Данъчна прозрачност на SCPI за недвижими имоти, OPCI, SIIC и ПКИПЦК

scpi

SCPI за недвижими имоти, OPCI, SIIC и ПКИПЦК се възползват от данъчната прозрачност, която е определяща за тяхната привлекателност и ефективност. Причините не са еднакви в зависимост от продукта, но каквото и да е, резултатът е от значение. Хартиеният камък е фискално прозрачен.

Данъчна прозрачност, дефиниция

Всеки бизнес плаща данъци върху дохода (корпоративен данък или IS) и след това разпределя печалбата след данъците между резервите, които създава, и дивидентите на своите акционери. Те от своя страна плащат данък върху дивидентите, които получават, като част от данъка върху доходите. Следователно има двойно данъчно облагане, на практика смекчено от повече или по-малко сложни механизми в зависимост от държавата. Във Франция имаме системата "данъчен кредит".

В режима на данъчна прозрачност:

  • Самата компания не плаща данък,
  • от друга страна, тя задължително трябва да разпредели по-голямата част от печалбата на акционерите
  • и акционерите обикновено плащат данък върху това, което получават.

  • няма двойно данъчно облагане, тъй като само акционерът плаща данъка,
  • без данъчни облекчения, тъй като компанията разпределя цялата си печалба (ако трябва да представлява резерви, те ще избегнат данъка, следователно задължението за разпределение).

Защо и как този данъчен режим на прозрачност се прилага за всички превозни средства в хартиения камък ?

Данъчна прозрачност на ПКИПЦК

ПКИПЦК (Колективни инвестиционни организации в ценни книжа) стартират във Франция през 1964 г. с SICAVs (компании с променлив капитал) по модел на американски взаимни фондове.

Целите бяха две:

  • първо за привличане на спестявания от физически лица на фондовия пазар,
  • и също така му предлагат добри условия за сигурност.

Втората цел може да бъде постигната чрез създаване на голям портфейл (взаимен фонд или SICAV). По този начин всеки индивид би могъл да се възползва, дори и с умерен принос, от диверсификация и професионално управление.

Но как да постигнем първата цел да насърчим хората да инвестират на фондовия пазар по по-съществен начин? Ако портфейлът, който получава дивиденти от притежаваните от него акции, първо плати корпоративен данък, а след това изплати дивидент на притежателите си, резултатите му няма да бъдат привлекателни. Най-малкото беше необходимо да се покаже дивидент, сравним с този на директно закупени акции. По същия начин, ако капиталовите печалби, реализирани от портфейла, се облагат с корпоративен данък, представените резултати може да изглеждат лоши.

Оттук и прагматичното решение на фискалната прозрачност. Портфейлът не плаща никакъв данък, само крайният акционер плаща данък върху дивидентите и върху капиталовата си печалба. С просто правило, така че устройството да не се превърне в данъчно предимство: портфолиото разпределя всичките си дивиденти.

По този начин американските взаимни фондове постигнаха голям успех и послужиха като модел за SICAV, а след това за FCP, родени през 1981 г. (Общи инвестиционни фондове, това е съвместна собственост, различен правен режим, но съгласно същия принцип на фискална прозрачност).

SICAV и FCP вече са групирани заедно под общото име ПКИПЦК. Следователно ПКИПЦК се възползват от данъчната прозрачност.

Данъчната прозрачност на SCPI

SCPI, компаниите за пласиране на недвижими имоти, са специфични граждански общества, тъй като те събират спестявания.

Въпреки това те са граждански общества. Във френската данъчна система гражданските дружества Immobilières (SCI) са прозрачни. SCI не плаща корпоративен данък, всички приходи и такси се прехвърлят на всеки партньор пропорционално на тяхното участие.

Следователно SCPI също са прозрачни, но с две разлики в сравнение с ПКИПЦК:

  • за ПКИПЦК очевидно се прилага финансовото данъчно облагане, докато за SCPI това е данъчното облагане на недвижими имоти (наеми и капиталови печалби, а освен това и приспадане на лихви по заеми). Малкото финансови приходи на SCPI, които прозрачността задължава, зависят от финансовото данъчно облагане.
  • SCPI могат да натрупат резерви, например под формата на неразпределена печалба или като запазят част от капиталовите печалби, които са реализирали при продажбата на недвижими имоти. Това е добро управление, за да продължите да инвестирате или да осигурите стабилност на доходите. Трябва само да знаете, че крайният съдружник е платил данъците си върху доходите и капиталовите печалби, дори върху частта, която не му е разпределена. Компромисът между незабавното разпространение и бъдещата стабилност е стратегически елемент от управлението на SCPI.

Следователно SCPI също се възползват от данъчната прозрачност, дори ако видим, че изразът не покрива идентична реалност от един продукт на друг.

Данъчна прозрачност на SIIC

Данъчните въпроси никога не са ясни. Ето трети вид данъчна прозрачност.

SIIC (компаниите за инвестиции в недвижими имоти, включени в списъка) са компании за недвижими имоти. С други думи, изброените компании, чиято дейност е да изграждат, притежават, трансформират сгради или квартали, с две основни характеристики: те по същество са собственици на имоти, но са много активни собственици. Те получиха данъчна прозрачност от 2003 г. поради свои собствени причини.

Как можем да оправдаем, че някои регистрирани компании се възползват от данъчната прозрачност, а не всички останали? Защо около петдесет държави са приели този данъчен режим за своите собствености ?