Ипотечно наддаване как да не загубим апартамент по време на криза
Веднъж чуждестранните брокери посъветваха кореспондента на интернет списанието за недвижими имоти Metrinfo.Ru да купува апартаменти на търг - където апартаментите на нещастни кредитополучатели отиват с чук. Евтино и изгодно. Разбира се, не ставаше дума за нашата страна. Процедурата ни за наддаване все още е любопитно - никой (нито банката, нито кредитополучателят) не се интересува да довежда нещата до крайности. Въпреки това, в светлината на събитията, които се развиват в ипотечния свят, търговията може да е доста често срещана. И със сигурност ще има такива, които искат да спечелят от тях. Какво трябва да знаете за наддаването на ипотекирани апартаменти, за да не станете жертва на „акулите на капитализма“? Нека да поговорим за това днес.
Закон: от кого банката взема апартамент
Основните законодателни актове, регулиращи този процес, са федералният закон "За ипотеките (залози на недвижими имоти)" и Гражданският кодекс на Руската федерация. Олег Пятлин, ръководител на отдел „Кредитна работа и сключване на сделки“ на звеното за ипотечно кредитиране на „Алфа-Банк“, назовава изброените в тях случаи, при които възбрана може да бъде наложена върху ипотекиран апартамент:
- отчуждаване на имущество, заложено по ипотечен договор в нарушение на установените от закона правила. Просто казано, ако собственикът на ипотекирания апартамент (той е и длъжникът по ипотечния кредит) се опита да продаде този апартамент, като мълчи за факта на ипотеката;
Освен това има редица други случаи, когато банката може да изиска предсрочно погасяване на кредита. Между тях:
- грубо нарушение от ипотекодателя на правилата за ползване на ипотекирания апартамент или правилата за неговата поддръжка или ремонт. Неспазване от страна на ипотекарния кредитор на мерки за запазване на ипотекирания апартамент, ако такова нарушение създава заплаха от загуба или повреда на ипотекирания апартамент;
- нарушение на задължения за застраховка на ипотекирания апартамент;
- необоснован отказ на заложния кредитор да провери заложеното имущество;
- други причини, предвидени в договора за заем. Това включва немалко причини: намаляване на пазарната стойност на ипотекиран апартамент, предоставяне на неточна информация за платежоспособността на кредитополучателя, злоупотреба с кредита, влошаване на финансовото състояние на кредитополучателя и др.
Не пропускайте важни подробности
На първо място, съгласно действащите закони, решението за възбрана на апартамент трябва да бъде или взаимно (ипотекар и ипотекар) и нотариално заверено. Ако няма консенсус, решението се взема от съда.
Вторият важен момент е, че банката не получава изцяло приходите от продажбата. Единствено това, което му се дължи по договора за заем, е плащането на главницата, лихвите по нея, неустойки и глоби. Тук трябва да се отбележи, че „само“ не е толкова малко: докато производството се проточва, кредитополучателят обикновено не плаща на банката нищо. В резултат на това по време на търга размерът на дълга нараства до значителни размери - и банката ще получи всичко това абсолютно основателно. Да не забравяме за правните разходи, разходите за действителното наддаване - всичко това според закона лежи на губещата страна, т.е. кредитополучателят. Но ако поне нещо остане от парите, получени от апартамента, това нещо ще бъде върнато на кредитополучателя по най-честния начин.
И третият аспект е много объркващ. Някои граждани наивно вярват, че ако заложеният апартамент е единственият, тогава събирането не може да бъде наложено върху него. Всъщност това не е така. Както обяснява Олег Пятлин (Алфа-Банк), основното тук е целта, с която е издаден заемът. Ако за покупката (строителството) на жилищна сграда (апартамент), техния основен ремонт, както и за изплащане на друг ипотечен кредит, предвиден за подобни цели, тогава „уникалността“ на местоживеенето няма да стане основание за отказ да отнеме. Но ако ипотечният заем е предоставен за други цели (например потребителски), тогава събирането вече не може да се събира.