Ловцова А
В момента все по-често кредитните организации трябва да се обръщат към съдилища, за да разрешат въпроса за събирането на обезпечения. И тъй като ипотеката у нас е един от малкото начини за решаване на жилищния проблем, то жилищните помещения често са обект на обезпечение. В тази връзка в такива процеси се откриват огромен брой проблеми и нерешени проблеми. Как да изтеглите ипотечен апартамент, ако там са регистрирани непълнолетни? Как могат кредитополучателите да спрат натрупването на прекомерни глоби и санкции в случай на забавяне на плащанията по ипотечни кредити, ако банката умишлено не се обърне към съда, като удължи времето? Как съдът трябва да оцени иззетото имущество по време на продажбата? И това са само част от въпросите, които трябва да бъдат разгледани сега.
Във връзка с това противоречие не може да съществува единна съдебна практика по въпроси от същия тип. В някои случаи съдиите застават на страната на кредиторите, отнемайки наистина последното жилище за семейството, въпреки липсата на каквото и да било друго. Но в други случаи служителите на Темида отказват да отнемат запор върху заложеното имущество, водени от нежеланието си действително да изгонят децата на улицата. Какво направи възможно ситуацията, когато недобросъвестни кредитополучатели открито използват присъствието на деца като „щит“.
Ами ситуацията, ако в семейството има дете, което подлежи на изгонване? За да може банката да получи заложеното имущество, семейството трябва да сключи споразумение с органите за настойничество и попечителство по въпроса за преместването на детето в друго жилище, например предоставено от общината от мобилния фонд . Още по-трудно ще бъде, ако детето има своя дял в ипотекирания апартамент - в такива случаи съдилищата могат да наложат ограничение за продажбата на дяла на детето, така че апартаментът просто ще стане комунален, докато някой от собствениците стане пълнолетен.
Показателен прецедент е случаят с обжалване пред съда на Номос-Банк за възстановяване на ипотекирания апартамент. Кредиторът трябваше да отиде до Върховния съд, нито една инстанция не отрече правото на банката да събере непогасения заем, но в същото време й беше отказано да конфискува апартамента от длъжника. Какво принуди Номос-Банк да се обърне към Конституционния съд за признаване на разпоредбата на Гражданския процесуален кодекс като нарушаваща правата на ипотекополучателите да изплатят сумата на заема.
Конституционният съд всъщност потвърди аргументите на банкерите. Съдийската колегия стигна до заключението, че особеният имунитет, даден от закона на кредитополучателите да изтеглят единственото жилище, трябва да осигури на длъжника и членовете на семейството му необходимите условия за нормално съществуване. Но този имунитет не трябва да се разглежда като ограничаващ правата на банките. По този начин това правило трябва да балансира правата и законните интереси на ищците и длъжниците, заключенията на Конституционния съд са окончателни и задължителни за всички съдилища и други лица, въпреки че не са намерени основания за разглеждане на жалбата на Номос-Банк поради липсата на противоречия.
По този начин все още говорим за факта, че Конституционният съд застава на страната на банките, като по никакъв начин не защитава кредитополучателите. Ако преди това понякога недобросъвестни длъжници успяваха да избегнат отговорността, сега, след като защити интересите на кредитните организации, най-висшият съд всъщност позволи да лиши не само кредитополучателите от подслон над главите им, но и децата, които не са виновни за неспособността на родителите за изплащане на дълга.
Друг голям и важен въпрос както за кредитополучателите, така и за заемодателите се отнася до оценката на собствеността. Как съдът, който налага възбрана върху заложеното имущество, трябва да определи първоначалната продажна цена на този имот? В съответствие с параграф 3 от чл. 350 GK, първоначалната продажна цена на заложеното имущество, от което започва търгът, се определя със съдебно решение в случаите на възбрана върху заложеното имущество в съда или по споразумение на залогодателя с залогодателя в други случаи.
В под. 4 стр. 2 чл. 54 от Закона за ипотеката съдържа следното правило: съдът, разглеждащ делото за възбрана върху заложеното имущество, определя първоначалната продажна цена на заложеното имущество при продажбата му. Първоначалната продажна цена на имота на публичен търг се определя въз основа на споразумение между ипотекодателя и ипотекарния кредитор и в случай на спор от самия съд.