Строителни общества вълна от съкращения поради ниски лихвени проценти

Центърът за консултации на потребителите обяснява предисторията, дава правна оценка на причините за прекратяване, дадени от строителните дружества, и помага с примерно писмо да се защити срещу заплашено или вече обявено прекратяване.

Най-важното накратко:

Понастоящем строителните общества отменят договорите за строително общество (които са скъпи за институтите) с висок лихвен процент. В много случаи обаче прекратяването е неефективно или правната ситуация е противоречива. Ясно е обаче едно: според настоящите решения на BGH, договорът за заем на строително общество може да бъде прекратен 10 години след като е готов за разпределение.
С нашето примерно писмо можете да се защитите срещу необосновано прекратяване.
За да принудят прекратяването на договорите, строителните общества изпращат кръстосани чекове. Ще ви информираме за това в отделен текст.
Винаги се препоръчва предпазливост, ако строителното общество ви предложи (уж) привлекателна алтернативна оферта. Дори ако това заплашва финансови недостатъци, трябва да поставите под въпрос офертата.

От няколко години клиентите се оплакват от опитите на техните строителни дружества да ги принудят да сключат договори. Това се отнася главно за договори, за които са договорени високи кредитни лихви. Популярно средство за това е прекратяването на договорите за жилищни заеми и спестявания. Но също така (предполагаемо атрактивни) оферти за примамки или заплахи с финансови недостатъци имат за цел да накарат клиентите да излязат. Известни сме например за прекратяване на LBS Баден-Вюртемберг, BHW, Debeka, Wüstenrot, LBS West, Aachener Bausparkasse и BSQ.

Стари договори с бонус лихва

Много инвеститори, подписали договор за жилищен заем и спестовни сделки около 90-те години, седят на малко съкровище в сегашната ниска лихва. По това време много строителни общества предлагаха специално предимство. Домашните спестители не само получават традиционно доста ниски годишни лихви за спестявания. Освен това строителните дружества обещават бонус лихва, например допълнителни 2 процента за всяка година от срока, в който заемът на строителното общество не се използва. Някои банки също рекламираха спестовни планове с редовно нарастващи лихвени проценти и много дълги срокове. През годините тези договори също са постигнали лихвен процент доста над сегашното ниво. Така че не изглежда изненадващо, че банките и строителните общества се опитват - понякога с мръсни трикове - да изтласкат своите клиенти от изгодните стари договори.

Различни причини за уволненията

В предишните прекратявания строителните дружества се позовават на различни права на прекратяване. Според потребителските консултантски центрове някои прекратявания са неефективни. Различни съдилища също споделят тази гледна точка. Въпреки това, разбира се, има и съдилища, които потвърждават уволненията.

Строителните дружества избират правата за прекратяване в зависимост от ситуацията. Клиент, който не плаща месечните си вноски за спестявания, ще бъде прекратен по друга причина, отколкото клиент, който има напълно запазен договор за строително общество. Така че не може да се каже като цяло, че прекратяването на договор за жилищен заем и спестовни дейности е допустимо или не е допустимо. Винаги е необходимо да се разгледа на кое право на прекратяване се позовава институтът.

Потребителите, които успешно са предотвратили неразрешено прекратяване, трябва също така да очакват, че ще получат допълнителни прекратявания по други причини в бъдеще. В някои случаи потребителите могат да предприемат действия, като не дават основание на строителното общество да прекрати договора.

Индивидуалните причини за прекратяване са:

Прекратяване 10 години след падежа за разпределение (§ 489 BGB)

Федералният съд (BGH) също заема тази позиция, което е много жалко за потребителите. В своите решения от 21 февруари 2017 г. (BGH, XI ZR 272/16 и XI ZR 185/16) той даде да се разбере, че договорите за жилищни заеми и спестявания обикновено могат да бъдат прекратени 10 години след като са готови за разпределение. По този начин той потвърди правото на прекратяване съгласно член 489 (1) № 2 BGB. Може да се предположи, че строителните общества ще разчитат все повече на това право на прекратяване в бъдеще.

В мотивите си за решението (BGH, решение от 21 февруари 2017 г., Az.: XI ZR 272/16; параграф 84), BGH прави важно ограничение: Може да се приложи нещо друго, ако според договорните споразумения строителното общество спестява, напр. в случай на (временен) отказ от отпуснатия заем за строително общество и получава бонус (лихва) след определен период на лоялност. Ако съществува такава ситуация, Bausparkasse може да прекрати само 10 години след като клиентът е изпълнил изискванията за бонуса. Потребителите трябва да проверят дали това съзвездие се отнася и за техния случай.

Прекратяване след пълни спестявания/излишни спестявания (§ 488 BGB)

Спорно е обаче дали строителните дружества също могат да прекратят дейността си, ако договорът за строително дружество е спасен изцяло само ако се вземат предвид и бонус лихвите. Например OLG Celle отрече това (решение от 14.09.2016 г., досие номер: 13 U 86/16). Поради това потребителите трябва внимателно да проверят изчисленията на строителното общество за пълни спестявания.

Прекратяване поради §§ 313, 314 BGB

Федералният съд също намери ясни думи в решението си от 21 февруари 2017 г. (Az.: XI ZR 272/16; параграфи 92 и 95). Важна причина не може да се види във факта, че спестителят на строителното общество не тегли заем за сграда, въпреки 10-годишния падеж за разпределение. Нито промяната в нивото на общия лихвен процент е важна причина. Рискът от такава промяна е в строителното общество. Съдиите не искаха напълно да изключат прекратяване съгласно § 313 BGB (нарушаване на бизнес основата). Строителното общество обаче първо трябва да коригира договора, като намали кредитната лихва. Прекратяването е възможно само ако тази стъпка не е възможна или разумна. Дори тогава обаче все пак трябва да се провери дали има нарушаване на бизнес основата. Съдиите оставиха това открито в своя случай, тъй като липсваше (основното) изменение на договора.
Прекратяванията, издадени понастоящем с позоваване на §§ 313, 314 BGB, са според нас всички недопустими. По тази причина Федерацията на германските потребителски организации (vzbv) заведе дело срещу Aachener Bausparkasse AG.
В този случай можете да използвате нашето примерно писмо "Възражение срещу прекратяване съгласно § 313 и § 314".

Прекратяване поради неизпълнение
Договорните условия на строителните дружества също предвиждат право на прекратяване, ако спестителят на строителното общество изостава с редовните си спестовни ставки. Такова прекратяване следва да бъде допустимо, ако са изпълнени условията за такова прекратяване на договора. Например там може да бъде предвидено, че прекратяването е разрешено само след предварително уведомление или че спестителят трябва да е по подразбиране с определен брой вноски.

Какво да направите, ако анулирате?

Първо, трябва да проверите на кое право на прекратяване разчита строителното общество. Както е показано, не всички разрешения са разрешени. В случай на необосновано прекратяване, можете да поискате вашите искове да бъдат разгледани от адвокат и да предприемете съдебни действия.

Но внимавай! Не всяко прекратяване е неоправдано. Съдебната практика до BGH позволява прекратяване в много случаи. Тук обаче е важно да проверите дали изискванията за прекратяване действително са изпълнени във вашия случай. Например трябва да проверите дали договорът действително е бил готов за разпределение в продължение на 10 години. Също така е препоръчително да разгледате критично изпълнението на договора. Преди всичко трябва да се гарантира, че строителното общество не удържа обещаната бонусна лихва в нарушение на договора.

Предотвратете отмяна или загуба на бонус лихва

Не всяко прекратяване на договорите за жилищни заеми и спестявания е неоправдано. Повечето съдилища смятат например допустимото прекратяване на пълните спестявания. Дори ако клиентът изпадне в забава със своите спестовни вноски, условията и реда на строителното общество позволяват прекратяване. Тук изграждащите обществото спестители могат да вземат провизии при определени обстоятелства, например чрез коригиране на своите спестовни ставки.
Условията за жилищен заем и спестявания често посочват условията, при които трябва да се плаща обещаната бонус лихва. Някои строителни общества заемат позицията - по отношение на техните бонус условия - че вече не трябва да плащат бонус лихва, ако сами прекратят клиента. Достигането до спестяване на сумата на жилищния заем чрез спестовни плащания също може да доведе до загуба на бонус лихва. При определени обстоятелства има смисъл спестяващите обществото да предвиждат този спор и да го прекратят сами или да декларират, че се отказват от заема. Общите твърдения тук едва ли са възможни. Конкретните бонус условия на съответния договор трябва да бъдат проверени.

Обсъдете тактическия подход с адвокат

Правните съвети също могат да имат смисъл за тези тактически съображения. По-вероятно е специалист да може да вземе предвид всички невъзможни неща. Поради големия брой случаи тук не са възможни конкретни препоръки.
Правилният подход зависи не само от правната ситуация, но и от вашите цели и готовността ви да поемете рискове.

Включете арбитражния съвет или омбудсмана

Също така може да си струва да се обадите на арбитражния съвет или омбудсмана на съответното строително дружество или банка. Този процес е безплатен за клиентите. Ако не сте сигурни кой арбитражен съвет отговаря, потърсете в документите за договора или на началната страница на вашето строително дружество.

Някои от арбитражните съвети на строителните дружества бързат да застанат на страната на фондовете, въпреки че много правни въпроси не са разрешени от най-висшата съдебна инстанция. Следователно отрицателните арбитражни решения могат да се окажат фалшиви след няколко години поради нови съдебни решения.

Някои банки и строителни общества привличат алтернативи

Пътят на някои други банки и строителни общества изглежда малко по-нежен. Те се опитват да привлекат клиентите от изгодните стари договори с бонуси, специални плащания или алтернативни оферти. Тук се изисква изключително внимание, защото защо банката да замени старите договори, които вече имат отлични лихвени проценти, за още по-изгодни оферти. Премиите или специалните плащания също вероятно ще бъдат по-ниски от лихвените обезщетения, ако се запази старият договор.

Нахални заплахи

Някои строителни общества, от друга страна, са особено цветни. Съществува заплаха, че бонусът с висока лихва ще бъде загубен, ако старият договор не бъде прекратен. Не позволявайте на подобни изявления да ви поставят под натиск! Поискайте да получите тази информация в писмена форма. Можете също така да научите за правната ситуация от независими органи!

Отхвърляне на специални плащания

В някои случаи строителните общества също вървят по различен начин и отхвърлят по-високите нива на спестявания от своите клиенти. Тук има две граници, които трябва да се разграничат. При договорите за заем и спестявания за сгради има, от една страна, така наречената редовна спестовна вноска, а от друга страна често по-висок процент на спестявания.

Строителното общество може да откаже плащания, които надвишават тази по-висока степен на спестяване. Поне ако договорните условия правят такива специални плащания в зависимост от вашето одобрение.

Става по-сложно, когато строителното общество отхвърля плащания, които надхвърлят редовната вноска, но не надвишават по-високия процент на спестявания, посочен в договора за строително общество. Тук може да се твърди, че строителното общество е приемало по-високи нива от самото начало. Ако плащанията дори не са достатъчни за изчерпване на държавната субсидия, може да се направи още един аргумент: Целта на договора за спестявания на строителното общество е също да се използва максималната държавна субсидия; Bausparkasse трябва да позволи на своите клиенти да направят това чрез подходящи вноски за спестяване.

При липсата на ясна съдебна практика правната ситуация все още не е окончателно изяснена, така че съществува риск аргументацията да не се получи. Конкретната формулировка на договорните условия също зависи от конкретния случай.

Ако е необходимо, свържете се с омбудсмана или потърсете съвет от адвокат.

Потребителите също трябва да проверят дали отхвърлянето на специалните плащания всъщност не е от полза за тях. Тъй като колкото по-малко внасяте в договора си, толкова по-дълго отнема да спестите пълната сума на жилищния заем и заплашеното прекратяване. Това означава: Потребителите могат да се възползват от високите лихвени проценти по старите си договори за по-дълго.

Вълна от анулиране на договори за жилищни заеми и спестявания

От 2007 г. строителните дружества прекратяват своите клиенти на няколко вълни, по-специално тези договори за строителни дружества, за които са договорили високи кредитни лихви с клиента. Настоящите причини за прекратяване от строителните дружества могат да бъдат намерени тук.