Как задграничните пазари на недвижими имоти преодоляват кризата - статия, интервюта и мнения -
Наталия Завалишина, генерален директор на MIEL-DPM, разказа как чуждестранните пазари на недвижими имоти преодоляват кризата и много други неща пред списанието за чуждестранни недвижими имоти ZagranHouse.
Наталия Завалишина, генерален директор на MIEL-DPM, разказа за това как чуждестранните пазари на недвижими имоти преодоляват кризата и за много други неща пред списанието за чуждестранни недвижими имоти ZagranHouse
- Първият въпрос е за актуалния проблем днес - кризата на световния пазар на недвижими имоти. Според вас кризата все още съществува ли или вече е отминала? Кои пазари вече са се възстановили успешно и кои са все още на дъното?
Въпросът е също така, че цените са се повишавали и поради изграждането на по-модерни, по-скъпи съоръжения, т.е. по време на строителството на ново съоръжение цената на квадратен метър също се увеличи. Сега няма такъв темп на строителство. По принцип това, което е построено по-рано, се продава, поради което е рано да се говори за увеличение на разходите.
Постепенно всичко, което е построено, се изкупува, на първо място се избират най-ликвидните обекти, поради което след известно време на някои пазари ще възникне ситуация на недостиг и след това може да се очаква увеличение на стойността. Това са най-общите тенденции на повечето външни пазари, но всяка конкретна държава има свои специфики.
- Как според вас руският купувач на чуждестранни имоти се различава от чуждестранния купувач? На какво обръща повече внимание при избора на имот (цена, качество и т.н.)? Начертайте портрет на руски купувач на имоти в чужбина.
Повечето руски купувачи правят своя избор емоционално. Дори когато става въпрос за инвестиции, все още е важно регионът и самият обект да се харесат на купувача. По принцип руските купувачи в по-голямата си част разглеждат инвестициите в чуждестранни недвижими имоти като определена форма за запазване на капитала - за собствена употреба и, ако е необходимо, за да могат да бъдат продадени или отдадени под наем. Като правило обектите, закупени в чужбина, рядко се отдават под наем, освен ако не е вторият или третият обект, придобити специално за по-нататъшно отдаване.
При избора на недвижими имоти цената и местоположението са важни: близостта до морето, изворите, реките, езерата, бизнеса, както и транспортната достъпност от летищата.
Съществува определен модел на поведение при покупка:
- Вашата компания беше домакин на кампанията „Дни на Берлин в MIEL-DPM“ - каква е причината за провеждането й (Германия става все по-популярна сред руснаците)?
Германия и точно Берлин е подценен пазар. Берлин се превърна в столица сравнително наскоро и все още не е достигнал цените на много столици - Лондон, Париж, Москва и т.н. Инвестициите в Берлин са привлекателни, защото това е стабилен пазар, практически незасегнат от кризата, т.е. всички приставки са поне безопасни. И като се вземе предвид бързото развитие на Берлин, икономическият потенциал на Германия - лидерът на Европейския съюз, в близко бъдеще днешните инвестиции ще се изплатят. Освен това са интересни както инвестициите в търговски недвижими имоти в Германия, така и в жилищни недвижими имоти. Търговски - поради факта, че всяка година броят на глобалните корпорации, които отварят офиси в Германия и най-вече в Берлин, се увеличава, потокът от хора, идващи в Берлин на работа и просто туристи, се увеличава. Търсенето на жилищен фонд също е голямо - според различни оценки, около 60-80% от населението в трудоспособна възраст в Германия наема жилища, вместо да купува, поради което почти всеки тип жилищни недвижими имоти винаги се търсят. Освен това Берлин има добри медицински грижи; мнозина идват там, за да получат образование. И не забравяйте, че Берлин е само на 2,5 часа от Москва. Всичко това прави инвестицията в недвижими имоти в Берлин повече от интересна.
- Моля, посочете първите 3 и най-лошите 3 държави за инвестиции в недвижими имоти днес.
Това е много трудно да се направи, тъй като във всяка държава, дори при много значително намаляване на разходите, винаги има „локомотивни“ съоръжения, които са стабилни срещу колебанията на пазара. Но най-общо казано, струва си да се отнасяме с голяма предпазливост към инвестициите в Египет, в ОАЕ, внимателно да проучваме проекти и разработчици. Тъй като сега няма толкова бърз растеж на стойността, както през предходните години, по-добре е да се съсредоточите върху стабилни региони - Германия, Италия, Франция и т.н. Като цяло има много информация за спада на стойността на недвижимите имоти в САЩ - но ако говорим за Ню Йорк и по-специално Манхатън, тогава инвестициите там са по-безопасни, тъй като търсенето за тази част на САЩ е почти винаги стабилно. Следователно би било голяма грешка да се говори за държави като цяло - необходимо е да се разгледат конкретни региони или проекти. И за да сведете до минимум рисковете, е по-добре да инвестирате в готови проекти. Ако имате задача да навлезете на пазара с минимален бюджет, препоръчително е да помислите за привличане на заем и наемане на закупения имот. В много страни доходът от наем покрива изплащането на заема или е поне равен на изплащането на заема.