Покупка и продажба на жилищни помещения
Жилищни помещения (апартамент, къща, част от къща или апартамент и др.), Като един от най-често срещаните обекти на граждански сделки на всички недвижими имоти. Прехвърляне на собствеността. Изисквания към формата на договора за покупко-продажба на недвижими имоти.
Изпратете вашата добра работа в базата знания е проста. Използвайте формуляра по-долу
Студенти, аспиранти, млади учени, използващи базата от знания в своето обучение и работа, ще ви бъдат много благодарни.
Публикувано на http://www.allbest.ru/
Покупка и продажба на жилищни помещения
собственост на жилищни помещения
С приемането на Закона на Руската федерация "За приватизацията на жилищния фонд в Руската федерация" жилищните помещения като обекти на собственост получиха специален правен режим. Жилищните помещения (апартамент, къща, част от къща или апартамент и др.) Са се превърнали в един от най-често срещаните обекти на граждански сделки на всички недвижими имоти. Това е по простата причина, че жилищният сектор е относително стабилен по отношение на търсенето и предлагането, освен това сделките за покупко-продажба с нежилищни помещения обикновено се извършват от големи стопански субекти и правят това доста рядко в сравнение с покупката и продажба.жилищни помещения.
В чл. 550 от Гражданския кодекс формулира изисквания за формата на договор за продажба на недвижим имот, които се свеждат до факта, че договорът трябва да бъде сключен в писмена форма чрез съставяне на един документ, подписан от страните. Неспазването на писмената форма на такива договори води до тяхната недействителност. Освен това от текста на тази разпоредба следва, че това споразумение не изисква непременно нотариална заверка, тъй като държавната регистрация на прехвърлянето на права го прави излишен.
Тъй като договорът за покупко-продажба на жилищни помещения е вид редовен договор за покупко-продажба, страните по такова споразумение също ще бъдат продавачът и купувачът.
Продавачът може да бъде всяко юридическо или физическо лице, което притежава жилищно помещение по право на собственост или което е упълномощено да сключи този договор от собственика на помещението.
По отношение на купувача трябва да се отбележи, че юридическо лице може да използва жилище само за живеене на граждани, за което може да наеме тази стая на граждани за живеене въз основа на договор за наем (глава 35 от Гражданския кодекс) или друго съответно споразумение.
Забранено е използването на жилищна площ за офис или за поставяне на индустриална продукция. Настаняването в жилищните помещения на службите на юридическо лице се разрешава само след прехвърлянето на такива помещения в нежилищни.
Ако юридическо лице е страна по договора за продажба на апартамент, тогава името на юридическото лице, фамилията и бащиното име на длъжностното лице, както и на какво основание (харта или пълномощно) той действа от името на организацията.
Доста често на практика има случаи, когато договорът не се сключва директно от собственика на имота или неговия приобретател, а от техни представители, чиито правомощия трябва да бъдат формализирани в съответствие със закона.
За пълномощните за правото на сключване на договор за продажба и покупка на жилищни помещения законът установява нотариална форма на удостоверяване. Пълномощното трябва ясно да посочва какви действия е поверено да извърши. Също така е задължително да се посочи номерът на пълномощното в договора, кога е издадено, от кого е издадено и от какъв нотариус е заверено.
Определението за жилищно помещение като обект на недвижим имот определя неговата специфична характеристика - силна връзка със земята, тоест конкретно, непроменящо се местоположение, специална стойност, неизползваемост в процеса на използване. Следователно съществено условие на това споразумение е ясното определяне на местоположението му. В чл. 554 от Гражданския кодекс директно гласи, че договорът за продажба и покупка на недвижим имот трябва да съдържа данни, които дават възможност за категорично установяване на недвижимия имот, който да бъде предаден на купувача по договора, включително данни, които определят местонахождението на недвижимия имот върху съответния поземлен имот (къща под определен номер, на определена улица) или като част от друг недвижим имот (номер на апартамент, намиращ се в сграда под определен номер). Липсата на тези данни води до недействителност на договора.
Също така договорът трябва да съдържа характеристика на жилищното пространство, тоест необходимо е да се посочи общата площ на стаята, жилищната площ, както и броят на стаите, от които се състои. Тези данни като правило се издават под формата на сертификат до бюрото за техническа инвентаризация по местоположението на къщата. В допълнение към горните данни, сертификатът посочва и инвентарната стойност на жилището, като се отчита амортизацията за годината на сделката.
Една от характеристиките на договора за продажба на жилищни помещения е разпоредбата на Гражданския кодекс, според която в договорите за продажба на жилищни помещения е задължително да се посочи списъкът на лицата, които запазват правото да използват жилищните помещения след прехвърлянето на собствеността върху него (ако има такова). Това се дължи на факта, че в чл. 292 от Гражданския кодекс установява, че членовете на семейството на собственика, живеещи в принадлежащите му жилищни помещения, имат право да използват това помещение при условията, предвидени в жилищното законодателство. Прехвърлянето на собствеността върху жилищна сграда или апартамент на друго лице не е основание за прекратяване на правото на ползване на жилищното помещение от членове на семейството на предишния собственик. Членовете на семейството на собственика на жилище могат да изискват премахване на нарушенията на техните права върху жилище от всяко лице, включително собственика на помещението. Отчуждаването на жилищни помещения, в които живеят непълнолетни членове на семейството на собственика, се допуска със съгласието на органа по настойничество и попечителство.