Наследствено право на строеж - какво е позволено и кое не Предимства, недостатъци, съвети

Кой не мечтае за собствена малка къща с градина? За много хора това е чиста утопия, за други е на обсег. Всъщност закупуването на парче земя отнема голяма част от наличния бюджет. Има обаче и друг начин да го направите.

Паролата в този случай е наследствено право на строеж или наричано още лизинг, което обаче не е приложимо. Наследственото право на строеж означава, че къща може да бъде построена върху парцел собственост на друго лице. В Германия наследственото право на строеж съществува повече от 100 години, има точни параграфи за това, които са изложени в Закона за правото на наследствено строителство. Предшествениците на тази форма на разпределение на земята се връщат в римско време. През Средновековието моделът се разпространява като дългосрочен лизинг, особено след епидемии, войни и глад.

Причината за това е, че собствениците на земи вече не могат да обработват самостоятелно земята си и по този начин предоставят така наречените права на ползване. От края на 18-ти век наемната собственост намалява значително, особено в районите, които Наполеон заема.

Наследствено право на строеж - какво е всъщност?

С наследствено право на строеж, едно лице дава под наем имуществото на друго лице за период от време, определен предварително. Този период обикновено е между 60 и 99 години. През този период наемодателят отстъпва определени права на наемателя. Възможността за построяване на нова къща на този парцел земя, отдаване под наем или дори продажба на съществуваща сграда е на собственика на наследствената сграда.

Собственикът на наследствената сграда плаща така наречените наследствени лихви годишно за използването на имота, което е четири до шест процента от стойността на имота. Често се договаря индексен договор, така че наследствената лихва може да се коригира спрямо инфлацията. След уговорения срок имотът, включително евентуално новопостроена сграда, ще се върне на наемателя. Разбира се, обезщетение се дължи за имот, който трябва да представлява поне две трети от текущата стойност на сградата. В някои случаи срокът на договора може да бъде удължен, което по закон се счита за напълно легитимно.

Wilsch, Harald (Автор)
378 страници - 6 май 2016 г. (дата на публикуване) - Deutscher Notarverlag GmbH & Co. KG, специализиран издател за нотариуси (издател)

Предимства на лизинговата собственост

Вероятно най-голямото предимство на наследствено право на строеж вече беше споменато, това е да се спестят разходите за имот. В случай на традиционна покупка на имот, цената за това може лесно да възлиза на една четвърт, в много случаи и повече, от общите разходи. Тази причина е отговорна за факта, че имоти под наем обикновено се дават на семейства, които се считат за доста с ниски доходи.

За мнозина това е добре дошла възможност, въпреки липсата на пари, да изпълнят мечтата си да притежават дом. От финансова гледна точка собственият капитал, който носи строителят, се увеличава и по този начин изискванията за финансиране на банката намаляват.

Обикновено този аспект влияе върху размера на заема, но строителят винаги трябва да проверява предварително дали наследственият лихвен процент всъщност е по-нисък от годишните разходи за ипотечен заем.

Друго предимство е наемът с църквата. В сравнение с някои общини, фондации или частни наематели, това предлага по-добри условия за членовете, което от своя страна носи по-големи финансови предимства за собственик на сграда с увреждания или много деца.

Плюс точки за собственика на имота

Основните предимства за собственика на имот са, че не е нужно да продават имота си, но могат да го използват. Освен това той получава текущ наем над наземния наем Връщане. Като правило стойността на даден имот също се увеличава с годините, което от своя страна води до увеличаване на стойността.

За разлика от някои банкови заеми, наемателят трябва да приеме относително малка финансова тежест. По принцип размерът на наследствения интерес може да бъде избран свободно от двете страни съчетанида се прилага. Ако приемем, че имотът има стойност около 100 000 евро, лихвата е 5 процента. Следователно годишните разходи трябва да бъдат оценени на 5000 евро.

Недостатъци на наследственото право на строеж

Докато заем за недвижим имот от банка се изплаща в определен момент от времето, наземният наем трябва да се изплаща през целия срок на договора. Освен това лихвеният процент многократно се коригира спрямо икономическите обстоятелства. Така че в дългосрочен план не купуването може да бъде доста скъпо.

Друг недостатък е фактът, че сградите на такъв парцел се продават по-трудно и спадът в продажната цена не е необичайно.

Какво се случва, когато наследственото право на строеж изтече?

Ако времето на лизинговия договор е изтекло, двете страни имат две възможности:

собственикът на имота и бенефициентът се договарят за удължаване на договора.
ако нищо не се направи, договорът изтича.

В края на договорения период имотът, включително сградите върху него, ще се върне в Собственик на имота обратно. Предишният собственик обаче трябва да получи адекватно обезщетение. Ако наследственото право на строеж е било предоставено на семейство с ниски доходи, обезщетението е най-малко две трети от стойността на сградата.

В много редки случаи наследствените права на строеж се предоставят от частни лица. Като правило това са общини или градове, които отстъпват домакинството на социално слаби семейства или млади хора, за да ги облекчат. В много случаи това е католическата църква, която е най-големият собственик в Германия, плюс епархиите и фондациите.

Наследствено право на строеж и наем

Докато мнозина вярват, че наемът и наемът са едно и също нещо, те всъщност са две различни прояви. Лизинговата собственост означава договореното право върху имот, който не е собственост на клиента За издигане на сгради. Дългият лизинг обаче се отнася до употреба, която не е ограничена във времето. Между другото, дългосрочният наем е забранен в Германия днес. Самият термин идва от времето на феодализма, когато недвижимите имоти и правото на управление са съществували отделно. По това време наемът не се плащал в пари, а в натура.

Наследствено право на строеж - съвети за купувачи и продавачи

Много хора не са запознати с термина наследствено право на строеж и се сблъскват с него само когато искат да закупят съответния имот. Това, което изглежда примамливо, е фактът, че покупната цена е по-ниска от тази на имот без наследствени права на строеж.

Хората, които искат да осигурят съответния обект, трябва да отговарят на определени критерии забележете, защото арендното място има своите подводни камъни. Ако това е отдаване под наем, заинтересованите страни трябва да стоят далеч от него от самото начало, защото това е забранено от 1947 г. Както вече споменахме, малката разлика е, че дългосрочният лизинг работи за неограничен период от време, докато лизинговата собственост е ограничена до определено време.

Детайлите на лизинговия договор:

Наследственото право на строеж се състои от къща на чужда земя:
Срок на лизинг:	обикновено за период от 99 години
Дарител на наследствено право:	Енории, църкви, фондации, рядко частни лица.
Наем на земята:	най-вече между 3 и 5% от стойността на имота, която се плаща ежегодно.

Какво означава рискът от „реверсия“?

Що се отнася до наследствените права на строеж, терминът реверсия означава, че парче земя се връща на хазяина. Собственикът може да запази правото върху себе си, обезпечено по договор, ако собственикът на наследствената сграда не се придържа към определени споразумения. Това включва например неспазване на плащането или пренебрегване на собствеността.

Обрати може да възникне и ако лицето, имащо право на лизинг, е присвоено незаконно. Важна забележка: преди подписването правоимащите под наем трябва да се уверят, че спешните лични нужди на собственика не са регулирани по договор. По правило църквите и общините не отправят такива изисквания, но това може да се случи при частните собственици. В допълнение, винаги трябва да се гарантира, че лизинговата собственост може да се използва възможно най-дълго, т.е. 99 години.

Дължат ли се данъци върху имуществото за наследствени права на строеж?

Потребителите на наследствено право на строеж не могат да избегнат плащането на данъци върху собствеността. Те обаче се определят по различен начин, отколкото при класическа покупка на имот. Капитализираното лихвено предимство се определя въз основа на разликата между дела на нетния доход на земята и действително направения наземна рента.

Като правило наземният наем е по-нисък от дела на нетния доход. Това лихвено предимство се екстраполира към оставащия срок на договора и заедно със стойността на земята формира компоненти на наследственото право на строеж. Освен това има стойността на дохода - или дела на справедливата стойност на евентуална сграда.

Във всеки случай данъкът върху собствеността трябва да бъде платен от лицето, имащо право на наем, дори и да не е Собственик ли е на имота. Единственото важно нещо за данъчните власти е, че те са действителният собственик. Винаги се прави изчисление по същия начин, както при конвенционална покупка на къща или имот.

Договорът за покупка или наем не работи тук и без нотариална заверка, но трябва да се има предвид друго съдържание на договора. Това включва продължителността, сумата на Наем на земята и вида на употреба. Съответно вписване се прави не само в поземления регистър след подписване на договора, но и в наследствения поземлен регистър на сградите.

Правното основание на наследственото право на строеж е законът за правото на наследствено строителство от 15 януари 1919 г. в сегашния му вид. През 2007 г. обаче е преименуван на Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).