Формула за заем къде да търсите печалба
Да си представим, че преди три години сте купили апартамент с помощта на ипотечен кредит за период от 20 години при 13% годишно. Днес виждате, че сегашните лихвени проценти по ипотечните заеми са малко по-ниски - средно 12% годишно, ако желаете, можете да намерите по-малки. Съответно имате въпрос: как да рефинансирате и какво можете да спечелите от него?
На първо място, нека ви напомним, че рефинансирането или рефинансирането е пълно или частично изплащане на заем чрез получаване на нов, по-евтин. Основната цел на отпускането на заеми е да намали лихвения процент. Но можете също да промените условията на заема. След като взе решение за рефинансиране, клиентът сам избира: да плати по-малко от размера на плащанията или от условията. И в двата случая той печели.
Колко можете да спечелите
Да се върнем към нашия пример, от който тръгнахме - как да „облекчим“ тежестта от 20-годишен заем при 13% годишно. Този пример ни даде Иля Зибарев, ръководител на блока "Ипотечно кредитиране" на Алфа-Банк. Да предположим, че преди три години сте теглили заем в размер на $ 100 хиляди и сте плащали $ 1169 по заема всеки месец. Днес в Алфа-Банк можете да рефинансирате с 10,8% за 17 години, съответно анюитетното плащане ще падне до 1016 $.
Ако клиентът не бъде рефинансиран, тогава за останалите 17 години той ще плати $ 238 хил., При рефинансиране при 10,8% ще трябва да депозира $ 207 хил. Спестявания при плащания ще бъдат $ 31 хил.
Вторият начин за последващо кредитиране е промяна на падежа на плащането. Да предположим, че искате да плащате два пъти повече месечно, отколкото е предвидено в първоначалния договор. Със сключването на ново споразумение ще съкратите срока за изплащане на заема и също ще се възползвате.
Но може да има и друга история - имате затруднения и искате да удължите периода на плащане, такъв пример ни беше даден в брокерската компания "Независимо бюро за ипотечно кредитиране" (НБИК):
Взехте назаем 200 хиляди долара за 15 години при лихва от 11%. Месечното плащане е $ 2273. След няколко години те загубиха високоплатена работа. Дългът ви към банката е $ 188,773. При същата ставка, ако рефинансирате останалата сума за 25 години, месечното ви плащане ще бъде $ 1850. „Разбира се, с увеличаването на срока, надплащането към банката нараства. Но ако на дневен ред - загубата на единственото жилище, тази опция ще бъде съвсем приемлива, "- каза генералният директор на НБИК Дмитрий Балковски.
Когато ползата започне
Според Иля Зибарев (Алфа-Банк) вече можете да мислите за рефинансиране, когато разликата между лихвените проценти е 1%. Както ни предложи директорът на отдел „Комуникации“ на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (AHML) Анна Ярцева, рефинансирането е изгодно за клиент, когато поне 50% от сумата на кредита е изплатена, а разликата в лихвените проценти е поне 2%.
Къде свършва ползата
Говорейки за караницата с получаването на нов заем. Това са стандартните разходи на кредитополучателя за получаване на какъвто и да е ипотечен кредит: такса за изплащане на заема, задължителна застраховка живот и здраве, застраховка на апартамент и право на собственост, плащане за услуги на организации на трети страни - компания за оценка и нотариус, някои допълнителни банкови такси са възможни. Всички тези разходи трябва да бъдат взети предвид и изчислени.
Ако обаче рефинансирате в собствената си банка, където вече сте известен като ипотекополучател, тогава тези разходи ще бъдат по-малки. Друго нещо е, че банките не винаги са склонни да рефинансират собствените си кредитополучатели, тъй като те очакват определена рентабилност от тях и не искат да харчат пари за нов заем.