Развитие като развитие на недвижими имоти
Тел. (312) 56-60-15, (312) 46-42-92
Развитие като развитие на недвижими имоти. Задачи и етапи от процеса на разработване
Процесът на развитие, според S.N. Максимов, може да се раздели на осем основни етапа ("Развитие (развитие на недвижими имоти). Организация, управление, финансиране").
1. Иницииране на проект за развитие
Инициаторите на проекта могат да бъдат както собственикът на имота, който се интересува от увеличаване на стойността на недвижимия имот в резултат на качествена трансформация, така и инвеститор, който търси най-печелившите възможности за инвестиция. Въпреки това разработчикът най-често излиза с инициатива в търсене на сфера за прилагане на собствения капитал и неговата професионална дейност. Тогава инициативата се превръща в производна на определена идея за инвестиционен проект, формирана въз основа на представа за пазара, неговите най-обещаващи форми на развитие, потенциално търсене и ниво на конкуренция, перспективи за развитие на региона.
2. Оценка на инициативата
Инициативата става резултат от сравняването на потенциала на пазара и обекта (тук - парцел или сграда, която се нуждае от реконструкция) и до момента, в който е изразена в практически стъпки към изпълнението на проекта, тя трябва да бъде обект на предварителна оценка.
Част от оценката трябва да бъде да се изясни физическата осъществимост на изпълнението на проекта и достатъчно финансови и правни условия за неговото изпълнение, а отчитането на тези възможности и съществуващите ограничения ни позволява да оценим вероятната ефективност на проекта. Най-често това означава търговска ефективност на проекта, който се изпълнява, със задължително отчитане на бъдещите разходи и приходи.
Има 2 критични аспекта за оценяване на дадена инициатива:
- анализ на текущото състояние и вероятни перспективи за развитието на пазара (анализ на пазарния потенциал),
- оценка на местоположението на обекта (анализ на потенциала на местоположението).
Тези два аспекта са взаимно свързани, тъй като оценката на потенциала за местоположение се основава главно на анализ на пазара, но от гледна точка на логиката те могат да се разглеждат като отделни етапи от оценката на инициативата.
Въз основа на проведеното изследване се извършва предварителна оценка на проекта за развитие. От наличните опции трябва да изберете проекта, който на фона на съществуващите ограничения (финансови и други) обещава най-голям нетен доход.
3. Създаване на правни възможности за изпълнение на проекта и формиране на схеми за финансиране.
Обосновката на икономическата осъществимост на проекта (неговата търговска ефективност) се превръща в основа за практически действия, предназначени за изпълнението му и създаване на правни условия, които дават възможност да се направи легитимен процесът на развитие, да се формират правни гаранции за участниците в проекта. Обикновено те говорят за придобиване на законни права върху обект за развитие: това може да се изрази в придобиване на парцел, споразумение за съвместно изпълнение на проект със собственика на земята или придобиване на права за развитие от държавни агенции.
Ситуацията, когато одобренията са завършени преди закупуването на парцел, е оптимална. Това дава възможност да се намали несигурността в икономическите прогнози относно гъстотата на развитието на района, ограниченията, задължителните отчисления.
В обратната ситуация одобрението може да означава значително увеличение на периода на развитие и увеличаване на разходите за финансиране.
Друг вектор на работа на този етап е да се определи най-добрият вариант за финансиране на проекта. Въз основа на концептуалните характеристики на проекта, включително вида на недвижимия имот, който се строи (жилищен, търговски), видовете жилища (стандартни, висококачествени или луксозни), присъствието на потенциални инвеститори на този пазар, може да се извърши финансиране въз основа на краткосрочно или дългосрочно кредитиране, емисия на ценни книжа, за собствена или бюджетна сметка.
За покриване на разходите за развитие обикновено се изисква краткосрочно финансиране до края на строителството (обикновено 1-3 години). Рискът поради продължителността на строителството обаче е по-висок от риска по време на използването на готовия обект. Следователно лихвените проценти за краткосрочно финансиране са много високи и предприемачът получава сериозен стимул да намали времето за строителство. Редица параметри и източници на краткосрочно финансиране превръщат развитието в аналог на индустриалния оборотен капитал, необходим за производството.
В същото време, ако завършеният обект не се продава в края на разработката, а се предоставя на разположение на предприемача, тогава е препоръчително да се организира дългосрочно, обикновено в рамките на 20-30 години, финансиране. В много случаи дългосрочното финансиране се използва от самото начало на разработката.