Пазарът на недвижими имоти ще се съживи през 2019 г. - Мобилна версия
Текст: Елена Денисенко
Снимка: от личния архив на Юрий Кочетков, Алексей Александронок
Кризата с недвижимите имоти е очевидна: обичайните методи на действие вече не носят резултат. Изходът е в търсене на точка на равновесие между търсене и предлагане и нов ценови баланс, казва Юрий Кочетков, московски анализатор в ISK FORT.
- Има ли криза на пазара на недвижими имоти? В крайна сметка спадът в продажбите на апартаменти в нови сгради не е катастрофален, показателите се поддържат на нивото на тиха 2013 г.
- В началото на кризата икономистите спориха много за нейната същност - независимо дали е циклична или създадена от човека. Вашето мнение?
- Моето мнение е пресичането на няколко циклични кризи, които се сближиха в една точка. Западният модел на 18-годишен цикъл, състоящ се от три подцикъла - два седемгодишни и един четиригодишен, логично се наслагва върху картината на икономическото развитие на страната ни от 1990 г. и в частност на пазара на недвижими имоти. С някои изменения на особеностите на нашата държава, разбира се.
- Как работи този модел по отношение на пазара на недвижими имоти?
- След поредното „нулиране“ и изчистване на пазара започва първият седемгодишен подцикъл. Поземлените активи и проектите за развитие в този момент се обезценяват, цените на апартаментите са на дъното, но заемните средства вече са доста достъпни, а икономиката на страната като цяло е в благоприятно състояние. Парите влизат в развитие, стартират нови проекти и започва глобален бик. Растежът отнема около седем години, дайте или вземете една година. Към края на подцикъла „балоните“ се надуват: собствениците на земи включват в цената на парцелите очакването, че цените само ще се повишат, а цената на квадратен метър е надценена поради засиленото стимулиране на търсенето от заеми.
Тогава настъпва кратък период на отрезвяване. Пазарът преминава от седемгодишен подцикъл на стабилен растеж към седемгодишен период на нестабилност. Преходът отнема около две години: индексите на цените се разклащат, недвижимите имоти може да станат малко по-евтини. Но е намерена нова точка на равновесие и "квадратите" отново започват да нарастват постоянно. Тук идва времето за спекуланти! Заемите средства са евтини, земеделските активи изглежда са балансирани, всички вярват, че най-лошото за пазара е отминало.
Но световната икономическа криза се наслагва и улавя нещастните инвеститори на върха на цените. Идва най-критичният момент от 18-годишния цикъл, наречен от западните икономисти проклятието на победителя. Заетите пари стават по-скъпи, търсенето се срива. Изведнъж се оказва, че земята, апартаментите и други обекти на недвижими имоти са надценени, „балончета“ се пръскат.
И накрая идва последният подцикъл - четиригодишен период на възстановяване и ново балансиране на стойността на всички активи на пазара на недвижими имоти. Глобалният 18-годишен цикъл на недвижими имоти направи своя обрат.
Бих искал да отбележа, че това е много условна и в никакъв случай универсална картина на функционирането на западния пазар на недвижими имоти. Посочените дати могат да висят напред и назад в рамките на една година. Икономическата криза може да настъпи преди или след образуването на вътрешни "микро-мехурчета" в недвижимите имоти.
- Нека наложим тази матрица върху историята на вътрешния пазар на недвижими имоти.
- Нека да. Ще вземем за отправна точка неизпълнението от 1998 г. и продължителната криза от 1999 г. Той нанесе удар при въвеждането в експлоатация на жилища (минимум на местно ниво през 2000 г.), но в същото време почисти „поляната“ на предприемача от постсъветските строителни конструкции. Те бяха заменени от търговски инвестиционни и строителни компании. Дойдоха седемте дебели години, които могат да бъдат обозначени като 2001-2007. Земята никога не е била толкова евтина, както в началото на този период. До края на седемгодишния период цената на строителните площадки стана непосилна, недвижимите имоти поскъпнаха многократно както в рубла, така и в долари. Кризата от 2008 г. срина формирания „микро-балон“ на пазара на жилища и пълноценен „балон“ на пазара на земя.