Как да изберем най-добрия данък за вашата сграда - закупуване на сграда
Или чрез използване на следния спонсорски код; zgx4w
Как да изберем данъчното облагане на вашата сграда ?
Как да платя най-малко данък? Това е темата на това безпрецедентно видео, където започваме отначало, за да обясним основите на данъчното облагане на недвижимите имоти.
Здравейте, това са Саймън и Ману, печелившите инвеститори. Днес сме на Галапагоските острови за шестмесечния ни меден месец. Но преди да говорите за данъчно облагане, абонирайте се за канала, за да получите визуализация на следващите видеоклипове.
Защо данъчното облагане на недвижимите имоти е важно
Първият въпрос, на който трябва да се отговори, е защо данъчното облагане е толкова важно за създаването на вашия проект за недвижими имоти.
Съвсем просто, защото с две различни договорености по един и същ проект с една и съща брутна рентабилност, може да има такава, която да ви спестява пари всеки месец, тоест да има положителен паричен поток.
Докато при друг данъчен пакет можете да имате отрицателен паричен поток, тоест, че там ще трябва да изваждате пари всеки месец от джоба си, оттук и важността да изберете правилния.
Как да изберете вашата данъчна система и да я оптимизирате, за да платите най-малко данък
Как да го изберем? Е, това ще зависи от три параметъра. Първо, вашата лична ситуация, доходите ви, имате ли деца? Инвестирате ли сами или с други ?
Второ, това зависи от вашия проект за недвижими имоти. Искате ли да наемете обзаведени или да наемете по-традиционни с голи наеми. И третият параметър, който да вземете предвид, зависи от целта ви с недвижими имоти.
Кой данъчен режим да изберете да живеете от недвижими имоти
Ако искате веднага да съберете парите си под наем, за да се сбогувате с шефа си или да увеличите доходите си, това няма да е същото като ако искате да се подготвите за пенсия след десет до двадесет години или ако целта ви е да предадете наследство на вашите деца. И в зависимост от тази цел ще направите различни данъчни избори.
Преди да ви обясним как да изберете данъчната система според тези три параметъра, трябва да знаете, че има два начина за закупуване на недвижими имоти.
Или купувате сградата си от свое име, или ще я купите като компания. От тяхно име това означава, че Саймън или Ману ще купят сграда на тяхно име. Има и Саймън и Ману, които заедно купуват сграда на тяхно име и там ще говорим за съвместна собственост.
Как да закупите инвестиционен имот в компания
Или можете също да закупите в компания, това е втората опция, тоест, че повече са Симон и Ману, които ще купят сградата, но Саймън и Ману ще създадат компания, която ще наречем например компанията, която печели инвеститори, и тази компания ще купи сградата.
Разбира се, всеки данъчен режим ще има своите плюсове и минуси. Така че ние предлагаме да разгледаме таблица за сравнение между двете. Първото нещо, което трябва да разберете е, че доходите ви от недвижими имоти могат да се облагат по два различни начина. Или вие избирате корпоративния данък и зад вас има избор на структурата на компанията, това може да бъде SCI с IS, SAS, SARL и т.н. и т.н.
Как да закупите инвестиционен имот на собствено име
Или решите да бъдете облагани с данък върху доходите, т.е. печалбите от недвижими имоти ще се добавят към доходите ви от работа. Така че бъдете внимателни, говорим за печалби, а не за оборот, ще ви обясним разликата след няколко момента.
Ако купувате от свое име и наемате голи, тогава се облагате с доходи от собственост. Ако, от друга страна, купувате от свое име и експлоатирате обзаведените си апартаменти, тогава вие се облагате с доходи от BIC, т.е. печалби от промишлеността и търговията. И по това време можете да имате статут на непрофесионална компания за мебели под наем, по-често наричана LMNP или след това да имате статут на LMP, компания за професионално обзавеждане под наем.
SCI в IR: Данъци върху дохода
Последна опция, ако искате да купите в корпорация, но искате да останете върху данъка върху доходите, добре, можете. В този случай ще трябва да създадете SCI в IS. Така че ние казваме, че този тип дружества са прозрачни, защото данъците са данъците, а не компанията.
В останалата част от това въведение за данъчното облагане на недвижимите имоти избрахме да говорим за LMNP и SCI към IS. Съвсем просто, защото към момента по време на заснемането на това видео това са двете най-интересни данъчни договорености, ако искате да се прехранвате от недвижими имоти.
За да улесним разбирането, подготвихме таблица за сравнение между LMNP и SCI в IS. Така че първото предимство на покупката от собствено име е използването на LMNP, е че можете да отпишете актива и да прехвърлите много разходи. Така че ще ми кажете какви са амортизацията и таксите, ами ще видим това веднага.
Какви са таксите за недвижими имоти
Таксите са нищожни разходи под 500 евро. Например ще намерим сметки за енергия, такси на вашия счетоводител и т.н., и т.н. Има цял списък, който съществува в зависимост от избрания от вас данъчен режим и който предоставяме в нашето обучение, което ви позволява да знаете какви могат да бъдат разходите за намаляване на данъчното ви облагане.
И така, за какво са таксите? Това ще ви позволи да намалите данъците си. Например, ако получавате 10 000 евро наем за една година и имате, ще кажем, 8 000 евро такси, а за да изчислим вашия данък ще направим 10 000 - 8 000, което прави 2000 евро печалба. И точно върху тези 2000 евро ще бъдат изчислени данъците ви. Така че колкото повече разходи имате, толкова по-малко данък ще платите.
Важен момент е, че разходите ви ще бъдат приспаднати през текущата година, т.е. ако имате повече разходи, отколкото наеми, можете да загубите този запас за приспадане. За щастие, успокоявам ви, можем да отложим обвиненията за няколко години. Има счетоводни правила, не можем да направим нищо, но то съществува.
Какво е амортизация на недвижими имоти
За да избегнете тази загуба на приспадане, можете да използвате амортизация. Така че амортизацията се нарича още актив, това е синоним, обикновено това е нещо, което трябва да донесе оценка на вашия имот. Това е законно, така че подлежи на тълкуване, но например фактурата по ЕФР не добавя стойност към вашата сграда. От друга страна, ако правите баня, ако ремонтирате кухня, там тя ще донесе добавена стойност и там ще можете да я амортизирате. Обикновено работата е нещо, което се отплаща.
Разликата между таксите и амортизацията е как те се приспадат в счетоводството. С таксите той се приспада за текущата година и ако има дефицит може да се пренесе напред. Амортизацията работи по различен начин, тя се приспада в продължение на няколко години.