Понятието и правните характеристики на задължението за наем, разликата от другите институции, от съществено значение
Договор за анюитет - реален, обременителен и едностранно обвързващ.
Страни: получател на рента и платец на рента. Гражданите и юридическите лица могат да действат като такива. В този случай получателите на наема могат да бъдат физически лица. и някои орг.
Нещо - всяка собственост.
Формата. Договорът за анюитет подлежи на нотариална заверка, а споразумението, предвиждащо отчуждаването на недвижимо имущество срещу заплащане на рента, подлежи на държавна регистрация.
Срок Договорът за анюитет може да бъде безсрочен (при постоянен договор за анюитет) или да се измерва с продължителността на живота на получателя на наем (при други видове договори). Това е текущ д-р. Несигурността на срока на договора не позволява при сключването му да се определи целият размер на наема, който ще бъде платен. Това обстоятелство прави договора рискован, тъй като не е известно предварително за коя от страните ще бъде по-изгодно и всяка от страните може да получи удовлетворение в по-малък размер, отколкото си е представяла.
- плащания под наем (като правило размерът на плащането е съществено условие);
- такса (ако имотът се прехвърля срещу заплащане).
Видове договори за наем:
Правата и задълженията на страните варират в зависимост от вида на договора за наем.
Права на получателя под наем: а) да получават наема своевременно и изцяло, дори в случай на случайно унищожаване на прехвърлената вещ срещу наема; б) искане от анюитета да прекрати договора чрез изкупуване на анюитета; в) да поиска плащането на наема от лицето, на което имуществото, прехвърлено от получателя на наема, ще бъде отчуждено от наемателя при сключване на договора за наем (този имот е обект на правото на наследяване и др.).
Права на платеца на наем: а) да прекрати договора със съгласието на получателя на наема; б) отчуждава на трето лице недвижимо имущество, получено от него срещу рента от получателя на рента, без съгласието на последния и др.
Задължение на получателя на анюитет - договорете с наемателя при сключване на договора:
а) размера, метода и времето за плащане на наема;
б) метода за обезпечаване на договора;
в) съдбата на договора в случай на смърт на наемателя и др.
Задължения на наемателя:
а) да плаща наема своевременно и изцяло, дори в случай на случайна загуба на имущество, получено от него по наема;
б) индексиране на плащанията на наема с напредването на инфлацията;
в) съгласува с получателя на наема условията на договора, които са посочени в задълженията на получателя на наема;
г) да компенсира загубите на анюитета в случай на неправилно изпълнение на задължението за плащане на рента и др.
Отговорност на платеца настъпва анюитет за неправилно изпълнение на договора от него (под формата на плащане на лихва, отнемане, прекратяване на договора и др.), както и дъщерно дружество за неправилно плащане на анюитет на неговия получател от лицето, на което е прехвърлил собственост върху недвижимия имот, получен от него под анюитет (клауза 2 от чл. 586 ГК).
Договор за постоянна рента.
Отличителна черта на постоянния наем от другите видове наем е неговият неопределен срок.
Страни договори за постоянна рента:
- броят на страните по споразумението не е ограничен от закона;
- само граждани и юридически лица могат да бъдат страни по споразумението;
- предметният състав е ограничен само за една страна - получател на наема: те могат да бъдат както гражданин, предал имот под наем, така и гражданин, посочен от него, както и организация с нестопанска цел (фондации, обществени и религиозни организации) (параграф 1 от чл. 50 и чл. 589 от Гражданския кодекс);