Изчислете доходността си под наем безплатно
Днес това е час по математика на HelloPrêt! Наистина ще ви представим различни методи за изчисляване на доходността под наем, за да изчислите доходите, които можете да получите от наемането на вашия имот. Не се притеснявайте, формулите са прости, дори и най-литературните от вас ще могат да ги разберат. Залогът е висок, защото между това, което продавачът или агентът за недвижими имоти ви казва и реалната рентабилност под наем, може да има огромна разлика! Вземете лист и калкулатор, сега е време да определите дали операцията си струва разходите.
1. Изчисляване на брутен доход от наем
Днес имате уговорена среща с агент по недвижими имоти за посещение на двустаен апартамент в Клермон-Феран. Предлага се за продажба на 120 000 евро и може да се предложи 750 евро на месец под наем. Питате професионалиста какъв доход от наем можете да очаквате. Веднага той ви отговаря: 7,5%. Вие сте умен инвеститор и не знаете, че спестовните продукти ви печелят много по-малко. Например 0,75% за Livret A или 2,5% средно за животозастраховане. Изведнъж тези 7,5% изглеждат повече от примамливи за вас. Внимавайте, реалността е съвсем различна !
Агентът по недвижими имоти изчислява брутния доход от наем, използвайки много прост метод:
Брутен доход = (наем x 12 месеца)/покупна цена на имота x 100
(750 х 12)/120 000 х 100 = 7,5%: той не греши. Само това, което той забравя да спомене, са допълнителните разходи. Да, за да купите този апартамент, ще трябва да платите нотариус, гаранция, може би такси за агенции. След като сте собственик, ще трябва да намерите наемател и ако не успеете веднага (период на ваканция под наем), ще трябва сами да платите месечните вноски по ипотеката.
След това ще трябва да платите данъка върху имуществото и всички други такси, които не можете да възстановите от наемателя си. А данъците и осигурителните вноски, които ще плащате на данъчните власти за този имот, говорим ли за него или не? Ето как изчисляването на брутния доход от наем има много ограничения. Полезно е за бърза оценка и сравнение на рентабилността на няколко жилища, но след това трябва да усъвършенствате с други методи, като вземете предвид различните такси и данъци.
2. Изчисляване на нетната рентабилност под наем
Разбрахте, сега е необходимо да се пристъпи към изчисляване на доходността от наем чрез интегриране на таксите, които ще ви натежат. Сега ще говорим за нетна рентабилност под наем.
Променяме математическата формула, но бъдете сигурни, че остава просто да се приложи:
Нетен доход от наем: (месечен наем x 12) - (такси за наем + такси за управление + данък върху собствеността)/покупна цена x 100
Под такси за наем имаме предвид тези, които няма да можете да прехвърлите на бъдещия си наемател. Страхотно, кажете ни, но какви са те? Законът съставя (изчерпателен) списък на възстановимите такси, който няма да представяме тук (той е твърде дълъг). Но грубо казано, това са разходи, свързани с колективна топла вода и отопление, данък битови отпадъци, някои съвместни разходи, свързани с осигуряването на асансьор или зелени площи и т.н.
Да кажем, че във вашия случай таксите представляват 10% от размера на наема или 75 € от джоба ви всеки месец. Вие поверявате отдаването под наем на вашия имот на друг агент, освен този, който ви е казал за брутна рентабилност под наем, което ви струва 5% от наема всеки месец, или € 37,5. Данъкът върху имуществото възлиза на 500 евро годишно.
Нека стигнем до цифрите:
((750 x 12) - (900 + 450 + 500))/120 000 x 100 = 5,9%.
Наблюдение: с тази формула за изчисляване на доходността под наем, ние падаме от 7,5% на 5,9%. Разбира се, това все още е интересно в сравнение със спестовния продукт, поради което обмисляте да инвестирате в камък, а не в животозастраховане. Но все пак това е с 1,6 точки по-малко от това, което ви е казал агентът за недвижими имоти (с което добре се разделихте).
Освен това се отбелязва, че този метод на изчисление все още не включва разходите, свързани с покупката на имота. Нотариалните такси например могат да варират от 2% за ново жилище до 8% за старо. Към които се добавят гаранционните разходи, изчислени средно на 1,2% от заема за недвижими имоти (ако искате да знаете разликата между тези различни разходи, препоръчваме ви да прочетете статията за фалшиви приятели в недвижими имоти).