Индивидуални споразумения в договора за наем
Вашият апартамент има някои специални функции? Зад къщата има бизнес и искате да изключите намаляване на наемите поради възможно замърсяване? Трябва ли наемателят да премахне тапета при изнасяне? След това трябва да договорите индивидуално споразумение с наемателя си. В случай на спор е от голямо правно значение дали даден регламент в договор за наем е индивидуално договорен между наемател и наемодател или представлява предварително формулирано условие.
Съдиите се вглеждат внимателно. Това се подкрепя не само от големия брой съдебни решения, които се занимават с въпроса „индивидуално споразумение или не?“ сделка. Защото ако дадено споразумение не получи съдебния печат „индивидуално споразумение“, това означава валидността на §§ 305 и сл. BGB (Общи условия, накратко GTC). След това се прилагат законовите разпоредби, които обикновено са много удобни за наемателите. Това, което е в лизинговия договор, става напълно безсмислено в тези случаи.
Трябва да се договарят индивидуални споразумения
По принцип, индивидуално споразумение винаги присъства, ако конкретен предмет на регламента е договорен съвместно между договарящите се страни - и не е представен само от една страна за подпис. Какво ще кажете за ръкописни клаузи в договор за наем или на отделен лист хартия? Последващите допълнения, разбира се, също могат да бъдат индикация за индивидуални споразумения. Тези отклонения от предварително отпечатаните не означават ли, че в този случай е постигнато индивидуално споразумение? Тук е верен и най-популярният правен отговор: Зависи. Съдебната практика винаги зависи от това дали наемателят е имал възможност да повлияе на тази клауза - дали тя е била специално предоставена на него. Това обаче не е така, когато договорът се представя готов за подписване.
Вярно е, че наемателят, ако се позовава на валидността на § 305 и сл. BGB, също трябва да докаже, че се касае за условията и реда. Ако обаче е налице предварително изготвен формуляр, prima facie доказателства говорят в полза на предварително формулирани договорни клаузи, т.е. условия и условия. Същото се отнася, ако индивидуалното споразумение е съставено на ръка на отделен лист хартия. Ако наемателят може да докаже, че ръкописното индивидуално споразумение може да бъде намерено и със съседите в къщата и без никакви разлики, наемодателят трябва да опровергае тези доказателства prima facie, което често е трудно.
Използването на идентична формулировка в голям брой независими договори за наем явно говори в полза на условията и реда! Ако се съмнявате, разгледайте документите за договор за наем на вашите съседи, ако те ви позволят.
Козметични ремонти и последен ремонт
Често чуваме това от нашите собственици: наемателят трябва да извърши текущия козметичен ремонт и, разбира се, напълно да обнови апартамента, когато се изнесе, независимо от това колко дълго са живели там и какво е състоянието на апартамента. Квадратура на кръга!
В търсенето на стратегия за законно определяне на задължението за обновяване преди наемателя да се изнесе и в същото време да се предадат текущите козметични ремонти на наемателя, много наемодатели се опитват да направят индивидуално споразумение извън окончателното задължение за ремонт и разчитат на решение на BGH (VIII ZR 71/08) от 2008 г. Съответно споразуменията за предаване на апартамента, които са включени в приемо-предавателния протокол, трябва да се разглеждат отделно. Особено ситуацията с предаването на апартамента е подходяща за индивидуално договаряне на задължения, казват съдиите от Федералния съд.
Следователно писмената спецификация на задължението за окончателно обновяване в протокол за предаване се разглежда от Федералния съд като ефективна клауза за окончателно обновяване - дори ако действителният договор за наем съдържа съответна неефективна клауза. Договореното споразумение при предаването на апартамента се прилага като допълнително индивидуално споразумение към договора за наем.
Като наемател е от съществено значение да обърнете внимание на това, което също подписвате в протокола за предаване на апартамента под наем в допълнение към декларацията за структурното състояние.
Решение от ключово изречение BGH, решение от 14 януари 2009 г. - VIII ZR 71/08
BGB § 139, § 306, § 307 Параграф 1 Клауза 1 Bb
Ако твърди и следователно неефективни клаузи за извършване на текущите козметични ремонти и окончателното обновяване от наемателя съвпадат с по-късно индивидуално договорено поемане на задължението за окончателно обновяване от наемателя при нанасяне, индивидуалното споразумение нито подлежи на контрол на съдържанието съгласно § 307, параграф 1, изречение 1 BGB, нито е съгласно § 139 BGB, обхванати от неефективността на клаузата за формуляра.