Правилата за експлоатация на съвместната собственост
Съвместната собственост е ситуация, която възниква, когато няколко души са носители на права от едно и също естество.
Той може да бъде избран, когато съжителстващи партньори или партньори, свързани с PACS, решат да купят заедно актив, който след това ще се превърне в неделим актив. Той е предназначен да продължи с течение на времето, така че е необходимо да се организира работата му и да се контролира.
В други случаи съвместната собственост може да бъде претърпена в резултат на смъртта на родител, като по този начин се образува съвместно владение между неговите наследници. Докато разделянето на наследството не се е състояло, наследниците са в съвместно владение.
В контекста на съвместната собственост, цялото имущество на починалия е в съвместно владение между неговите наследници, които по този начин притежават дял от имуществото.
По-точно, всеки наследник има абстрактна част от всеки от активите, съставляващи наследството.
В случай на неразделено наследство, неразделената собственост завършва с делба, която определя частните права на всеки наследник върху наследствения имот.
По този начин този период по принцип е временна фаза до разделянето на наследството.
Но когато съвместната собственост е организация, желана от физическите лица, тя е предназначена да продължи с течение на времето, тогава е необходимо да се организира нейното функциониране и да се контролира.
Управление на неделимо имущество.
Актове на консерваторията.
Някои действия могат да се извършват само от съсобственик, това са актове в консерваторията.
Дори да се извършват от един съсобственик, те са обвързващи за всички съсобственици.
Актовете на оранжерията са материални или правни актове, предназначени да предотвратят загубата на собствеността.
Законът специално предвижда, че " всеки съсобственик може да предприеме необходимите мерки за опазване на неразделената собственост, дори ако те не са от спешен характер "[1] .
Тези защитни действия са например: записване на договор за застраховка или лизинг, официално известие за плащане, изпратено на трета страна, иск за рекламация ...
За да финансира акт на консерватория, съсобственикът може да използва неразделените средства, с които се предполага, че има безплатно разпореждане.
Но ако средствата на съсобствеността са недостатъчни, съсобственикът може да задължи съсобствениците да направят допълнителни необходими разходи, при условие че тези разходи са разумни и пропорционални на стойността на имуществото, обхванато от акта за консерваторията.
Актове, изискващи 2/3 мнозинство от съсобствениците.
По-малко сериозните действия могат да бъдат извършени от съсобственика (ите), който може да докаже мнозинство от поне 2/3 от съвместните права.
Член 815-3 от Гражданския кодекс ги изброява, те са:
" 1 ° Извършване на административни актове, свързани с неделимо имущество;
2 ° Дайте на един или повече от съсобствениците или на трета страна общ административен мандат;
3 ° Продайте неразделената мебел, за да платите дълговете и таксите на съвместната собственост;
4 ° Сключване и подновяване на наеми, различни от тези, свързани със сграда за селскостопанска, търговска, промишлена или занаятчийска употреба (...) ".
Законът предвижда, че съсобственикът (собствениците), притежаващ 2/3 от съвместните права, трябва да информира останалите съсобственици под наказание, че актът е неизпълним срещу тях.
По този начин актовете за администриране и разпореждане вече не подлежат автоматично на обвързващото правило за единодушие.
Независимо от това отново се налага единодушие, когато става въпрос за извършване на действие, което не съответства на нормалното използване на неделимо имущество или когато става въпрос за извършване на акт на разпореждане, различен от факта на продажба на неделимо движимо имущество.
За улесняване на управлението съсобствениците могат да предоставят на един от тях или на трета страна мандат за общо управление с мнозинство 2/3.
Ако един от съсобствениците извърши акт на управление на неразделено имущество, без да се изисква мнозинство от 2/3, но го прави, пред очите и в допълнение към другите съсобственици, които са напълно наясно с него, той се счита да са получили мълчалив мандат.
Следователно извършеното действие ще бъде противоположно на тях.
Този мълчалив мандат не се прилага за актове за разпореждане или за сключване или подновяване на договори за наем.
Действия, които изискват единодушие.
Единодушието се прилага за така наречените „сериозни действия“ и за които е необходимо да се получи съгласието на всички съсобственици.
То е:
Всяко действие, което не попада в рамките на нормалната експлоатация на неразделено имущество,
Всеки акт на разпореждане, различен от продажбата на неделимо движимо имущество.
По този начин трябва да се разбере по-специално, че продажбата на неразделен недвижим имот задължително ще трябва да получи единодушното съгласие на съсобствениците.
В допълнение, „всеки акт, който не попада в рамките на нормалната експлоатация на неделимо имущество“, следва да се разбира като акт, който не отчита местоназначението на имота и който би компрометирал неговата същност.
За тези сериозни действия, ако актът е извършен, без първо да се изисква единодушие на гласовете на съсобствениците, той не може да бъде настроен срещу останалите съсобственици.
Намесата на съдията.
Когато е необходимо съгласието на останалите съсобственици, но е трудно или дори невъзможно да се получи, съсобственик, който желае да извърши акт на разпореждане или администрация, отнасящ се до неразделен имот, може да поиска разрешението на съдията за тази цел.
Това е изключителна мярка за излизане от кризисна ситуация, особено когато един от съсобствениците блокира продажбата на недвижим имот без основателна причина, докато продажбата би била изгодна или необходима за цялата съвместна собственост.
По този въпрос законът уточнява, че отказът на този съсобственик трябва да бъде такъв, че да "застраши общия интерес" [2] .
Предимството е, че ако съдията уважи това искане, актът е изпълним срещу непокорния съсобственик, който му се противопостави.
Това сезиране на съдията позволява принудително преминаване, когато условията са необходими за запазване на общия интерес на цялата съвместна собственост.
Има и друг случай на полезно сезиране на съдията и точно когато е в съсобственост, един от съсобствениците не е в състояние да изрази волята си (старост, увреждане и др.).
В този случай съсобственик може да поиска от съдията упълномощаване да представлява този съсобственик.
Освен това, от закона от 12 май 2009 г., съдията може да разреши един или повече от съсобствениците, притежаващи поне 2/3 от съвместните права, да продават съвместно имущество.
Тази разпоредба всъщност позволява на съсобствениците, притежаващи поне 2/3 от съвместните права, да продават съвместна собственост, без да се налага да получат единодушие.
Но за да се приложи това изключение от правилото за единодушие, съсобственикът или съсобствениците на поне 2/3 от неразделените права трябва да кандидатстват пред съдията и да бъдат изрично упълномощени от съдията.