Красива Венеция, която просто искате да посетите
Никога не разбирах как хората могат да живеят в този град на водата? Посетил Венеция за първи път, той си отговори на този въпрос: но те на практика не живеят в нея през цялото време. Разбира се, Венеция поразява и най-сложното въображение. Разбира се, Венеция е известен международен филмов фестивал; това е пъстър десетдневен карнавал, считан за един от най-екзотичните спектакли в Европа; има десетки невероятни дворци и музеи; това са тесни улички, безшумни канали, оживени пазари и елегантни кафенета. Да, Венеция е разкошна и уникална, очарователна, но изглежда има само милиони туристи, идващи в този град за ден-два. Тези, които остават тук поне седмица, не могат да не забележат отлепените фасади на къщите, капаците на изоставените от жителите апартаменти и мръсната вода на каналите.
Град на милион дървени купчини
Романтиката на Венеция свършва веднага щом започнете да осъзнавате, че този град е вече на 1300 години, че се намира в средата на плитка лагуна и се състои от повече от 100 островчета, които са свързани с около 400 моста и моста. Само малка част от града стои на твърда земя; останалото е построено върху много дървени купчини, забити в дъното на лагуната (и как само преди тринадесет века венецианците са успели да предположат, че стволовете на листвениците при контакт с морска вода не гният, а кристализират, превръщайки се в истински камък?). Снежнобялата църква Санта Мария дела Салют стои на повече от милион такива купчини. Всяка зима водите на канала преливат бреговете си и заливат великолепния площад Сан Марко, а годишно се изразходват милиони евро за поддържане на реликтния град, поне в относително нормално състояние.
Общата площ на града без островите Ла Джудека и Сан Джорджо Маджоре е само 7 квадратни километра. В града изобщо няма автомобили и цялото движение се извършва по вода, по две основни магистрали: Гранд канал (Canal Grande), минаващ през центъра на града, и канал Giudecca (Canale della Giudecca).
Овехтял имот на 10 000-15 000 евро/кв.м
Известно е, че най-скъпият недвижим имот се намира в Лондон, където средната цена от 1 кв. М в най-добрите райони на централната част на града надхвърля C –– 35 хил. Венеция, според този показател, отнема около 8 -12 място, на второ място след Монако, Ню Йорк Манхатън, Хонконг, Токио, Каннам и Сен Тропе.
Самите италианци не са склонни да се заселят в полунаводнен град, каналите на който с всяка година стават по-мръсни, а къщите стават все по-разрушени, но туристическата атракция на града е неоспорима и апартаментът, закупен тук, може да бъде много изгодно да се наеме.
За нивото на цените на жилищата във Венеция може да се съди по следните конкретни примери. Мини-апартаменти на третия етаж (антре, дневна-трапезария, спалня и тоалетна) с площ от 60 квадратни метра с антични мебели в сърцето на Венеция сега се продават за C –– 900 хиляди, което е C –– 15 хиляди/кв. М. От друга страна, просторен апартамент от 100 кв.м (входно антре, хол, трапезария, кухня, две спални и тоалетна), разположен на втория етаж на стара жилищна сграда, се продава за „само” C –– 465 хиляди (4650 C––/кв.м), обаче, този апартамент се нуждае от ремонт, който може да струва сума, равна на цената на самия имот.
Апартамент с площ от 60 кв.м (антре, дневна-трапезария, спалня и баня) може да бъде закупен за C –– 450 хиляди (7500 C ––/кв. М), но този апартамент ще бъде разположен сравнително далеч от историческия център на града ... Приблизително същата сума - C –– 500 хиляди или C –– 7143/кв.м - е апартамент от 70 кв.м (трапезария, хол, спалня с гардеробна, тоалетна, кабинет, венециански мрамор и паркет), разположен на петия етаж стара къща с изглед към Пиаца Сан Марко. Добър апартамент от 165 кв.м с фрески може да бъде закупен за C –– 1,55 милиона (C –– 9393/кв.м), а елитен апартамент от 300 кв.м (просторен хол, трапезария, четири спални, две бани и таванско помещение) камък хвърляне от площад Сан Марко - за C –– 3 милиона (C –– 10 хиляди/кв. м).
Трябва да се отбележи, че концепцията за близост до центъра във Венеция е много относителна. До главния площад на Сан Марко може да се стигне пеша за 15-20 минути от който и да е "най-отдалечен" район на града. В много по-голяма степен цената на жилищата зависи от гледката, която се отваря от прозорците, както и от параметрите на самата къща, която лесно може да се окаже дворец (палацо) с дълга история.
Приблизително в същия ценови диапазон (C - 8-10 хил./Кв. М) има и малък елитен апартамент с площ само 30 кв. М (хол с отворена кухня, стая и тоалетна) в Арсенал площ с изглед към канала (C ––240 хиляди или C –– 8 хиляди/кв. М) и престижна вила (девет спални, салони, хол, десет тоалетни, басейн, частен парк, две покрити веранди на покрива на сградата и панорамна тераса) с площ 750 кв. м (C –– 7,1 милиона или C –– 9467/кв. м).
Бих искал, но скъпо: може би е по-добре да се наеме?
Въпросът е дали хората са готови да платят такива пари за доста порутено жилище на кокили над кална зеленикава вода в град, който рискува някой ден да изпадне напълно под вода, където основен ремонт струва луди пари и е възможно да се промени цвета на фасадата и дори щорите само след одобрение в местната община са риторични. Готови и дори много готови! Недвижими имоти, особено тези на стойност над C - 2 милиона, се продават тук, както се казва, „при първото свирене“, с почти никаква търговия.
Разбира се, Венеция не са само самите острови, разположени в центъра на венецианската лагуна. Има и континентална част на града, наречена Местре. Тук няма музеи, дворци или древни църкви; тук са съсредоточени предприятия, корабостроителници, офиси и жилищни сгради. Съответно жилищата в Местре са много по-евтини (приблизително C –– 2500–2600/кв.м).
Сред чужденците най-вече във Венеция са френски собственици на имоти, които се отнасят доста лоялно тук. Отношението към руснаци и американци в родината на легендарния авантюрист Джакомо Казанова е много по-предпазливо и засега те могат да бъдат преброени от една страна. Руснаците обаче вече притежават няколко великолепни палацо на канала Гранде.
Особено пестеливите руснаци предпочитат да не купуват, а да наемат апартаменти във Венеция (тук има много руснаци и дори има своя собствена православна църква, разположена на остров Сан Микеле до гробището, където са погребани поне трима известни руснаци - Игор Стравински, Сергей Дягилев и Йосиф Бродски).
Наемането на апартамент (две спални, две бани, кухня и малка частна градина) в центъра на града, в района на Сан Поло, струва около C - 1000 на седмица. Апартамент от 80 кв.м на 15 минути пеша от площад Сан Марко и на 5 минути пеша от Гранд Канал струва от C –– 1290 на седмица.
Апартамент от 110 кв.м на третия етаж на стара палацо със самостоятелен асансьор, на 10 минути пеша от площад Сан Марко и с изглед към Канале Гранде през 2007 г., нает за C –– 1569 (нисък сезон), C –– 1889 (среден сезон) ) и C –– 1975 (висок сезон) на седмица. Тези суми не включват такса за окончателно почистване (C –– 60 за трима души и C –– 15 за всеки допълнителен човек), такси за вода, електричество и газ и вид „глоба“ от C –– 50 за връщане у дома след половин седем вечерта.
За сравнение: апартамент от 45 квадратни метра на 10 км от международното летище Марко Поло в континенталната част на Венеция струва от C – 500 до C – 850 на седмица, а апартамент от 50 квадратни метра е на 20 км от Венеция - от C –– 445 до C –– 595 на седмица.
Данъци, данъци, данъци ...
Данъците върху имуществото в Италия зависят от размера на апартамента. Например можем да кажем, че собственикът на жилище от 100 квадратни метра във Венеция трябва да преведе в градския бюджет около C - 380 годишно. Бонусът за плащане на данъка тук е безплатен вход в градските музеи. Сметките за комунални услуги струват около C –– 150 на месец.
Основното условие за закупуване на недвижими имоти във Венеция е скъпо и много внимателно възстановяване, ако къщата е под държавна защита (тук такава е около всяка десета сграда, а купувачите, които са готови да инвестират в реставрацията на много аварийни обекти, може дори да броят относно финансова помощ от местната община).
Данъците при извършване на покупка, в допълнение към площта, могат да зависят от много фактори, по-специално от това дали сградата е архитектурен паметник, в какво състояние е, недвижимият имот се купува от частно лице или юридическо лице, и т.н.
Като цяло в Италия има три основни данъка върху имуществото: данък за регистрация (Imposta di Registro), изчислен с помощта на коефициенти, определени от държавата и платени в момента на закупуване на имот (ставката на този данък е 3% от покупката на първата къща и 7% при закупуването на вторите къщи); r данък върху инвентара и данък върху ипотеката (Imposta Catastale e Ipotecaria), платим на държавата по време на инвентаризация и регистрация на придобитото имущество в местния регистър на недвижимите имоти; r ДДС (IVA), който се плаща на държавата при покупка на недвижим имот от строителна фирма или юридическо лице (този данък е 20% с някои изключения; ако продажбата идва от строителна компания (първичен пазар), тогава IVA се плаща в размер на 10% от оценената стойност на обекта недвижими имоти).
Освен това има I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immonili), която се заплаща от собственика на имота. Този данък се плаща веднъж годишно и варира от 0,4% до 0,7% от оценената стойност на имота.
Регистрацията за закупуване на недвижими имоти във Венеция е както следва. Купувачът сключва договор с агенция за недвижими имоти. На негово име се ражда N.I.E. - идентификационен номер на чужденец (нещо като нашия TIN). Страните подписват предварителен договор (Compromesso), след което купувачът прави авансово плащане в размер на поне 10% (обикновено 20-30%) от стойността на закупения имот (ако сделката се провали по вина на купувача, този аванс остава при продавача, ако по вина на продавача той върне на купувача двоен размер на аванса).
При извършване на сделка страните подписват окончателен договор (Contratto Finale), който е заверен от нотариус. От този момент нататък чуждестранният купувач става пълноправен собственик на венецианския имот.
След това покупката трябва да бъде регистрирана в Регистъра на недвижимите имоти (нещо като нашата ОТИ). Всъщност в този тържествен момент можете да кандидатствате пред банката за ипотечен кредит. Чуждестранен гражданин в Италия има право да получи заем в размер на 50-70% от стойността на недвижимия имот при 4-6% годишно. Обикновено кредитът има матуритет до 10 години. При закупуване на недвижим имот на кредит, имотът се регистрира на името на купувача, но оригиналът на акта се съхранява в банката, докато кредитът бъде изплатен.
Трябва да се отбележи, че италианските власти, за разлика от длъжностните лица в други европейски държави, все още не изискват чуждестранните купувачи на недвижими имоти да докладват за произхода на парите. Единственото условие е парите да се превеждат по банков път, а не да се носят в куфари. В същото време италианците, когато им е удобно, не виждат нищо осъдително в някои нарушения на закона. Факт е, че продавачите на недвижими имоти тук също плащат данъци върху продажбите и следователно е полезно за тях да подценяват стойността на недвижимите имоти в официалните документи.