Заложен апартамент е изгодна сделка
Банките са разработили механизъм за подпомагане на сделки с апартаменти, за които ипотечният заем не е изцяло изплатен. Сега разработваме схеми за продажба на права на иск върху ипотекирани апартаменти в строящи се къщи.
Когато говорим за ипотека за обезпечение, в повечето случаи не говорим за апартаменти на безнадеждни длъжници, а за жилища, които гражданите са решили да продадат, преди да платят изцяло ипотечния кредит.
Има малко надежда за длъжниците
След като безнадеждният ипотечен длъжник загуби ипотечния апартамент, жилището се предлага на търг. Ако обектът не „напусне“ на първия търг, се назначават повторни такива, като установяването на първоначалната продажна цена е с 15% по-малко. Но в някои случаи апартаментът не намира купувач на втория търг. И тогава банката получава правото да запази предмета на ипотеката за себе си на цена 25% по-ниска от първоначалната на първия търг.
Освен това кредиторът е принуден сам да продаде иззетия от длъжника апартамент, за което обикновено публикува информация за обекта на своя уебсайт. В същото време след два неуспешни търгове никой няма да вдига особено цените. Задачата тук е да се продаде възможно най-бързо, за да се изчисти банковото салдо. По този начин обектите, изтеглени за дългове, са априори изложени с цена, по-ниска от средната пазарна цена.
Освен това на уебсайтовете на банките се публикуват оферти за продажба на апартаменти под гаранция, с които длъжниците са готови да се разделят доброволно, като част от досъдебното споразумение. Цените за такива обекти също са пестеливи.
На свой ред банките са готови да предложат преференциални условия за закупуване на такива жилища. Например VTB24 кредитира откупуването на подобни апартаменти от себе си в размер на 10% годишно - независимо от размера на първоначалната вноска и срока на заема. За сравнение: по основните програми на банката ставките започват от 11,85% годишно. А по програмата на Собинбанк "Обезпечение на недвижими имоти" (за жилищни недвижими имоти, собственост на банката), минималната ставка е още по-ниска - 8% годишно.
Въпреки това неизпълнението на задълженията на ипотекополучателите е рядкост. Освен това пазарът разполага с различни инструменти за преструктуриране на дълга. Ето защо изборът на апартаменти, които обикновено се предлагат от банките, е малък. По-конкретно, същият VTB24 по време на писането предлага само 20 жилищни имота в Санкт Петербург и Ленинградска област.
А ограниченото предлагане води до ниска популярност на ипотеките за обекти на обезпечение. В същото време, дори в светлината на нарастващите макроикономически заплахи, не може да се очаква забележимо увеличаване на списъка на обектите, предлагани от кредиторите.
Тоест няма смисъл ловците на евтини ипотеки да очакват увеличение в този сегмент. И обикновено, когато става въпрос за продажба на ипотекиран апартамент, причините не се коренят в дълговата тежест на продавача.
Лесно като пай
Днес повечето руснаци теглят ипотечни заеми за 15 години, но те се изплащат предсрочно. Обикновено след седем години. Според Евгения Хафизова, заместник-директор на петербургския клон на банка Ханти-Мансийск, 30-35% от месечните плащания по ипотечни кредити са предсрочно погасяване.
Но дори седем години са достатъчен период за кредитополучателите да променят житейските си планове. Гражданите се женят, развеждат, преместват роднините си по домовете си, децата растат в семейства. Жилището, закупено преди няколко години, вече не отговаря на никакви параметри и заемът все още не е изплатен. Тук става необходимо да се продаде апартамент под гаранция.