Регистрация на собственост върху гаражи и гаражни масиви
Отначало ние самите зададохме на Анна Покровская редица въпроси.
- Кои са основните проблеми по темата на днешната гореща линия, базирана на вашата собствена практика?
- Според мен има два основни проблема.
Първият е, че с течение на времето в много гаражни кооперации строителството е надхвърлило границите на веднъж разпределените парцели. Поради това възникват проблеми с проектирането на гаражи, разположени "извън територията". Освен това собствениците на такива гаражи са членове на GSK, те редовно плащат вноски. И те искрено вярват, че с тях всичко е наред. Но всъщност не е така.
- Защо, според вас, такава ситуация можеше да се развие по принцип?
- Очевидно по едно време мнозина не са си направили труда да проверят документите. Те просто се обърнаха към председателя на Държавната строителна компания, получиха разрешение от него да „анексира“ гаража и се присъединиха към кооперацията. Тоест всъщност те се задоволиха с устно споразумение.
И каква е земята по документи, възможно ли е да се строи тук, малко хора провериха.
- Кой е вторият основен проблем?
- Това е свързано с факта, че гаражните кооперации, които са организации с нестопанска цел, в съответствие с действащото законодателство, трябваше да се пререгистрират преди няколко години, да пререгистрират своите нормативни документи, да ги приведат в съответствие с новите изисквания.
Но на практика, с редки изключения, нито една гаражна кооперация не се е занимавала с този въпрос. В резултат на това към момента много GSK са изключени от регистъра на действащите юридически лица. И намират следващия изход от тази ситуация - поради неопитност те регистрират ново юридическо лице със същото име.
Когато членове на такъв GSK дойдат във Федералната служба за регистрация, за да регистрират собствеността върху своя гараж със сертификат от председателя за пълното плащане на дяла, чрез измерване на ОТИ, тогава те обикновено се изискват да представляват и документи на гараж -строителна кооперация. И на този етап проблемите започват. Федералният резерв съвсем законно заявява, че новото, новорегистрирано лице никога не е получило земя.
- И какво да се прави в такава ситуация?
Е, сега отново към горещата линия.
- Какво е по-добре - да регистрирате земята в собственост или да я отдадете под наем? Може ли GSK да стане собственик?
Никита
- И двата варианта според мен заслужават внимание. Самата кооперация може да вземе дългосрочен наем за 49 години под целия гаражен масив. Тази практика е доста разпространена.
Ако говорим за собственост, тогава само физически лица могат да бъдат собственици. Тоест, самата GSK не може да бъде собственик, а само наемател!
Ако членовете на GSK се споразумеят за собственост, тя ще бъде споделена собственост. Да кажем, че кооперацията включва 50 гаража, следователно всеки индивид ще има 1/50 от общата земя (всъщност изчисляването на дела ще бъде по-сложно, тъй като точният размер на земния дял на всеки собственик на гараж ще бъде изчислено въз основа на съотношението на общата площ на парцела под целия гаражен масив и площта на определен гараж (гаражи) на един или друг собственик).
Този момент също трябва да бъде взет под внимание. Възможно е да придобиете собственост върху земя само ако гаражът е обособен. Но най-вече гаражните кутии са прикрепени една към друга, тоест имат общи стени. И една кутия от такъв ред не се счита за свободно стояща. Всички участници в този гаражен ред трябва да кандидатстват за правото да придобият собственост върху земя. Но не всички членове на GSK.
И ако говорим за това, което е по-добре, тогава искам да отбележа, че правото на дългосрочен наем не се различава коренно от собствеността.
Като се има предвид, че правото на дългосрочен лизинг е залог във всяка банка, срещу нея се отпускат заеми, това е същото право като правото на собственост. Но получаването на лизинг понякога е много по-лесно. По-добре е да го издадете на юридическо лице - GSK. Това спестява време и разходи. Председателят на кооперацията ще се справи с всичко. Или пълномощник на нотариално заверено пълномощно от юридическо лице.
Ето защо призовавам гражданите да не се закачат за правата на собственост.
Друг момент, върху който бих искал да се спра, е, че земята не се купува безплатно, тя трябва да бъде изкупена. През следващите две години - със 17 пъти по-голяма ставка на данъка върху земята в Нижни Новгород (умножете данъка върху земята по 17).
И не е евтино. Затова предлагам на всеки, преди да реши дали да регистрира земя в собственост или не, да направи изчисление в Департамента по архитектура и градоустройство и да направи поне приблизително изчисление.
В нашата практика се натъкнахме на факта, че в момента на подписване на договора за покупко-продажба на земята (дори с предварителни изчисления на ръка), те прекратиха дейността по вписване на земята в собственост, тъй като тя беше „твърде скъпа“.