Най-често срещаните методи за земна измама
Източник: "Семинар за счетоводител" № 9, 2007 г.
Лектор на семинара: Д. В. Лапин
Решението за придобиване на земя се взема от директора, но ако тогава започнат проблеми, всички трябва да ги изчистят, включително главният счетоводител. Следователно, ако е възможно да предупредите директора предварително за възможните рискове, свързани с покупката на земя, това трябва да се направи. Освен това имате на пръсти резюме на семинара, което съдържа много важна информация за измамите в областта на поземлените отношения.
МЕТОД 1. Земята се продава от някой, който няма право на това
Организацията придобива парцел. Но по-късно се оказа, че продавачът няма право да се разпорежда с него. Такива случаи се случват доста често. И като правило е почти невъзможно да върнете парите, платени за транзакцията. Дори чрез съда.
И така, какво можем да направим, за да не се намираме в подобна ситуация?
Първо, трябва ясно да се разбере, че ако продавачът има удостоверение за регистрация на собственост върху парцел, това изобщо не означава, че той наистина го притежава. Руското законодателство позволява издаването на нови сертификати, без да се премахва старото от бившия собственик. И е напълно възможно да са издадени няколко удостоверения за един и същ парцел.
Как да се предпазите от подобни методи на земна измама? Всъщност не е толкова трудно. Достатъчно е да получите извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти. Този извлек се издава от регистрационната камера и всеки може да го получи. Този документ съдържа необходимата информация за земята:
- местоположение;
- присвоени кадастрални номера;
- номер на вписването в регистъра;
- дати на произход на правата;
- ■ площ;
- заявени искове;
- регистрирани тежести: гаранция, ипотека, забрани и арести.
МЕТОД 2. Фалшифициране на документи
Вторият най-популярен метод за измама е фалшифицирането на документи. Веднага ще кажа: понастоящем техническите възможности позволяват на измамниците да фалшифицират почти всеки документ: сертификат за собственост, споразумение за прехвърляне и др. Вярно, за щастие, такъв нахален метод на измама е доста рядък. В повечето случаи основният пакет документи се оказва в ред и само един документ е подправен, като правило е най-трудният по отношение на изпълнението и одобрението. Например актът за договаряне на границите със собствениците на съседни парцели.
Факт е, че когато се договарят границите на парцелите между съседи, понякога възникват териториални спорове. Някои от собствениците не са съгласни с резултатите от проучването и не подписват акт за съгласуване на границите. В резултат на това въпросът за продажбата на парцел виси във въздуха - все пак границите му не са съгласувани със съседите. Тогава измамниците фалшифицират акта на договаряне на границите със собствениците на съседни райони и придружаващите ги схематични карти.
За купувача фалшивите документи могат да се превърнат в сериозни проблеми и съдебни производства относно границите на територията. Резултатът от такива случаи зависи по правило от това колко бързо доставчикът предявява иск. Ако например нов купувач бързо е построил ограда на оспорваната територия и подизпълнителят никога не е подавал жалба за нарушаване на права, тогава съдът най-вероятно ще застане на страната на новия собственик и ще напусне спорната територия зад него.
Но все още не препоръчвам да довеждате това до такова нещо. Преди да закупите парцел, ви съветвам да говорите със съседите си и да разберете дали има някакви проблеми със парцела, дали границите са договорени.
МЕТОД 3. Територията не може да се използва
Друг често срещан метод, използван от измамниците, е продажбата на земеделска земя или парцел със скрити комуникации. Резултатът от тази покупка е основно следният: невъзможно е да се изгради на сайта, но трябва да платите данъци за това.
В моята практика имаше такъв случай. Организацията придоби парцел от 2 хектара в центъра на Москва. Обектите на недвижими имоти върху него бяха разпределени много нерационално. И според предварителните оценки свободните площи позволиха на купувача да реконструира съществуващи сгради, както и да построи нови. Проблеми възникнаха при одобряването на разрешителни за строеж. Служителите, след като разгледаха картата на скритите подземни комунални услуги, посочиха, че на обекта: