Теглете ипотека Бъдете внимателни
Ипотеката действа като обезпечение на голям заем. Използва се главно при финансиране на недвижими имоти и дава право на заемодателя да уреди своите вземания чрез продажба на имота, ако кредитополучателят е в несъстоятелност. Следователно ипотеката се вписва в поземления регистър. Междувременно обаче той се заменя все повече и повече от таксата за земя.
Ипотеката е залог върху имущество, който се използва главно за финансиране на недвижими имоти. По този начин собственикът на имота прехвърля правото на своя дом на кредитора, обикновено кредитна институция, в размер на определена сума.
В замяна получава пари за финансиране на къщата или апартамента. Ипотеката действа като обезпечение на банката в случай, че кредитополучателят стане неплатежоспособен. В този случай банката може да нареди търг за възбрана и да използва приходите за уреждане на неплатените вземания.
Правото, което заемодателят има върху имота чрез ипотеката, се вписва в поземления регистър в раздел III на листа за поземлен регистър. Ипотеката има своето правно основание в раздел 1113 от Германския граждански кодекс (BGB).
(1) Имущество може да бъде обременено по такъв начин, че да бъде изплатена определена парична сума на лицето, в чиято полза се извършва обременяването, за да се удовлетвори вземане, дължимо му от имота (ипотека).
(2) Ипотеката може да бъде наредена и за бъдещо или условно вземане.
Ипотеката не е задължително обвързана с финансирането на имот; тя може да служи и като гаранция за други заеми, например. След това те се наричат ипотечен кредит или ипотечни заеми. Те се използват, когато се изисква особено висока сума на заема, например като начален капитал за самостоятелна заетост.
За финансиране на имот не се изисква ипотека. Особено когато има на разположение много собствен капитал и поради това сумата на кредита не е толкова висока, кредитополучателите могат да предложат на банката и други обезпечения, например поръчителство. В този случай не е необходимо да се прехвърлят права върху собствеността на заемодателя.
Има няколко вида ипотека, които се различават по своята форма и област на приложение. Научете повече за това по-долу.
Размер и отговорност
Размерът на ипотеката зависи от стойността на имота. По правило това може да бъде 60 до 70 процента от пазарната им стойност, тъй като се включва и загубата в стойността на къщата или апартамента.
Когато собствениците на жилища се нуждаят от повече пари за финансиране, те трябва да изтеглят друга ипотека. Стойността на имота обикновено се определя от оценител. След това банката ще изчисли размера на ипотеката.
Собственикът на имота, върху чийто имот е вписана ипотеката, е доставчикът на обезпечение. Обикновено той е идентичен с кредитополучателя, но също така е възможно да поставите ипотека върху собствения си имот като обезпечение за някой друг.
В допълнение към самия имот за отговорност могат да се използват неговите основни компоненти, както и имуществените принадлежности и всякакво застрахователно обезщетение.
Ако има ипотека, собственикът на имота няма право да продаде имота. Наемът е възможен без никакви проблеми, тъй като собственикът може свободно да използва имота. Това може да улесни изплащането на вноските, ако е необходимо. Ипотечният калкулатор може да ви помогне да планирате ипотечното си финансиране.
Разходи за ипотека
Има определени разходи, свързани с тегленето на ипотека. Например оценителят, който определя стойността на вашия имот, трябва да бъде платен. Освен това договорът за ипотека трябва да бъде съставен с нотариус, което също е свързано с разходи. Също така не забравяйте таксата за вписване на ипотеката в поземления регистър.
Ипотека срещу Такса за земя
Таксата за земя също е залог, който е подобен на ипотека. Понастоящем това се случва много по-често, но в разговорно отношение все още често се нарича ипотека, когато всъщност се има предвид такса за земя.
Ипотека, свързана с дълг
В случай на ипотека сумата е обвързана със сумата на свързаното вземане. Така ипотеката ще се свие, когато изплатите дълга.
В технически план тази връзка се нарича аксесоар. Това също така предвижда, че ипотеката не може да съществува без съществуващото вземане.
Възможно е да има ситуации, при които вземането се прехвърля: Това се случва например чрез разсрочване на дълг, при което се тегли нов заем с по-изгодни условия и се заменя съществуващия заем. В такъв случай ипотеката автоматично се прехвърля на новия собственик на вземането.
Поради фиксираната облигация банка може да използва ипотеката само за отпуснатия заем. Това е от значение, ако има няколко заеми с една и съща банка, единият от които не може да бъде обслужван, който не е обезпечен с ипотека. Ипотеката на другия заем остава незасегната от връзката към вземането.
По-гъвкава такса за земя
Това е различно при таксата за земя: тя не е спомагателна за иска и остава в сила, докато не бъде изцяло изплатена във фиксиран размер. Той е независим от иска и поради това може да бъде прехвърлен отделно.
Той може да остане на място и след изплащане на дълга и да се използва за други цели. В сравнение с допълнителната ипотека, това залог върху недвижимо имущество също се нарича абстрактно.
Защо банките предпочитат таксата за земя
Поради споменатите причини таксата за земя обикновено е по-привлекателното залог върху недвижимо имущество в сравнение с ипотека за банки:
- Той също така осигурява сигурност за банката, ако кредитополучателят вече не може да обслужва друг текущ заем.
- Ипотеката, от друга страна, е ограничена до един заем и намалява, когато бъде върната. Специализирана ипотечна банка обаче ще предпочете ипотеката.
- Но може да си струва и собствениците на имоти да не изтриват таксата за земя. Защото, ако отново имате нужда от пари, например за финансиране на мерки за модернизация, можете отново да се възползвате от изгодните условия на ипотечен заем в същата банка. Ако таксата за земя е била изтрита, в такъв случай ще трябва да платите за нов запис.
Видове ипотеки
Прави се разлика между различни видове и специални форми на ипотеки. Най-често се използва транспортната ипотека.
Ипотека на трафика
Търговската ипотека е най-често срещаната форма на ипотека. Искът е обезпечен от поземления регистър и не трябва да се доказва от длъжника.
- Един от вариантите е книжната ипотека, при която таксата за земя се записва само в поземления регистър. Това означава, че вписването в поземления регистър трябва да бъде променено при прехвърляне на иска.
- С другата форма, писмото ипотека, кредиторът получава т. Нар. Ипотечно писмо, с което може да докаже вземанията си. Ако искът е прехвърлен, трябва да се промени само този документ.
Ипотека за сигурност
Обезпечителната ипотека е дори по-тясно свързана със съществуващото вземане от търговската ипотека и по този начин има по-строг спомагателен характер от този. Той също е вписан в поземления регистър, но кредиторът все още трябва да докаже вземането си и не може да се позовава на вписването в поземления регистър.
Тъй като ипотеката на ценни книжа не се продава, тя не е подходящо средство за осигуряване на кредит за банките.
Анюитетна ипотека
Ако искате да изтеглите ипотека по време на пенсионирането си, тя се нарича анюитетна ипотека. По този начин пенсионираните собственици на имоти могат да получат по-голяма парична сума и да регистрират ипотека върху имота си като обезпечение.
Други видове ипотеки
Съществуват и други специални форми и различни имена за ипотеки:
- В случай на възбрана например се използва принудителната ипотека и предлага допълнителна сигурност за кредитора.
- Общата ипотека съществува, когато няколко имота и парчета земя служат като обезпечение за по-голям иск.
Погасяване на заема
Когато кредитът бъде изплатен, ипотеката постепенно се превръща в такса за земя на собственика.
С изплащането на дълга ипотеката също намалява. Ако заемът бъде изплатен изцяло, но ипотеката не бъде отменена, той ще стане собственост на собственика на имота.
Собственикът обаче не може да има иск срещу себе си и тъй като ипотеките винаги са обвързани с вземания, това автоматично се превръща в такса за земя на собственика.
Отмяна на таксата за земя
За да премахнете таксата за земя, обикновено се нуждаете от разрешение за анулиране от заемодателя. Това ще ви бъде предоставено от вашата банка при поискване, когато изплатите заема.
Трябва обаче да предприемете действия сами, тъй като таксата за земя не се изтрива автоматично. Както е описано обаче, може също така да има смисъл да не се изтрива таксата за земя, за да може да се използва за бъдещи заеми.
Какво се случва в случай на несъстоятелност?
Ако станете неплатежоспособни и вече не можете да обслужвате вноските си по кредита, съществува риск имотът ви да бъде възбранен, за да може банката да получи непогасената сума по този начин. По принцип трябва да реагирате своевременно, ако забележите, че срещате финансови затруднения.
Говорете с банката си и се опитайте да организирате спиране на изплащането, което ще намали месечната тежест за вас. Възможно е също така да получите промяна в условията на заема.
Шансовете вашата банка да ви посрещне обикновено са добри. Тогава тя също вероятно не се интересува от скъп аукцион за възбрана. Назначаването в консултантска служба за дългове може също да предложи възможни решения.
Ако търгът за възбрана вече е започнал, все още има начини да се предотврати търгът.
- Можете да обжалвате решението на съда по изпълнението
- или да кандидатствате за временно спиране на производството. Това е особено обещаващо, ако можете достоверно да докажете, че ще обслужвате вземанията на кредиторите в рамките на шест месеца.
Ако продажбата на възбрана наистина се случи и сте сключили множество ипотеки, има определена последователност, в която заемодателите се обслужват. Това съответства на реда, в който са вписани в поземления регистър.