Честно казано, семейство с месечен доход под леи не трябва да взема 30-годишен заем за
Анка Бидиан, главен изпълнителен директор на Kiwi Finance, най-големият брокер на кредити в Румъния, съветва семействата с доходи под 4000 леи нетно на месец да не кандидатстват за ипотечен кредит, защото са изложени на твърде много рискове.
„Честно казано, ако имате по-малко от 4000 леи на месец, дори не е нужно да сключвате 30-годишен договор за къща, защото нещата могат да се случат в живота. Не е нужно всички да сме собственици. Опасността е голяма. Не получавате ипотечен кредит на границата на ограниченията на семейния бюджет ", казва в интервю за Republica.ro Анка Бидиан, главен изпълнителен директор на Kiwi Finance.
След като през първите три месеца на 2016 г. обемът на жилищните заеми надхвърли пика на продажбите през 2008 г., Anca Bidian казва, че през първото тримесечие на 2017 г. е имало "естествен прираст" и е достигнал близо до нивото от първото тримесечие на 2016 г.
Kiwi Finance приключи 2016 г. с оборот от 11 милиона леи, 18% по-висок в сравнение с предходната година и обем на междинните заеми от 450 милиона леи, 10% по-висок от 2015 г. Общото салдо на заемите от създаването на компанията през 2003 г. до края на миналата година се доближава до един милиард евро.
- Как бяха първите три месеца на 2017 г. по отношение на ипотеките?
- Таванът, определен за Първа къща, приключи сравнително бързо в повечето банки. Останаха много приложения от миналата година.
Що се отнася до стандартните ипотеки, те непрекъснато растат от около три години. Миналата година, например през първото тримесечие, те надхвърлиха нивото от 2008 г., което приемаме за референция като максимално търсене. Но миналата година беше особеност през първото тримесечие, когато имаше аванс, даден от предстоящото влизане в сила на Закона за плащане. Тогава много клиенти побързаха да кандидатстват за ипотека от страх, че няма да имат повече достъп до заем след влизането в сила на Закона за плащанията, главно поради увеличения аванс.
През първото тримесечие на 2017 г. ставаше дума за нивото от първото тримесечие на 2016 г., но естествено, защото сега няма опасност от увеличаване на авансите или лихвите. Казвам, че това беше естествен прираст.
(Източник Kiwi Finance // Кликнете върху изображението, за да го увеличите)
Търсенето е много голямо, наличността на домове за продажба на пазара е недостатъчна за това търсене, така че клиентите, които все още не са идентифицирали имот, имат одобрения заем много по-бързо, отколкото намират имота си. Това е различно поведение, видимо сега. В сравнение с малките градове, в големите градове - Букурещ, Клуж-Напока, Тимишоара, Орадя, Констанца - където има нови проекти, но недостатъчни, повтарям, където цените са се повишили и имам предвид особено добрите райони на тези градове - централна, ултрацентрални или съседни качествени проекти - има много голямо търсене, което е довело до увеличаване на тези цени.
„Досега не е измислен безрисков кредит. Трябва да преценим вероятността да загубя работата си, да се увеличи РОБОРА, да претърпя инцидент или да имам черен лебед. "
- Казахте, че през първото тримесечие на 2017 г. почти е достигнато нивото от първото тримесечие на 2016 г., когато стойността през 2008 г. е надвишена по отношение на стойността на предоставените ипотеки. Можете ли да ни дадете няколко номера? Как си обяснявате този растеж?
- Според NBR през първото тримесечие на 2008 г. са издадени ипотеки от приблизително 385 милиона евро (90% в евро). През първото тримесечие на 2016 г. имаше ипотеки от около 600 милиона евро (92% в леи). Най-големият обем на ипотеките преди кризата - приблизително 225 милиона евро - е регистриран през август 2007 г. Най-големият обем на ипотечните кредити след кризата, около 300 милиона евро, е регистриран през май 2016 г.
Ако вземем предвид факта, че цената на недвижимите имоти все още е по-ниска от цената през 2007-2008 г., така че средните заеми са по-ниски, това води до значително увеличение на броя на сделките, така че семействата, които купуват недвижими имоти чрез ипотека. Обясненията са свързани с връщането на доверието, много голямото търсене на жилища, което води до голямо търсене, много ниски лихвени проценти, устойчиви цени на недвижимите имоти, т.е. предлагането отговаря на търсенето.
- Какви биха могли да бъдат потенциалните рискове от това увеличение на ипотечното кредитиране? Евентуално увеличаване на ROBOR би довело например до увеличаване на ставките.
Винаги има рискове. Досега безрисковият заем не е измислен нито за банката, нито за клиента. Всеки заем се основава на статистика и вероятност, както от банката, така и от клиентите. Тоест, като вземем предвид историческите данни, трябва да изчислим вероятността например да загубя работата си, да увеличи РОБОРА, да повиша обменния курс, да претърпя инцидент и т.н. Или черният лебед да се появи. Очевидно решението не е обездвижването и замразяването на каквото и да е решение или действие, защото могат да се случат непредвидени неща, а финансова култура, която трябва да започнем да имаме. Това ни подготвя за всякакви ситуации, които със сигурност ще възникнат, но ние говорим за периоди от 20-25 години за ипотеки. Ако си представим, че нищо няма да се промени след две десетилетия, гарантирано ще сгрешим и по-лошото е, че никога няма да сме подготвени.
- След влизането в сила на Закона за плащане, банките са увеличили необходимите аванси до 35% в леи. Какъв е сега диапазонът, в който авансите по ипотеките варират?
- Междувременно авансите по стандартните ипотечни кредити се върнаха на нивото от 15% -20%, изисквано още преди Закона за плащанията. Преживяхме период с аванс от 30%, като реакция на банките към този закон. По-късно, когато всички се чудеха какво въздействие оказва законът, почти всички банки се върнаха към аванси от 15-20%.
(Източник Kiwi Finance // Кликнете върху изображението, за да го увеличите)
За да се плати авансът, като цяло семействата на младите хора се подпомагат и от техните родители. Нека не забравяме, че спестяванията на населението, парите от банките, нараснаха през този период. Пари има на пазара, сред населението. Тогава има нещо, което продължавам да казвам. Около 80% от домовете, продавани чрез програмата Prima Casa, през осемте години от появата на тази програма, са от стария жилищен фонд. Старият жилищен фонд беше 100% собственост, те бяха без заеми. Което означава, че всички пари са оставени на продавачите. Има много пари. Паричното предлагане на населението е последователно на национално ниво. В случай на млади семейства, много от родителите им помагат със сумата за аванса. Разглеждайки профилите на клиентите, казвам, че повечето от тези аванси идват от спестявания в семейството, от други транзакции.
„Вие не вземате ипотека в рамките на семейния бюджет. Ако нямате 4000 леи на семейство, не препоръчвам "
- Започвайки с това какъв месечен доход е посочен за едно семейство, според вас, за да използва заем за 25-30 години?
- Например семейство със среден месечен доход - 4000 леи нето на семейство. Честно казано, ако имате по-малко от това, дори не е нужно да сключвате 30-годишен договор за къща, защото нещата могат да се случат в живота. Не е нужно всички да сме собственици. Опасността е голяма. Не вземайте ипотека върху семейния си бюджет. Там трябва да има място. Ако нямате 4000 леи на семейство на месец, не ви препоръчвам.