Активите за недвижими имоти на McDonald`s Румъния се разкриха за първи път
Автор: CAPITAL/Дата на публикуване: 08-09-2013 22:09
Бизнес моделът, възприет от американския гигант McDonald’s, е напълно нетипичен в сравнение с този, практикуван от неговите конкуренти в индустрията за бързо хранене. В допълнение към продажбата на известните бургери, търговецът е разработил и бизнес за недвижими имоти на местно ниво
McDonald’s е единствената международна верига заведения за бързо хранене, която е навлязла директно на румънския пазар, за разлика от конкурентите си, KFC и Subway, чиито звена работят в франчайз система. През 18-те години, откакто работи в Румъния, McDonald’s инвестира в развитието на мрежата над 100 милиона евро, от които 60% представляват инвестиции в недвижими имоти и 40%, оборудване. Компанията има пълна или частична собственост върху 20 от земите, в които ресторантите на McDonald’s работят в Румъния, а наетите площи се отдават под наем за период от поне 20 години, но с повечето договори достига период от 49 години. Американците имат общо 65 ресторанта, отворени в 21 града в Румъния, от които 33 единици McDrive, в които всички сгради са собственост на компанията.
„За някои от ресторантите на McDrive ние също притежаваме земята. В случай на звена на McDrive, които ще отворим оттук насетне, първият вариант е да купим земята или сграда, ако тя сгъне това, което ни интересува (ресторантът в Piaţa Romană е в тази ситуация - n.red), и ние вземаме за придобиване на площи, които в момента се отдават под наем ", каза Даниел Боадже, генерален мениджър на McDonald's Румъния.
Пример за това е ресторантът в Крайова, който работи върху земя, собственост на кметството на Крайова. Компанията е в процес на закупуване на частта, собственост на кметството. За всички ресторанти в тази ситуация ще се прилага опцията за пълно закупуване на имота, казва Боадже. Пет от 31-те ресторанта, отворени от McDonald’s в Букурещ, сред първите в страната, работят на земя, собственост в партньорство с кметството на Букурещ, като звеното на McDonald’s Brâncoveanu.
Търговецът не спира да купува земя дори през последните години на криза. Всички десет ресторанта на McDrive, отворени от 2009 до тази година, се намират на собственост на компания. Средната инвестиция в звено на McDrive, което е с площ между 1500 и 3500 кв. М, е 14 милиона леи (около 3 милиона евро), което означава, че само развитието на този тип ресторанти струва на Макдоналдс, в последните пет години, около 30 милиона евро. Наемането на пространство винаги е втората възможност и се отнася особено за молове или пространства на гарите. "Пространства като това на Северната гара имат специален статут и мога да ви кажа, че този на гарата е получен по това време с решение на Съвета на директорите, който направи дерогация за McDonald's. Концесията в Румъния е ограничена по закон до 49 години. Ние, където и да можем да отидем с наем след 20 години, отиваме ", споменава Даниел Боадже.
По-скъпа земя, отколкото на Запад
Класическите инвеститори в недвижими имоти не бяха единствените, уловени във вихъра на цените, които изглежда не спряха да растат през 2007-2008 г. По време на "балона" на недвижимите имоти американците са платили около 2 милиона евро (1000 евро/кв.м) за парцел в Пипера, закупен от Джордж Бекали, според изявленията на бизнесмена. Ръководителят на McDonald’s Румъния казва, че такива ситуации са били редки и че придобиванията са анализирани много внимателно. „Никога не сме плащали за повече или по-малко земя, но точно според потенциала на тази област, но имаше абсолютно невероятни цифри. Не мисля, че в крайна сметка ще плащаме такива суми. Ако след 20 години румънски клиент ще може да си позволи да плаща на Big Mac толкова, колкото този в Германия, може би ще помисля отново. Но докато се опитваме да сгънем бизнеса с това, което румънският клиент може да плати, е трудно да повярваме, че 1000 евро/кв.м е осъществимо. Тази цена е осъществима за няколко бизнеса в тази страна ", споменава Даниел Боадже.
Дори кризисният период да доведе до намаляване на цените за продажба на земя, ръководителят на McDonald’s Румъния е на мнение, че те все още не са се приспособили към реалната им стойност. Екипът за разработка на McDonald’s в Румъния, състоящ се от седем души (както „отгледани“ в компанията, така и наети от пазара на недвижими имоти), постоянно получава оферти за продажба на земя.
До следващата година компанията ще разполага с десет нови лота за разширяване на мрежата. Само в Букурещ търговецът има 25 оферти за продажба, които анализира, но няма много транзакции, които трябва да бъдат завършени.
„Оценката е сложна: от правната ситуация, екологичната част, възможността за получаване на разрешение за строеж, съществуването на PUZ и др. Не става въпрос само за цената. От наша гледна точка пазарът на недвижими имоти все още е много слаб. Има малко сделки и малко земи за продажба или отдаване под наем. Цените спаднаха, но все още не мисля, че са достигнали реална стойност. Земята в Румъния е по-скъпа, отколкото в Западна Европа “, подчертава генералният мениджър на компанията.
Партньорите, участващи в разработването на недвижими имоти на проекти на Макдоналдс, се избират след тръжни процедури, но с течение на времето компанията е култивирала няколко партньори, с които работи по-често, включително Bazalt Construct Bucharest, Plastrom Construct Bucharest, Голям алуминиев Търгу-Муреш, Graicon Focşani, Instalaţii SRL, Електрически инсталации и автоматика и TEKA Design.
Около 80% от над 34 000 съществуващи ресторанта на McDonald’s в световен мащаб се експлоатират във франчайз, за разлика от Румъния, където има само седем такива единици. Ниският темп на проникване на тази система е решил компанията да спре процеса на франчайзинг и ще остане такъв поне до 2015 г. „В Румъния нещата са малко по-различни, тъй като икономическата предвидимост е доста относителна. Тук не можете ясно да установите дългосрочен бизнес план. Все още има някои колебания, които могат да повлияят на дейността през следващите години. В тази ситуация предпочитаме да работим с нови ресторанти, уверяваме се, че базата е много солидна и в условията, в които икономическата среда става стабилна, можем да възобновим дискусиите, свързани с франчайзинга “, казва Боадже.
Ресторантите на McDonald’s в Arad, Galaţi или Bacău са пример за единици, които са били експлоатирани директно в продължение на няколко години от McDonald’s и впоследствие са били франчайзирани. Даниел Боадже е убеден, че в бъдеще делът на дяловете, експлоатирани директно от компанията, ще намалее в полза на франчайзи, но признава, че това е дълъг процес. „Когато даден пазар отговаря на нашите критерии за франчайзинг, вземането на решения и внедряването са бързи. Това, което ще отнеме повече време, е подготовката на кандидатите за франчайза, която трае между 9 и 12 месеца “, казва директорът на компанията.
В отговор на съобщения, че Макдоналдс печели в глобален мащаб от наеми, начислявани на франчайзополучателите, отколкото от продажба на храна, Даниел Боадже казва, че за франчайзинг места се начислява такса за наемане на бизнес до ключ, а не от наем. често срещано за съоръжение за недвижими имоти. „Не наемате самата сграда, тя има всичко вътре: оборудване, право на използване на марката на Макдоналдс, логистика, верига за доставки, достъп до плановете за развитие на компанията. Влиза в ресторанта и започва да печели. Има и франчайз такса, цена, която плащате само веднъж, свързана с оборудването, и месечна такса, координирана с продажбите. Ако McDonald’s има договор за франчайз за 17-30 години, трябва да се уверя, че всичко, зад което имам недвижими имоти, е застраховано поне за периода на договора “, обяснява шефът на McDonald’s. Според него по правило всички разходи за недвижими имоти, свързани с франчайзинг пространства, се поемат от McDonald’s. По принцип компанията намира земята, наета или закупена, изгражда ресторанта, отваря го и едва след това го франчайзира. Франчайзополучателят има право само да използва пространството, собственост на McDonald’s.
Няма пари от банки
Компанията е отпуснала годишни бюджети за развитие от милиони евро, пари, които са насочени към отваряне на ресторанти, придобиване на земя, промяна на имиджа на някои ресторанти и пускане на нови продукти. Тази година компанията ще отвори две нови звена на McDonald’s: едното в търговския център Promenada в Букурещ, проект, който ще бъде открит на 17 октомври, а другото в AFI Palace Ploieşti, което трябва да бъде открито на 3 октомври. Тази година компанията ще достигне десет McCafés, две от които отворени през 2013 г. и четири "преработени". Боадже казва, че достигането на 100 ресторанта през следващите десет години не е малко вероятно.
Развитието на компанията се извършва изключително от собствени средства на McDonald’s. „Има години, когато обемът на генерираните парични средства в Румъния може да бъде достатъчен за финансиране на дейности за развитие, и години, когато трябва да се обърна към компанията майка. Всеки голям проект намира финансиране. Например, ако съм планирал откриването на три ресторанта за тази година и считам, че има пет важни проекта за компанията, сигурен съм, че за двата допълнителни ще намеря финансиране “, казва ръководителят на McDonald's Румъния.
МИНИ ИНТЕРВЮ
Най-ценните ресторанти на McDonald’s
Капитал: Имали сте ситуации, в които да продавате земя в портфолиото си?
Даниел Боадже: Не съм имал такива ситуации. Ако имам допълнителни 100 квадратни метра, предпочитам да ги запазя.
Капитал: Купихте повече земя, отколкото ви трябваше?
Даниел Боадже: Те са подходящи за това, от което се нуждаем, нямаме излишна земя. Има ситуации, като проектите, които разработих с Billa, в които купих от тях парче земя за по-добра организация на паркомястото. Може да има и обратното.
Капитал: Кои са местните най-ценни активи на недвижими имоти на компанията?
Даниел Боадже: Най-ценните са най-големите. Ресторантите с най-големи повърхности са Unirea, Romană, Barbu-Văcărescu, Dristor и Brâncoveanu (всички от Букурещ - изд.).
Капитал: Оборотът на Макдоналдс в Румъния е намалял през миналата година от 93,9 милиона евро на 89,7 милиона евро, а нетната му печалба е спаднала рязко, от 4,2 милиона евро до само 0,9 милиона. евро. Какво стана?
Даниел Боадже: McDonald’s не прехвърли курсовите разлики в цените на продуктите и бизнесът ни в леи се увеличи. Печалбата беше повлияна от изключителни разходи, за които не мога да говоря, и от значителните инвестиции, направени миналата година в McCafés, промяната на компютърната система и придобиванията през годината. Оперативната печалба остана непроменена.
Капитал: Какви са бизнес очакванията Ви за тази година?
Даниел Боадже: За да бъде ясно, не можем да приравняваме продажбите с оборота. Разликата между двата показателя идва от компонента, генериран от франчайзодатели. Във всички ресторанти на компанията продажбите са оборот, към който се добавят партньорствата с франчайзодателите, където доходите се изчисляват по различен начин. Отчитам оборота пред Министерството на финансите. Мога само да ви кажа, че моите оценки от миналата година за достигане на оборот от 100 милиона евро не бяха грешни. Без да сме зрелищни, нашата тенденция е положителна през първата половина на годината.
60 милиони са инвестирали McDonald’s в развитието на недвижимите имоти на румънската мрежа от 1995 г. до днес
50 милиони, платени на McDonald’s миналата година под формата на данъци и мита