тази програма, предназначена за бедната част от населението, показа висока ефективност в страните от Западна Европа.
В Русия американският модел е много по-развит, но редица експерти смятат, че немската версия би била много по-ефективна. „Като цяло у нас беше необходимо да се създаде система за строителни спестявания (германският ипотечен модел), а не американската система", - казва Александър Крапин, генерален директор на информационно-аналитичната агенция за пазара на недвижими имоти RWAY.
Цените са близки до минималните
Как изглежда руският ипотечен пазар днес? След световната финансова криза този сегмент на кредитирането започна постепенно да се възражда. И въпреки че в банките вече няма да виждате опашките, в които се нареждаха кредитополучатели в началото на 2000-те, интересът на населението към програмите за кредитиране на жилища значително се увеличи: броят на издадените ипотечни заеми почти се удвои през първата половина на година спрямо 2010г.
Каква е причината за тази тенденция? На първо място, политиките на банките станаха по-гъвкави. На мода са „плаващите“ ставки вместо предишните фиксирани и често се оказват по-изгодни. Тази ставка се изчислява по формулата "процент на рефинансиране Централна банка + 3% "(второто число се определя от самата банка). И въпреки че руснаците се страхуват от всякаква финансова несигурност, плаваща лихва, въпреки плашещото си име, днес се оказва много по-изгодно поради оптимизацията на лихвените рискове.
Тази година тенденцията към намаляване на лихвените проценти продължи: днес те са близо до руския исторически минимум. Според Централната банка средната ставка по ипотечен заем в рубли през първата половина на тази година е била 12,2%, в чуждестранна валута - 9,6%. Освен това, ако руснаците теглят заеми в родната си валута средно за 16 години, в чуждестранна валута - за 13.
Почти всички големи банки в Русия са намалили размера на първоначалната вноска до минимум 10-15%, докато максималният срок на кредита продължава да расте и днес варира от 20 години в MDM Bank до 50 години при VTB 24. Изисквания за финансови гаранциите постоянно намаляват от кредитополучателя. Алфа Банк например предлага да използва възможността за потвърждаване на доходите чрез своя собствена форма, вместо чрез 2-NDFL. Почти всички банки са се отказали от санкции за предсрочно погасяване и намаляват просрочените такси. Много кредитни институции също осигуряват стимули за лихвени проценти за клиенти с „заплати“ и предлагат рефинансиране на предварително издадени заеми. Вероятно не си струва да се споменава, че условията за разглеждане на заявление за заем рязко са намалели. В Райфайзенбанк са необходими само три дни, за да се вземе такова решение.