Влиянието на външни фактори върху размера на физическата амортизация, Недвижими имоти
Физическа амортизация изисква специалисти по оценка на недвижими имоти не само да имат познания по основната дисциплина - теорията на оценката на недвижими имоти, но и да притежават информация в строителния сектор, способността да работят с нормативни строителни документи, планове, чертежи. Точността на изчисленията при изчисляване на физическа амортизация до голяма степен зависи от това доколко компетентно оценителят може да проведе визуална и техническа проверка на оценяваното имущество и колко правилно ще може да приложи информацията, получена по време на инспекцията, към съществуваща сграда и оценка норми и правила.
Физическото износване се проявява по време на експлоатацията на сградата и въздействието на природните условия и характеризира загубата във времето на технически и експлоатационни качества (якост, твърдост, стабилност, топлоизолация, външен вид, състояние на вътрешните интериори и др.).
Физическото износване се определя чрез изследване на действителното техническо състояние на сградата като цяло или на отделните й конструктивни елементи, както и сравняване на стандартния експлоатационен живот на елемента с ефективната (действителната) възраст.
За оценка на физическото износване
Физическото влошаване се влияе от много външни фактори. Степента на влияние на някои от тях, изразена в коефициентите на значимост (KZ) (Правила за оценка на физическото износване на жилищни сгради: VSN 53-86 Госгражданстрой. М.: Pricekurantizdat, 1988).
Външни фактори на късо съединение:
- Неизползване на сградата по предназначение с изключване на всички видове инженерно подобрение 48
- Обемът и естеството на основния ремонт 14
- Ниво на поддръжка и ремонт 3
- Санитарни и хигиенни фактори (инсолация и аерация) 2
- Плътност на населението 1
По време на експлоатацията на сградите се разграничава силовото въздействие на натоварванията, което причинява напрегнатото състояние на конструкциите и агресивното въздействие на околната среда, в резултат на което елементите на сградата бързо се износват и се повреждат.
Агресивността или пасивността на средата не са универсални; те могат да сменят ролите си: в някои условия определена среда е агресивна, в други е пасивна. Например, топлият, влажен въздух е много корозивен за стоманата, но укрепва бетона.
Излагане на въздух. Замърсеният въздух, особено когато се комбинира с влага, води до преждевременно износване, корозия, напукване и разрушаване на строителните конструкции. Най-интензивните замърсители на въздуха са продуктите от горенето на различни горива. Следователно в градовете и индустриалните центрове металът корозира 3-4 пъти по-бързо, отколкото в селските райони.