Наети празни или обзаведени NewsNews - Fonciere du Parc
Предимства на обзаведените наеми
За данъчните власти дейността по обзавеждане под наем е търговска дейност, която попада в категорията на индустриалните и търговски печалби (BIC), а вече не в категорията на доходите от собственост, като наемането на необзаведени помещения.
Три данъчни режима в категорията BIC.
Печалбите от обзаведени наеми подлежат на категорията BIC според режим, който варира в зависимост от размера на дохода, получен от тази дейност:
До 32 600 евро: обзаведената фирма за отдаване под наем е покрита от микро-BIC и се възползва от 50% фиксирана намаление. Счетоводните задължения са ограничени до водене на дневник. Предимството на този режим е неговата простота: лизингодателят ще включи сумата на брутните приходи в годишния си отчет за доходите № 2042 С, а 50% надбавка автоматично ще бъде изчислена от данъчните власти. Няма риск от спор от администрацията относно приспадането на таксите, тъй като това е фиксирана цена.
Недостатъците на микро-BIC са същите като при микрофонча (който от своя страна се възползва само от намаление с 30%): този режим е интересен само ако таксите (заем, работи и т.н.) го правят не надвишава 50%, защото забранява дефицити.
Над 32 600 евро и до 234 000 евро: обзаведената компания за отдаване под наем попада в реалния опростен режим. Той трябва да води счетоводна отчетност (различна от счетоводната отчетност), която е опростена. В края на годината той трябва да изготви декларация № 2031. Този режим може да е по-изгоден от този на микро-BIC, когато таксите, които могат да бъдат приспаднати (такси за съсобственост, строителство, данъци и мита, лихви върху заеми, по-специално амортизация) са над 50% от приходите. Възможно е, когато микро-BIC (приходите не надвишават 32 600 €), да изберат реалния режим, за да приспаднат своите такси за действителния им размер. Опцията, която е неотменима в продължение на две години, трябва да бъде упражнена по пощата преди 1 февруари на годината, в която се събира доходът (ако дейността е започнала през 2010 г., опцията може да бъде упражнена до датата на подаване на първа декларация).
Над 234 000 евро: обзаведената компания за отдаване под наем попада под нормалния режим на недвижими имоти. Лизингодателят трябва да води счетоводство, идентично с това на дадено дружество.
Това, което усложнява разбирането за данъчния статут на лизингодателя на обзаведени жилища, е, че тези три данъчни режима (микро-BIC, опростен реален и нормален реален) не се припокриват с разграничението, професионален лизингодател и непрофесионален лизингодател. Често има объркване по този въпрос. Режимът на микро-BIC и действителният режим могат да се прилагат както за професионално обзаведената компания за отдаване под наем, така и за непрофесионалната компания за обзавеждане под наем. По този начин, лизингодателят може да бъде обект на микро-BIC, като е професионален лизингодател във фискалния смисъл.
По същия начин реалният режим (опростен или не) не трябва да се бърка с качеството на професионалния лизингодател: лизингодателят може да бъде в действителност, което му позволява да приспада всичките си разходи, без да има качеството на професионалния лизингодател във фискален смисъл.
Условия за професионален наемодател
От 1 януари 2009 г., за да се счита за професионално обзаведена компания за отдаване под наем, трябва да бъдат изпълнени следните три условия:
- събирайте над 23 000 евро годишно под наем от обзаведени наеми;
- Размерът на наемите трябва да надвишава сумата на други професионални доходи (заплати, надници, BIC, BNC и др.);
- да бъдат регистрирани в търговията и фирмите да се регистрират като мебелирана компания за отдаване под наем. Статутът на професионално обзаведена компания за отдаване под наем ви позволява да се възползвате от някои данъчни предимства, по-специално по отношение на данъка върху имуществото, данъчното облагане на капиталовите печалби и приписването на дефицита.
Предимствата да бъдеш професионално обзаведена компания за отдаване под наем
- Оперативният дефицит, произтичащ от приспадането на таксите, се дължи на общия доход на данъкоплатеца, без ограничение на размера, за разлика от непрофесионалния лизингодател, който може да приписва дефицита си само на доход от същата категория (BIC не са специалисти за следното година или десет години).
- Пълно освобождаване от капиталовата печалба: когато данъкоплатецът препродаде имот след 5 години експлоатация и ако доходът от наема не надвишава 90 000 евро с включен данък, капиталовата печалба е напълно освободена. Това позволява на данъкоплатеца, който притежава няколко жилища, да продаде амортизираните, като ги замени с нови стоки, закупени на кредит; по този начин освобождава освободените от данък пари в брой. Този преференциален режим трябва да бъде сравнен с данъчния режим за капиталовите печалби на непрофесионалния лизингодател, облагаем при условията на обичайното право върху капиталовите печалби на физически лица (19%, плюс осигурителни вноски, т.е. 31,3%).
Недостатъци на статута на професионален лизингодател
Възможни несъвместимости: определени професии (нотариуси, счетоводители и др.) Са несъвместими с упражняването на търговска дейност и следователно регистрация в търговския регистър като професионален лизингодател (но парад все пак съществува, благодарение на създаването на „a семейно SARL със съпруга .).
Счетоводство и такси. Счетоводството е това на дадено дружество: счетоводни книги, баланс, отчет за приходите и разходите. Трябва да се плащат и социални такси (около 30% от печалбата).
Последици от загубата на статут. Професионалната компания за мебели под наем губи статута си, когато нейният доход падне под 23 000 € с включен данък, или представлява по-малко от 50% от приходите си, или вече не е регистриран в RCS като компания за мебели под наем. Последиците от загубата на този статут могат да бъдат сериозни, тъй като се приравняват на прекратяване на дейност, която вероятно ще генерира данък върху нереализираните капиталови печалби.