Как да оцените парцел за застрояване
За да можете по-добре да разберете моята професия като експерт по оценки на недвижими имоти, предлагам ви пример за приблизителна оценка на земя за строителство, разбира се всеки файл е уникален, този пример може да не е приложим за вашата земя.
Стойността на парцела за строеж е пропорционална на неговата конструктивност, както и на неговата ситуация, неговата среда, площ, която иска да обуслови принадлежността си към даден пазар на недвижими имоти. По принцип парцел, който може да побере три отделни къщи, ще струва три пъти повече от парцел, позволяващ изграждането само на една къща. Следователно е от съществено значение да се знаят факторите за конструктивност. Основните правни фактори, свързани с градоустройственото право, което има ролята да регулира правото на строеж. Правилата за планиране, приложими за земята, трябва да бъдат определени с точност.
Правилата за градоустройство определят конструктивността на земята според следните принципи:
- естеството на разрешените строежи: В нашата хипотеза това ще бъдат конструкции за жилищно ползване: по този начин, ако земята може да получи само конструкции за промишлена употреба, не си струва да се продължава.
- достъп: Достъпът с минимална ширина обикновено се предвижда от градоустройствените разпоредби. Следователно недостатъчният достъп може да направи земята невъзможна за строителство, освен ако не уговорите достъп със съсед. След това ще бъде необходимо да се намали цената, която трябва да се плати, за да се получи съвместим достъп,
- инфраструктура: Наредбите за градоустройство изискват земята да се обслужва от питейна вода, електричество и канализационни мрежи, ако има такива.
- плътност: Това е съотношението между земната площ и застроената площ. На практика тази плътност се дава чрез прилагането на всички предишни правила.
- претоварена земя: Земята се счита за парцел за строеж само доколкото е гола, тоест тя не поддържа никакво строителство.
Има обаче случаи, в които земя, дори заета от сграда, се оценява като земя за строеж. Това се нарича претоварен терен. Става въпрос за рекултивация на земя: тя се състои в събаряне на съществуващата сграда с цел получаване на гола земя и възстановяване на нещо ново. Мелиорацията се основава на факта, че съществуващата построена сграда има по-малка стойност от земята, която я поддържа, ако бъде преобразувана в земя за строеж чрез изселване на съществуващи сгради.
- съществуващата сграда е в много лошо състояние и е по-интересно да я възстановите, отколкото да я реновирате,
- съществуващата сграда не използва всички възможности, предлагани от градоустройството и местния пазар.
Следователно стойността на земята ще бъде тази на гола земя, от която ще е необходимо да се приспаднат разходите за разрушаване и рехабилитация на земята, за да се превърне в гола земя.
Методът за сравнение чрез намаляване на m² площ се състои в вземане на средната цена на m² от цялата земя в сравнение и умножаване на тази цена на m² по площта на земята, която трябва да бъде оценена, за да се получи нейната цена. Първият принцип, а именно връзката с пазара на недвижими имоти, се зачита. От друга страна, вторият принцип, а именно понятието основен сюжет, не се взема предвид.