Как да продадем апартамент, обременен с ипотека
Никой не е в безопасност от загуба на работа, внезапно заболяване или попълване на семейството. В живота се случват както радостни, така и тъжни събития и дори дългоочакваният апартамент, закупен веднъж под ипотека, може да стане ненужен след известно време. Самите банкери говориха как да продават жилищата, обременени с ипотеката.
Продажбата на жилища, заложени от банката, все още е рядкост за руснаците. В банковата практика обаче такива случаи вече са се случвали. Например, кредитополучател преди няколко години е купил апартамент на ипотека, редовно е плащал плащания в продължение на няколко години, но след това по някаква причина се е нуждаел от по-голям апартамент. „В този случай той търси купувач за апартамента си самостоятелно или с помощта на посредник. Приходите ще бъдат използвани за изплащане на заема, а останалата част ще бъде използвана за първата вноска при закупуване на по-голям апартамент вече по друг договор за заем, "- дава пример за водещ специалист в отдела за кредитиране на физически лица от Росавтобанк Екатерина Землякова.
Има и други случаи. Ако след определен период от време кредитополучателят, който е теглил ипотеката, не е в състояние да изплати заема, тогава се търси и купувач за апартамента, се сключва споразумение за прехвърляне на дълга със съгласието на банката, според която купувачът придобива собствеността върху имота и задължението за погасяване на дълга към банката, тоест той става нов длъжник. „Възможно е също така купувачът на апартамент да няма необходимата сума за покупката и също така да използва ипотечен кредит. Това е по-сложна процедура, тъй като банката ще трябва да одобри кандидатурата му за нов кредитополучател, да оцени неговата платежоспособност, за да запази гаранциите за изплащане на кредита “, добавя Екатерина Землякова.
Отчуждаваме собствеността от банката
Ако житейската ситуация на кредитополучателя се промени по някакъв начин, банката е заинтересована да го срещне наполовина, включително в областта на продажбата на недвижими имоти. „Ако все още не е намерен купувач на обекта, банката може да предложи на кредитополучателя надежден партньор за сделката,“ казва Филип Делпал, президент на BNP Париба Восток, главен изпълнителен директор на руското подразделение на Cetelem. „В същото време кредитополучателят трябва да разбере, че продажбата на обекта е нестандартна сделка и може да доведе до намаляване на стойността на обекта.“ Банката се интересува от изплащане на заема и отсъствие на забавени плащания. Ако клиентът по различни причини вече не може да плати по заема и се съгласи да изплати заема чрез продажба на апартамента, тогава финансовата институция ще отнеме залога извън съда. Продажбата на апартамент е възможна при условие на сетълмент с купувача чрез банката под надзора на кредитен служител.
Процедурата за отчуждаване на ипотекирано имущество е подробно регламентирана в закона за ипотеките и други нормативни правни актове. Залагането на апартамент не лишава ипотекарния кредитор от правото му като собственик на ипотекирания имот да се разпорежда с него. Обаче тежестта на недвижим имот със залог налага определени ограничения върху разпореждането с това право. В съответствие с тях ипотекираните по ипотечен договор жилища могат да бъдат отчуждени от ипотекарния кредитор на друго лице чрез продажба, дарение, замяна, внасяне като принос в имуществото на търговско партньорство или фирма или дялово участие в имуществото на производствена кооперация само със съгласието на ипотекарния кредитор, освен ако в ипотечния договор не е предвидено друго.