Дял 1 Компании за недвижими имоти със съсобственост
Използвани за всички строителни, маркетингови или управление на имоти, компаниите за недвижими имоти се отличават с голямото разнообразие на предназначението си, от което зависи техният данъчен режим. Най-често използваните компании са компаниите за недвижими имоти (SCI), чийто обект е придобиването и/или изграждането на сгради с цел лизинг или предоставяне на партньорите им безплатно. Те приемат формата на инвестиционни компании за гражданско недвижимо имущество (SCPI), когато техните ценни книжа се предлагат за публично предлагане чрез традиционни инвеститори като банки или застрахователни или инвестиционни компании.
Някои компании могат да бъдат търговски, като например строителни или препродажби, други наречени приписване или съсобственост (не. 1950 г.), доколкото те дават право на своите партньори да бъдат прехвърлени в собственост или да се ползват от част от сграда (например апартамент), построена или придобита от компанията. От данъчна гледна точка последната се казва, че е прозрачна, за разлика от други така наречени полупрозрачни компании (вж. № 1963-1) .
Дял 1: Етажни компании в недвижими имоти
По отношение на преките данъци, таксите за регистрация и подобни данъци; от данъчна гледна точка юридическата правосубектност на тези дружества се пренебрегва, поради което се счита, че не съществува отделно от съществуването на техните членове или съдружници (CGI, член 1655 ter).
Глава 1: Цел на дружествата за съсобственост върху недвижими имоти
А. Цел на фирмите
Единствената им цел трябва да бъде:
- или изграждане на сгради или групи сгради с оглед разделянето им на фракции, предназначени да бъдат разпределени на партньорите в собственост или за удоволствие;
- или придобиването на същите стоки;
- или управлението на съответните активи след разделяне;
- или отдаването под наем, от името на един или повече от техните членове, на цялото или част от гореспоменатото имущество, принадлежащо на всеки от тези членове.
Най-често дружествата за недвижими имоти в съсобственост, уредени от дял II от закона № 71-579 от 16 юли 1971 г., са под формата на граждански дружества на лица или капитал.
Б. Изключителен характер на този обект
Член 1655 ter от CGI изисква корпоративната цел да бъде изключена от всяка друга.
Следователно дружествата, които едновременно с обекта, предвиден в този текст, са изключени от обхвата на режима на данъчна прозрачност:
- извършват търговска, промишлена, селскостопанска или нетърговска дейност;
- да имате някаква дейност в чужбина;
- извършват, дори от време на време, търговски операции;
- да предоставят услуги на своите членове или на трети страни, дори без възнаграждение, които не са пряко свързани с насладата от сградите;
- продават или отдават под наем всяка част от активите си за недвижими имоти.
Въпреки това се допускат някои освобождавания и се поддържа фискална прозрачност, когато доставката на сградата се извършва с допълнително обзавеждане (кухня, баня и др.), Когато сумите, предназначени за извършване на работата, или авансите за такси за етажна собственост се поставят в очакване на тяхното действително изплащане.
Глава 2: Обхват на режима на данъчна прозрачност
А. Данъчно облагане на доходите и прехвърляне на акции
Счита се, че прозрачните компании нямат отделна личност от тези на своите членове, независимо от тяхната форма. Следователно тези членове се считат индивидуално за данъчни цели като частни собственици на помещенията, на които се ползват или притежават, на които техните дялове или дялове им дават право.
Данъчното облагане на доходите от сгради, построени, придобити или управлявани от тези дружества, се установява от името на самите съдружници, като се вземе предвид данъчният режим, специфичен за всяка от тях.
Последствията от това правило са следните:
I. Акциите или акциите са част от частните активи на съдружник
Доходите, свързани с наетите помещения и съответстващи на притежаваните от него акции или акции, се облагат от негово име под данък върху доходите, съгласно правилата, специфични за доходите от земя.
От друга страна, когато партньорът запази удоволствието от дома, произтичащият от това доход в натура се освобождава (CGI, чл. 15, II) и в замяна не се приспадат разходи (CGI, чл. 15, II). Жилищата обаче могат да се възползват от данъчния кредит за енергийния преход (CITE, вж. Книга IR n ° 225) или данъчния кредит в полза на личната помощ (срв. кн IR n ° 226).
Прехвърлянето от съдружника на негови акции или акции се облага с данъци или според режима на лични капиталови печалби (вж. № 1940).
II. Акциите или акциите се появяват в активите на индустриално или търговско предприятие или на компания, подлежаща на облагане с корпоративен данък
Когато помещенията, представени от акции или акции, притежавани от съдружника, се отдават под наем, последният трябва да включва в своите облагаеми печалби печалбите, получени от този наем.
Ако помещенията се използват от партньора за упражняване на професионалната му дейност, не се добавя сума към приходите от бизнеса, тъй като доходът от сградата автоматично се включва в професионалния доход.
И в двата случая той може да приспадне, за да определи облагаемата печалба за годината:
- делът на направените разходи в разходите, понесени от дружеството;
- амортизацията на помещения, свързани с акциите или дяловете, които той притежава. Тази амортизация трябва да бъде отчетена в сметките на дружеството членка и се основава на себестойността на притежаваните акции или дялове.