Наем на апартамент Липсва статично одобрение
Закон за строителството, закон за архитектурата
Адвокат Даниела Дезире Фрич
През 2015 г. купих последния етаж на жилищна сграда и след това го превърнах в апартамент от различни занаятчийски фирми. Това се дава под наем като ваканционен дом, което е изрично разрешено в декларацията за делба. Разбира се има разрешение за строеж; нямах ръководител на обекта, защото исках сам да се погрижа за него. Аз самият не съм инженер или нещо подобно.
Част от апартамента е покривна тераса от 15 квадратни метра, която почива директно върху продължение на къщата с плосък покрив. Покривна компания построи терасата, а стоманен конструктор парапета.
Част от разрешителното за строеж беше изчислена статика от конструктивен инженер А, за която аз не бях запознат, нито беше предаден от управление на собствеността или архитект А на къщата (някои ремонти се провеждаха по къщата едновременно). В разрешителното за строеж обаче има някои прикачени файлове, които няколко пъти поисках от управлението на имота и не получих. Не знам дали статиката е била част от това.
Междувременно имам архитект Б като ръководител на обекта, макар и само след завършване на разширението и изграждането на терасата, тъй като строителният орган изисква квалифициран ръководител на обекта. Това доведе до допълнителни разходи.
Сега обаче е установено, че има определени статични изисквания за терасата, които не са спазени. Това означава, че строителният инженер не може да премахне терасата.
Сега имам възможност да направя ново изчисление на статиката с моя конструктор B, така че стоманените носачи да са прикрепени към тавана в апартаментите по-долу, което би било достатъчно. Много по-скъпата алтернатива би била събарянето на терасата, издигането на скеле върху къщата и изграждането на ново, събарянето на изолацията и изграждането на терасата със стоманени носачи на зидарията според статиката.
Моите въпроси за това:
1. Мога ли да отдам апартамента под наем, ако ефективно блокирам изхода към терасата? Ако не, каква може да бъде санкцията?
2. Покривникът е създал терасата без никакъв структурен анализ. До каква степен мога да ги преследвам?
3. Въпреки многократните искания, стоманодобивният работник не ми изпраща структурен анализ на изградения от него парапет. Това задължително ли е? Какво мога да направя тук?
4. До каква степен мога да преследвам общността на собствениците/управлението на собствеността/архитект А.?
5. Съгласно договора за продажба, архитект А трябва да поеме управлението на строителството. Това не се случи. До каква степен мога да преследвам някого тук?
Благодаря предварително и поздрави
Архив за внимание
Този отговор е от 16 декември 2016 г. и може да е остарял. Задайте сегашния си въпрос сега и получете правно обвързващ отговор от адвокат.
Скъпи клиенти,
Благодаря ви много за вашето запитване, бих искал да отговоря на поставените от вас въпроси, както следва:
1.
Вие сте собственик на апартамента и основно можете да се справите с него, както желаете. Това също означава, че можете да наемете целия апартамент или само части от него - от гледна точка на договорното право.
Тъй като обаче покривът представлява опасност за безопасността, наистина е ваша отговорност да гарантирате, че евентуалните щети ще бъдат предотвратени от всеки потенциален наемател.
Така че можете да отдавате апартамента под наем и от една страна трябва да посочите точно в договора, че терасата на покрива не принадлежи на имота под наем, т.е.не е оставена за ползване.
От друга страна, всъщност трябва да осигурите заключваща се ключалка, чийто ключ не давате на наемателя.
Докато се придържате към тези насоки, няма нищо против лизинга от правна гледна точка.
2.
За покривника се прилага, че той трябва да осигури работа без дефекти в специализираната си област, т.е.да постави покрива. В това отношение той трябва да се съобразява със собствените си специални разпоредби, но не е задължително да обръща внимание на интердисциплинарните разпоредби.
Изчисляването на статиката е неспециализирана услуга, така че покривачът не трябва да носи отговорност за това.
Нещо друго може да се приложи, ако недостатъците са били очевидни за него, дори ако те не засягат неговата област. Следователно в настоящия случай може да се мисли поне за упрек на покривателя, че дори не е попитал за наличието на резултатите от изчисленията. Тъй като това може да окаже влияние върху избора на изпълнението на работата му и избора на материал.
Дали някой може успешно да обоснове твърдение по този въпрос, обаче ще бъде оставено на подробно разглеждане на случая. Във всеки случай вие като клиент ще бъдете на много високо ниво на небрежност, тъй като получаването на изчисленията би било част от вашите задължения като клиент.
3.
Задълженията на производителя на стомана зависят от договорното споразумение, което сте сключили с него. По принцип тук важи същото, както вече беше посочено в точка 2: Той трябва да предостави статични данни само ако това е поръчано. Без статика, небрежност от ваша страна може да се постави под въпрос, ако сте извършили планирането, без да представите основа за изчисление.
В зависимост от договорената ситуация на поръчка, разбира се, зависи и от това дали можете да предявите искове срещу него или не.
4-ти.
Можете да преследвате строителен инженер А, ако изчисленията му са били очевидно неверни и това може да бъде доказано, което според вашето описание очевидно е така.
Моля, имайте предвид обаче, че отново ще бъдете до голяма степен отговорни за това, тъй като всъщност сте започнали строителството "на свой собствен риск", без статиката да е достъпна за вас.
WEG не може да бъде упреквано в това отношение и дружеството за управление на собствеността, ако отказът за предаване на документите е в противоречие с митото.
На това със сигурност ще трябва да се отговори положително и предаването трябва да се брои сред изискванията, които трябва да бъдат направени за правилното администриране. Предполага се обаче, че ще можете да твърдите само щети от забавяне, чийто размер ще бъде трудно да се определи количествено. Защото същото важи и тук: Започнали сте строителство на свой собствен риск.
5.
Ако ви разбирам правилно - ако не, моля, поправете ме като част от запитването - архитект/строителен инженер А не е изпълнил напълно услугите си, поради което по-късно сте възложили на архитект Б.
В това отношение би важило следното: Архитект А естествено трябваше да направи това, за което се беше договорил по договор. Ако той не направи това и поради това трябва да наемете друг архитект, можете да му таксувате за допълнителни разходи.
Както можете да видите, в настоящия случай трябва да се вземе предвид цяла мрежа от хора и договори, което прави окончателната и цялостна оценка на случая в този контекст практически невъзможна. Като основно правило за вашите съображения, винаги можете да приемете, че отговорността се извършва предимно между две договарящи се страни.
Ако обмисляте по-нататъшни правни стъпки, поради това спешно препоръчвам цялостен преглед на всички налични за вас документи и на целия въпрос, за да можете да дадете конкретни съвети как да продължите. Разбира се, можете да се свържете и с мен, ако проявявате интерес.
Надявам се, че успях да ви дам първоначална оценка на ситуацията и съм на разположение да отговоря на всички ваши въпроси.
С най-добри пожелания
Даниела Дезире Фрич
Адвокат
Здравейте г-жо Fritsch,
Благодаря ви за подробния отговор. Не мисля, че мога да заобиколя задание с цел по-нататъшна оценка - цялата работа е доста бъркотия.
Но преди това имам въпрос относно наема:
Разрешението за строеж гласи:
"Известие за завършване
Окончателното завършване на строителния проект трябва да бъде отчетено две седмици предварително на приложения формуляр.
Конструкцията може да се използва само ако е била правилно завършена и безопасно използваема "
"Начало на използване
а) Строителят трябва да уведоми надзорния орган на сградата за планираното включване или използване най-малко две седмици предварително. С уведомяването трябва да се представят сертификатите/потвържденията съгласно §79, параграф 2, точка 2 LBO ".
Бих могъл да получа сертификат от архитект Б за безопасността без тераса. Наистина ли е възможно да се наеме, с изключение на терасата?
Наистина не съм сигурен дали наемането на имота може да доведе до наказание. Наказанието не би представлявало проблем, ако е само финансово и ако е по-малко от дохода от наем за периода, за който се прилага.
Освен това разрешението за строеж беше валидно само до 25 ноември 2016 г. - това е друг проблем?
Скъпи клиенти,
дори след това добавяне се придържам към оценката си. В настоящия случай въпросът се отнася само до допълнителния строителен проект. Ако терасата на покрива не е отдадена под наем, няма от какво да се страхувате по отношение на наема. Като собственик можете, разбира се, да определите какво се дава под наем и кое не. Моля, представете си ситуацията, сякаш наемате апартамент на приземен етаж, в който не се предоставя обща градина.
Що се отнася до разрешението за строеж и неговия срок, действително трябва да се получи удължаване от лицензиращия орган, ако проектът трябва да продължи.
С най-добри пожелания
Даниела Дезире Фрич
Адвокат