SCI при l; IS или на l; IR кой данъчен режим да избере (2021)

По принцип дружеството за недвижими имоти (SCI) е обект на данък върху дохода (IR) поради своята гражданска цел, но той може да избере режим на корпоративен данък (IS).

Всъщност SCI има опция, когато е създадена или по време на живота на компанията: тя може да избере режима на корпоративен данък (IS). Изборът на компанията обаче е ограничен, когато тя извършва търговска дейност, като например обзаведен наем: след това тя трябва да попадне под IS.

В зависимост от ситуацията на SCI, IR или IS ще се окажат повече или по-малко изгодни, както за компанията, така и за партньорите.

Как да изберем между SCI с IS или IR: сравнителна таблица

SCI в IR	SCI в IS
Метод на данъчно облагане	Плащане на данък върху доходите на партньори: прилагане на прогресивната скала на данъка върху доходите

Избор между реален режим и режим на микроземли

Без данъчни облекчения за възможен период на задържане

Защо да изберете SCI на IS ?

SCI, която партньорите решават да представят на IS, се счита за непрозрачна: в края на всяка финансова година компанията, която генерира печалба, плаща данък върху тези суми според техния размер. Следователно данъчните власти налагат самата компания, а не съдружниците, както е в режима на партньорство (IR).

Корпоративният данък може да изглежда изгоден за партньорите, които след това не се облагат с личен доход. Въпреки това е важно да се разберат последиците от такъв режим, за да се определи дали ситуацията се поддава на такъв избор.

Данъчно облагане на SCI в IS

Когато финансовото му състояние позволява, SCI, предмет на IS, генерира печалби през всяка финансова година, от която се приспадат определени суми:

Разходи за придобиване на собственост
Разходи за управление на собствеността (строителство, съсобственост и др.)
Процент от покупната цена на имота, подлежащ на приспадане всяка година (амортизация): само сгради, а не земя, се приспадат от дохода.
Възнаграждение на асоциирания мениджър

Тогава печалбите се подчиняват на определен процент в зависимост от техния размер:

Сума на печалбата	Данъчна ставка
По-малко от 38 120 евро	15%
От 38 120 евро до 500 000 евро	28%
Над 500 000 евро	28%

Намалената ставка от 15% се прилага, когато:

Без данък оборотът на компанията е под 7,63 милиона евро
До 75% от капитала се притежава от физически лица

Излишъкът от печалби може да бъде разпределен в законовия или законовия резерв или да бъде разпределен сред партньорите, които след това ще бъдат облагани лично на базата на декларацията за доходите..

Счетоводни задължения на SCI към IS

SCI, предмет на IS, трябва задължително да води счетоводство: тази формалност е просто незадължителна за прозрачните компании. Това е счетоводно начисляване, подобно на това, което се изисква от търговските компании. Ето защо е важно да подготвите определени документи и да ги актуализирате:

Годишни отчети: годишните отчети се подават в регистъра на Търговския съд в края на всяка финансова година и включват баланса, отчета за приходите и разходите и приложението.
Книга на списанието: този счетоводен документ хронологично изброява всички операции, засягащи имуществото на SCI (дебити и кредити), извършени през живота на компанията.
Голяма книга: този счетоводен документ изброява същите транзакции като дневника, но ги организира по счетоводна сметка.

Задължителните счетоводни документи трябва да се съхраняват най-малко 10 години. Макар и просто незадължително, назначаването на дипломиран счетоводител може да улесни воденето на счетоводството, което може да представлява особено голяма тежест за мениджъра.

Предимства и недостатъци на SCI при IS

Предимства	Недостатъци
Без данъчно облагане на партньори, когато SCI не разпределя дивиденти	Невъзможност съдружникът, който е теглил заем, да направи своя принос за приспадане на лихвата по заема от данъка му върху доходите
Приспадане на определени разходи от печалбата преди данъци, по-специално възнаграждението на асоциирания мениджър	Представяне на продажбата на имота от SCI на данъка върху професионалните капиталови печалби в размер на 33,33%
Приписване на дефицита на земя върху печалбите през следващите 10 години	Невъзможност да се възползвате от намаление на данъка върху капиталовите печалби от недвижими имоти, по-специално надбавката за период на държане
Задължение за водене на сметки: подаване на годишни отчети в регистъра на Търговския съд в края на финансовата година

Защо да се запази IR режимът за SCI ?

Повечето граждански компании, независимо дали са семейни или професионални, предпочитат да запазят IR режима, който е благоприятен за партньорите в повечето случаи. Въпрекизадължение за представяне на SCI на IS, когато дейността, извършвана от компанията, е търговска (например обзаведен наем), данъчната администрация проявява известна толерантност и не изисква системно промяна на режима. Когато ситуацията го позволява, опцията IS все пак дава възможност да се оптимизира данъчното облагане и това на партньорите.