Fiscalimmo - Нереализирана капиталова печалба

Една от основните данъчни точки, повдигнати от продажбата на компания, собственик на недвижим актив, е въпросът за нереализираната капиталова печалба.

В повечето случаи нетната стойност на собствеността, записана в баланса на продаденото дружество и която обикновено съответства на данъчната стойност на актива, е по-ниска от пазарната му стойност, използвана за изчисляване на цената на споменатото дружество.

fiscalimmo

От това следва, че ако момент на причина или по-късно, след придобиването на дружеството, последното притежавано от приобретателя, препродаде сградата на нейната пазарна стойност, придобитото дружество ще трябва да плати данък върху капиталовата печалба. неговите сметки. Този данък ще се поема икономически от купувача на компанията, докато икономически няма да бъде реализирана печалба.

пример

Фирма А, собственик на активи в размер на 10 милиона евро, с нетна стойност на активите в размер на 5 милиона евро
Ситуация на Купувача в случай на препродажба на сградата в N + 5 за 12 милиона евро

Придобиване на сградата

Разходна цена: 10 M €
Амортизация (над 5 години): - 1,2 милиона евро
(10 x 70% x 3,33% x 5)

VNC: 8,8 милиона евро
Добавена стойност: 3,2 милиона евро
IS: 1,1 млн. Евро

Придобиване на компанията

Разходна цена: 5 M €
Амортизация (над 5 години): -1 M €

VNC: 4 M €
Добавена стойност: 8 M €
IS: 2,8 M €
→ 1.7 € 1,7 млн

Тази ситуация обикновено кара страните да отстъпят цената на компанията от всички или част от така прехвърлените разходи за латентен данък.

Оценката на тези разходи зависи по-специално от ситуацията на купувача и неговите проекти:

  • ако желае да запази сградата, той няма да понесе веднага данък, свързан с тази нереализирана капиталова печалба, а ще го отбележи само в деня, в който сградата е действително продадена; от друга страна, възможно е веднага щом бъде придобит, той да понесе фискални разходи, свързани със ситуацията, доколкото ще може да начисли върху наемите, получени за сградата, само амортизацията като тяхната резултат от VNC на актива в баланса на компанията, а не както биха били, ако той е придобил сградата на пазарна цена и активът е бил вписан на тази цена в счетоводните отчети на компанията;