Къща, която генерира доход
Разговор между двама вчерашни ученици:
- Наемам просторна стая в центъра на Мюнхен за 250 евро - казва Александър, който от няколко години живее в Германия. - И имаме цялата къща под наем. Сега ще започна да печеля повече, после ще се преместя в апартамент.
- И наемам едностайна "Хрушчов" в покрайнините на Москва за 25 хиляди рубли, - казва неговият съученик Сергей. - Всичко се чупи и пада. А собствениците знаят само, че заплатите се вдигат всяка година. И така или иначе не можете да го намерите по-евтино.
ФОРМУЛИРАНЕ НА ПРОБЛЕМА
Като цяло наемането на къща в Русия и в Европа е две големи разлики. Пазарът на жилища под наем в Стария свят отдавна е установен. Например сега в Германия всеки втори жител наема апартамент. И намирането на място за живеене не е трудно. Пазарът на наеми е огромен и цените изобщо не хапят. И правата на наемателите са запазени. Всички те сключват споразумение. А собствениците (или управляващите компании) редовно плащат данъци.
В Москва всичко е точно обратното. Пазарът също е огромен, но е напълно спонтанен и е в „сянката“, докато цените са в пъти по-високи. Наемателят практически не е защитен по никакъв начин, тъй като рядко се сключва договор с него и собствениците могат да го изгонят по улицата по всяко време. И накрая, качеството на жилищата под наем е лошо. Отдавани като правило "бабини" апартаменти. Малко обновяване вече се счита за конкурентно предимство и възможност за увеличаване на наемната цена.
В същото време в Русия апартаментите обикновено се наемат от частни лица. Естествено, те не плащат данъци.
Как можем да направим пазара на наемите по-цивилизован в Русия? Според експерти има само един изход - да се строят жилищни сгради в големите градове. Какво е жилищна сграда? Както лесно можете да разберете, това е къща, която генерира доход за собственика си. Това е жилищна сграда, която е построена специално за отдаване под наем на апартаменти в нея. Естествено, в този случай собственикът очаква, че инвестицията му ще се изплати и ще генерира доход. Но наемателите също са в минус - те получават определена услуга за парите си.
- Една жилищна сграда е преди всичко определен набор от услуги, които обикновената жилищна сграда не може да предостави ”, казва Владислав Конюхов, председател на Съвета на директорите на Групата дружества„ ГородОК ”. - На Запад всяка жилищна сграда се управлява от компания за специални услуги, която осигурява наемане на апартамент, събиране на наем, превод на средства по сметката на собственика и т.н.
Въпреки това по пътя възникват много трудности. Първо, в столиците и големите регионални центрове (където най-голямо е търсенето на жилища под наем поради притока на посетители) има все по-малко места за строеж. Второ, не е изгодно за частни инвеститори. Рентабилността в този вид бизнес (като се вземат предвид разходите за строителство и пазарната цена на апартаментите) едва достига 4 - 5% годишно.
Търсенето на жилища под наем е огромно. Само в Москва се отдават под наем около 200 хиляди апартамента (това е около 20% от общия жилищен фонд). Според този показател обаче ние сериозно изоставаме от столиците на развитите страни.
ОТ XVII ВЕК
Да се потопим в историята. Първите жилищни къщи се появяват в Европа в началото на 17 век. Англия, Германия и Франция станаха пионери в тази де факто инвестиционна дейност или в този вид бизнес. Като правило беше така. Тогавашният инвеститор строи многоетажна жилищна сграда. Обикновено се помещаваха 6 - 20 апартамента. Самият собственик и цялото му семейство живееха на един от етажите. Отдолу, като правило, имаше магазин или склад.
За да привлече наематели, стопанинът не пести от външния блясък. Сградата е издигната с красива фасада. Ръчно изработени скулптури, статуи, барелефи и колони. Но самите апартаменти вътре бяха доста бюджетни: със същото оформление и икономична декорация.
Забележително е, че жилищните сгради все още са много разпространен бизнес в Западна Европа.
- Например в Германия 57% от населението живее в апартаменти под наем - казва Станислав Сингел, ръководител на международната агенция за недвижими имоти Гордън Рок. - Лидер по този показател е Берлин. Там 85% от жителите живеят на наети квадратни метри.
В други европейски страни делът на жилищата под наем е малко по-нисък (вж. Таблицата). Въпреки това там има доста наематели. Според Международния съюз на наемателите средно в Европа 40% от хората живеят в наети апартаменти.
Има много повече собственици на жилища отвъд океана. Там само една трета от населението наема апартаменти и къщи. В същото време най-голямо търсене на жилища има в големите градове. Например в Сан Франциско 65% от жилищата се наемат, а в Ню Йорк - 70%.
В същото време делът на наетите квадратни метри не означава, че преобладаващото мнозинство от жителите на развитите страни по същество са бездомни.