Какви са Sicomi, които са се превърнали в Les Echos
Терминът винаги е бил варварски. Днес вече не се използва, освен в миналото: „бившата Sicomi“ обозначава бившите „Фирми за недвижими имоти за търговия и промишленост“, които, създадени през 1967 г., са били предназначени да насочват публичните спестявания към финансиране на МСП чрез реални имуществени заеми, обезпечени с договор за лизинг (1). След като направиха възможно мобилизирането на повече от 350 милиарда франка (53 милиарда евро) общо между 1967 и 1995 г., те официално изчезнаха на 1 януари 1996 г., едновременно с благоприятния им данъчен статус. Ако мнозина са припаднали или са се слели, все още можем да проследим много от 93-те Sicomi, изброени в пика на тяхното развитие, през 1990 г. Така, според данни от Френската асоциация на финансовите компании (ASF), 50 от тях все още извършват дейност по финансов лизинг. Редица са избрали да останат в сферата на недвижимите имоти. но сега работят като компании за недвижими имоти.
Създадени с наредба от 1967 г., тези компании са били предназначени да финансират бизнес имоти чрез лизинг, чрез изграждане и отдаване под наем на сгради, които не са оборудвани за професионална употреба (офиси, магазини, промишлени помещения.). „Принципът беше косвено да се насочат френските спестявания към бизнеса, във време, когато икономиката трябваше да бъде стимулирана. Тъй като физическите лица не искаха директно да записват капитал, Sicomi направи възможно финансирането на бизнес недвижими имоти с намален риск, тъй като заемодателят запази собствеността си върху финансирания актив до края. Освен това рискът беше диверсифициран, тъй като тези компании имаха няколко заемополучатели паралелно ”, обобщава Жан-Марк Дюран, директор на региона Ил дьо Франс, в BDPME,„ исторически ”играч в тези продукти. За компанията лизинговият договор се състоеше от плащане на наем през уговорен период и от възможността да стане собственик в неговия срок за „символичен франк“.
Всъщност развитието на тези компании се основаваше основно на благоприятен данъчен режим: тези дружества бяха „финансово прозрачни“, тоест бяха освободени от данък върху по-голямата част от печалбата си, при условие, че всяка година разпределят на своите акционери 85% от печалбата си под формата на дивиденти. След това партньорите бяха облагани с този доход. „Акциите на Sicomi бяха фондовите стойности на много портфейли от недвижими имоти, дори ако тяхната рентабилност беше променлива“, казва анализатор.
В допълнение към трудностите на няколко играчи, изчезването на преференциалния режим доведе до силно недоволство от лизинговите специалисти от сферата на недвижимите имоти и финансите. „Всички го осъдиха, беше модерно. Финансовите анализатори дори вече не искаха да чуят за това. Много компании също премахнаха името „лизинг“ от името си “, припомня Мерис Ауланьон, президент на Affine. Тогава целият сектор постави под въпрос пътя напред: много независими или регистрирани на борсата компании трябваше да намерят ново призвание.
Развитие на оперативен лизинг
Няколко предприятия са избрали „недвижимо имущество“ от своята дейност: те са спрели производството на финансов лизинг, за да се концентрират върху прости дейности по отдаване под наем от портфейл от недвижими имоти, държани за собствена сметка. „Не беше нищо ново. Но дотогава Sicomi стандартно трябваше да имат около една трета от дейността си по оперативен лизинг “, продължава специалистът. Правилата за "православие на сметките" искаха всъщност по това време собственият капитал на тези компании (представляващ около една трета от баланса им) да бъде разпределен за придобиване на сгради, предназначени за отдаване под наем. Дългът (приблизително две трети от пасивите) беше използван за пълно рефинансиране на лизинговите договори.
Балансът беше сериозно поставен под въпрос от кризата с недвижимите имоти: от 1991 г. банките вече не се съгласиха да финансират 100% от активите на недвижими имоти на компании. Следователно последните, подобно на лизинговите компании, трябваше да се съгласят да внасят собствени средства за финансиране. „От този момент разпределението на дълговете и собствения капитал вече не се извършва в глобален баланс на компанията, а файл по файл. Делът на една трета от простото отдаване под наем за две трети от лизинга вече не беше актуален “, обяснява Мерис Ауланьон.