Строежи или насаждения върху земя на трети страни
Последна актуализация: 1 ноември 2015 г.
Собствеността е правото да се ползвате и да се разпореждате с нещата по най-абсолютен начин, при условие че не се използва забранено от закони или разпоредби (чл. 544 Граждански кодекс).
Собствеността върху земята поема собствеността отгоре и отдолу (член 552 Граждански кодекс), в резултат на което собственикът може да направи върху своя имот всички насаждения и строежи, които счита за подходящи, с изключение на изключенията, свързани с сервитутите.
От това определение произтича изключителният характер на правото на собственост: „Собственикът няма от кого да подкрепя“ (H., L. и J. Mazeaud and F. Chabas, Leçons de droit civil, Biens, от François Chabas: Montchrestien, 8-мо издание 1994, n ° 1306). Оттук произтича презумпцията, постановена в член 553 от Гражданския кодекс: „Всички конструкции, насаждения и работи на сушата или във вътрешността се предполага, че са направени от собственика за негова сметка и принадлежат на него, ако не се докаже противното“.
Следователно най-простата ситуация, съответстваща на гореспоменатия принцип, е тази на строителство или насаждение, извършено от самия собственик.
По-сложна е хипотезата за строеж или плантация, извършен от трето лице (или дори от лице, което не притежава еднолична собственост върху земята), тъй като в допълнение към необходимостта от спазване на гореспоменатите правила, тази ситуация създава отношения между няколко души и може да доведе до прилагането на специфични данъчни правила.
Това проникване на трета страна строител или плантатор в земята на собственика може да е резултат от грешка или напротив от заглавие, споразумение или дори стратегия.
1. - Изграждане или засаждане, направено „по погрешка“ на чужда почва:
? Посягане: грешката, направена от строителя или плантатора, се санкционира по безкомпромисен начин чрез унищожаването (дори ако посегателството би било незначително:
Пример за посегателство от 0,5 см: 3-ти цив. 20 март 2002 г., n ° 00-16015: пр. Н. Е. III, n ° 71.
Като взе предвид член 545 от Гражданския кодекс;
Като има предвид, че никой не може да бъде принуден да се откаже от собствеността си, ако не е в обществена полза;
Докато, за да отхвърли двойката Кнаус от искането им за разрушаване на стената, построена от техните съседи, двойка Льо Моел, и посегателство върху тяхното имущество, обжалваното решение (Caen, 30 ноември 1993 г.) приема, че това посегателство от 16 до 22 милиметра, не може да се намали и че не представлява нарушение, което да оправдае исканото разрушаване;
Че като се произнася по този начин, макар да е отбелязал реалността на посегателството, Апелативният съд е нарушил гореспоменатия текст.
? Конструкция без заглавие (валидно):
- притежател на земя по силата на опетнена титла,
- строител, влязъл във владение по време на период на преговори, които е трябвало да доведат до закупуването на имота (3-ти град, 3 май 1983 г. пр. н. е., n ° 102),
- строител, „присвояващ“ очевидно свободен имот,
- конструктор, който се смята за "у дома" на земя, принадлежаща на член на семейството (3-ти цивилен 1 март 1995: пр. н. е., n ° 68),
Тази ситуация се урежда от член 555 от Гражданския кодекс:
Добросъвестната трета страна означава тази, която притежава като собственик по силата на право на прехвърляне, за което той не знае за дефектите (член 550 от Гражданския кодекс).
Правото на обезщетение на изселеното трето лице, предвидено в член 555, параграф 4 от Гражданския кодекс, не е свързано със собствеността върху земя, а с лицето, извършило акта на засаждане или изграждане.
Следователно този текст и член 551 от същия кодекс нарушават съда, който предоставя обезщетението, дължимо на изселеното трето лице, на горска група, чийто автор сам е засадил на съседната земя (Cass. Civ. 3 13 май 2005 г., № 13 -26680).
2.- Строителят-плантатор, който се наслаждава на земята по силата на заглавие:
Тук фермерът-плантатор не е там случайно или по погрешка. Той заема земята по силата на юридическо заглавие, което му позволява:
? Съсобственик който строи или засажда върху неразделен имот:
Изкуство. 815-13 Граждански кодекс: Когато съсобственик е подобрил за своя сметка състоянието на неразделен имот, той трябва да се вземе предвид според собствения капитал, като се има предвид каква е стойността на имота, увеличена с времето споделяне или отчуждаване.
? Общност който строи или засажда на земя, собственост на съпруг/съпруга:
Винаги, когато един от двамата съпрузи е реализирал лична печалба от имуществото на общността, той дължи наградата (член 1437 Граждански кодекс).
Член 1469 Граждански кодекс: Наградата не може да бъде по-малка от оставащата печалба, когато заемната стойност е използвана за придобиване, запазване или подобряване на имущество, което е открито в деня на ликвидацията на общността в заемното наследство. Ако придобитото, запазено или подобрено имущество е било отчуждено преди ликвидацията, печалбата се оценява в деня на отчуждението; ако нов актив е суброгиран към отчуждения актив, печалбата се оценява върху този нов актив.
Възнаграждението, дължимо за плантацията, финансирана от общността, върху земята, собственост на един от съпрузите, се определя от разликата между настоящата стойност на земята, засадена с лозя, и стойността на голата земя (1-ви гражданин, 6 ноември 1984 г., n ° 83-15231: пр. Н. Е., N ° 293).
Съпрузите, отделени от имуществото, заедно изграждат жилищна къща на два парцела, които съответно им принадлежат. Решен е, че къщата принадлежи на собственика на съпруга и съпругата на парцела, поддържащ по-голямата част от строежа, с изключение на обезщетение, дължимо на бившия съпруг (1-ви гражданин, 17 декември 2002 г., n ° 00-16790: пр. Н. Е., N ° 308).
? Обикновено който строи или засажда на земята, принадлежаща на голия собственик:
Изкуство. 599 Граждански кодекс: Плодоползвателят не може, при прекратяване на плодоползването, да иска каквато и да е компенсация за подобренията, които той твърди, че е направил, въпреки че стойността на вещта е увеличена.
? Наемател който строи или засажда върху наетата земя;
Данъчна доктрина (такси за регистрация):
Д. адм. 7 G-2152, 20 декември 1996 г .:
Мълчалив договор за наем: Освен всяко писмено споразумение, само фактът, че собственикът е разрешил на обитателя да строи строежи, може да представлява неговият отказ от незабавно присъединяване (вж. Cass. Civ. I, 11 януари 1965 г .: BC I, n ° 24; Cass. цивилен. I, 10 ноември 1965 г .: пр. н. е., n ° 605; Кас. цив. I, 5 октомври 1966 г .: пр. н. е., н. 453).
На фискално ниво: CE 30 юни 1982 г., n ° 21175 (Данъчен закон 1982 г., ком. 290, с прикл. Schricke):
„Като се има предвид, че правото на собственика да запази собствеността върху сгради, издигнати от трето лице върху неговата земя, не може да бъде упражнено по силата на самите разпоредби на член 555 от Гражданския кодекс, преди изтичането на сключеното споразумение с третото лице и е освен това, подчинен, по силата на същите тези разпоредби, на възстановяване на сумата на третата страна от собственика на земята, или в размер, равен на този, с който фондът се е увеличил, или на разходите за материали и цена на очакваната работна сила към датата на възстановяване; че това произтича от инструкцията и че освен това не се оспорва, че поради тясната общност от интереси, съществуващи между данъкоплатеца и компанията Y, основанието, върху което са построени оспорваните конструкции, трябва да се счита за отдадено под наем от мълчаливо споразумение с фирма Y; че това споразумение е продължило да поражда своите последици през 1974 г., както през 1972 г., печалбата, осигурена за собственика от строителството на конструкциите, не е реализирана през данъчните години 1972 и 1974 г. ".