Празен или обзаведен наем как да намалите; данък
„Здравейте, купих имот от XXX евро и искам да знам дали е по-добре да го наемете празен или обзаведен? „Имейл, който получавам редовно със съответен въпрос, чийто отговор несъмнено ще ви спести няколко хиляди евро. Всъщност фактът за наемане на имот е придружен от често висока данъчна ставка, която се очаква толкова зле. Натоварване, трудно предвидимо предвид сложността на системата. Основната трудност е, че данъкът няма да се изчислява по един и същи начин за хората, които наемат празни и тези, които наемат обзаведени. Възможните данъчни режими са напълно различни. Тогава възниква вечният въпрос: по-добре ли е да наемете празен или обзаведен апартамент? Какви са разликите? Въпрос, на който често ме задават, на който няма правилни отговори. Всичко ще зависи от вашите цели, вашето данъчно положение и променливите на инвестицията. Отговорът на този въпрос отнема време и много опит, надявам се, че ще го разберете чрез тази статия.
Трябва да разберете данъчните режими на свободни места и обзаведени апартаменти, за да сравните нивото на данъка.
За напомняне видяхме данъчното облагане на лизингодателя на недвижими имоти в тази статия с тази обобщена диаграма. Или избирате микроземля, или реално, преди да преминете към данъчната категория (0%, 11%, 30%, 41% или 45%) и осигурителни вноски.
Тази втора статия представя данъчното облагане на компанията за отдаване под наем на обзаведени имоти (диаграма по-долу). Този път изборът е направен между микро-BIC и реален супер атрактивен план, тъй като можем да приспаднем амортизацията на покупката на имота и мебелите в продължение на няколко години; от друга страна, обзаведеният наем е трудно да се управлява административно.
Ако сте усвоили тези 4 данъчни системи, можем да обсъдим коя от празните или обзаведени стаи е по-интересна за данъчни цели в зависимост от ситуацията.
Опростената "микро" данъчна система: предимство на обзаведените наеми!
Независимо дали наемате празни или обзаведени, съществува опростен режим за данъчната декларация. Този при обзаведените наеми (micro-BIC) е много по-добър. От една страна, надбавката преди данъчно облагане е 50% срещу 30% за празнината (микрофондер). Това генерира огромна икономия, тъй като печелите данъци и осигурителни вноски. От друга страна, таванът, за да може да се избере тази схема, е 15 000 евро под наем за празните (отвъд микроземената не е достъпна) срещу над 70 000 евро за обзаведените.
Ако имате малко такси за приспадане (без работа/без заем) и изберете лесен данъчен режим, отдаването под наем на обзаведен имот ще плати много по-малко данък при еквивалентния наем, отколкото наемането на имот. Празен имот.
Реалната данъчна система: празна, ако дефицитът на земя/обзаведен, ако доходът от собственост е положителен.
Приспадащи такси: голямо предимство на обзаведените помещения за избягване на данъци ....
Наемането на обзаведен имот, облаган при реалния режим, ви позволява да избегнете плащането на данъци и дългосрочни осигурителни вноски чрез приспадане на амортизацията.
... освен ако таксите генерират голям дефицит на земя: предимство на празния наем.
С амортизация и приспадане на произведения/лихва по заема, обзаведеният наемодател често се оказва в състояние да приспадне повече такси, отколкото наеми. След това той се оказва със земен дефицит и научава по трудния начин, че ... дефицит от обзаведени наеми може да се използва само срещу доходи от обзаведени наеми. С други думи, той ще може да пренесе дефицита, но в крайна сметка никога няма да го използва другаде, освен в обзаведен имот под наем. Често наблюдаваме, че доходът от земя на обзаведените компании за отдаване под наем остава 0 €.