Имот под наем тежестта на таксите и данъците
Рентабилността на инвестицията под наем не зависи само от наемите, които генерира. Също така е необходимо да се вземат предвид разходите за поддръжка, работи, разходи за управление, данъци. В крайна сметка рентабилността може да бъде значително намалена.
Много разходи подкопават рентабилността на даден имот
Преминавайки от най-простия към най-сложния, можем да разграничим четири основни начина за изразяване на възвръщаемостта на инвестицията под наем: брутната норма на възвръщаемост, нормата на възвръщаемост нетно от такси, нормата на възвръщаемост нетно от такси и данъци (някои казват "net-net") и накрая вътрешната норма на възвръщаемост или IRR (виж стр. 48). Знаейки какво обхващат и овладявайки техния метод на изчисление, ще ви попречи да имате много неприятни изненади.
Брутната норма на възвръщаемост: много неточен показател.
Нетната норма на възвръщаемост: вземете под внимание таксите.
Направете прогнозно проучване.
Въздействието на данъчното облагане или нормата на нетна нетна възвръщаемост.
Оценете дела на данъчното облагане, дължимо на наемите.
С течение на времето трябва да се имат предвид и други фактори.
По-малко или по-точни и реалистични, брутните, нетните или "нето-нето" норми на възвръщаемост, които по този начин можете да изчислите, са валидни само за дадена година, а не за общата продължителност на вашата инвестиция, 10 или 15 години, или дори повече. През такъв период от време има добри моменти, когато събирате наеми с текущи такси, намалени до строгия минимум и по-деликатни периоди, когато трябва да платите за ремонтни дейности в сградата (почистване, покриви, монтаж на асансьор и т.н. .) или в дома (смяна на котел и др.). „Тези изключителни разходи, които се случват веднъж или два пъти в продължение на десетгодишен период на съхранение, са достатъчни, за да намалят доходността от наеми в продължение на няколко години“, посочва Николас де Барау, директор по управление на активи във Фонсия. Вашето данъчно положение също може да се променя от една година на следващата, а оттам и нивото на данъчно облагане. Същото се отнася и за данъчното законодателство, независимо дали се отнася до мащаба на данъка върху доходите или данъчното облагане на доходите от собственост, по-специално по отношение на таксите, приспадащи се от наеми и възможностите за пренасяне на дефицита от собственост към други доходи.
Вземете предвид капиталовите печалби или загуби и заеми.
Друг параметър, който влиза в общата рентабилност на инвестицията под наем, е цената, на която имотът ще бъде препродаден, и печалбата или загубата в сравнение с покупната му цена, като се вземе предвид дължимият данък върху излишната стойност. Всъщност, когато имотът не е основното ви местопребиваване и се препродава по-малко от 22 години след покупката, капиталовата печалба е частично облагаема, освен в специални случаи. И накрая, ако сделката включва заем, вземете под внимание, че по този начин разпределяте разходите, които тя финансира (покупка или работа) с течение на времето, вместо да ги извършвате наведнъж, ако са били платени в брой. Мащабът на изплащане също влияе: при класически заем или „амортизируем“, всеки падеж включва част от лихва и част от изплащане на капитал, но има и заеми, подлежащи на изплащане „in fine“, по време на които не плащате като лихва, капиталът се изплаща с едно движение в края на заема, с препродажба на жилището. Вашите годишни потоци от приходи и разходи ще бъдат различни в двата случая, както и данъчното облагане на доходите от вашето имущество: заемът в глоба увеличава размера на лихвите, приспадащи се от наеми, и следователно намалява данъчното ви облагане.