Общите правила за продажба при бъдещо състояние на завършеност
Продажбата в бъдещо завършено състояние (VEFA), отнасяща се до защитения сектор (жилищен или смесен), се превърна в най-широко използвания договор за изграждане на жилищни сгради.
Използвани главно в градски райони, продажбите извън плана обикновено се наричат „покупки извън плана“, което обобщава целта му. Всъщност VEFA е договорът, с който едно лице, купувачът, сключва договор с друг, строител (или предприемач), който се задължава да построи сграда върху земя, която му е продал. По време на присъединяването купувачът ще стане собственик на своя апартамент.
Режимът на този договор е определен от закона от 3 януари 1967 г. Този текст за обществен ред е консуматорски по същество и има двойно предимство:
За организатора: продажбата при бъдещо състояние на завършеност позволява на организатора да финансира предварително проекта си и да го пусне на пазара.
За купувача: законът установява задължителни правила за плащане при извършване на работата. Той задължава предприемача да представи солидни гаранции за купувача на нов апартамент. Разработчикът се съгласява да достави сградата в рамките на определен срок.
Законът предвижда, че купувачът прави поръчка за сградата чрез предварителен договор, който фиксира същността на операцията и отбелязва началото на договорно изпълнение на продажбата (плащане на депозит, посочване на повърхността, отлагащи клаузи). Окончателен договор за продажба трябва да бъде сключен с подробности за задълженията на всяка от страните и обозначението на гаранцията, взета от производителя.
Тъй като законът действа по времево разделение на операцията по продажба в бъдещото състояние на завършеност, е необходимо да се определи режимът и механизмът на предварителния договор (I) и окончателния договор (II).
1/предварителния договор
Веднага щом не сме в план, този договор е наложителен. По този начин член L 261-15 от Кодекса за строителство и жилища (CCH) предвижда, че всяко друго обещание за продажба или покупка е невалидно. Това е договорът, с който човек, резервиращата страна, запазва възможната покупка на една сграда за друга, като я резервира. Последният в замяна ще получи гаранционен депозит. Какви са разпоредбите (А) и обхватът (Б) на този предварителен договор ?
А - Регламент на предварителния договор
Задължителни споменавания:
Членове R 261-25 и R 261-26 от CCH изискват посочване на приблизителната жилищна площ. Член R 261-27 от същия кодекс изисква този договор да бъде съставен в писмена форма. Следователно това е тържествен договор.
Право на отказ:
Законът от 1967 г., който по същество е консуматорски, непрофесионалистът има 7 дни да се откаже от операцията, както в областта на продажбата на недвижими имоти съгласно общото право.
Добре контролиран депозит:
При сключването на предварителния договор резервиращата страна ще плати парична сума, за да гарантира ангажимента си за покупка.
Сумата му не може да надвишава 5% от крайната очаквана цена, ако срокът за завършване на продажбата не надвишава една година, 2%, ако е между 1 и 2 години. Освен това не се изисква депозит. Тази сума трябва да бъде внесена в неуловима и недостъпна специална сметка под наказание наказателни наказания.
депозитът се връща, ако:
продажбата не се извършва от продавача;
ако продажната цена надвишава прогнозната цена с 5%;
ако заемът, необходим за покупката, не е получен от резервиращата страна;
ако не се извършва някоя от планираните работи по оборудването;
ако сградата или част от сградата претърпи 10% намаление на стойността си.
Следователно този предварителен договор позволява на резервиращия да се оттегли от програмата, докато резервиращият се съгласи да я изпълни. Той също така определя основните характеристики на сградата, която ще бъде построена.
Б - Обхват на предварителния договор.
По принцип предварителният договор трябва да фиксира основните елементи на сградата, която ще бъде построена.
Какви могат да бъдат разликите между предварителен договор и окончателен договор ?
Предварителният договор трябва да включва основните указания относно консистенцията на сградата, той трябва да посочва приблизителната жилищна площ и да включва кратка техническа бележка. С оглед на строгостта и точността, наложени от закона, резервиращата страна може да променя елементите, предвидени в предварителния договор, само в рамките на 10% от техните стойности. Духът на закона е защитата на купувача.
Имаме ли наистина право да се откажем от операцията ?
Договорът за продажба не може да бъде сключен поради продавача. Изправени пред тази реалност на текста и изправени пред практиката, как трябва да реагираме? Ако неизпълнението на договора по тази сметка доведе до присъждане на щети за купувача или просто връщане на гаранционния депозит ?
Съгласно закона от 1995 г. за неравноправни условия, клауза, позволяваща на продавача да се оттегли от договора по мотивен начин, се счита за неписана. Следователно всичко ще зависи от съставянето на договора. Следователно недостатъкът на продажбите извън плана е възможността, която се предлага на продавача да не сключи окончателния договор.
2/окончателният договор
След като бъде определена строителната програма, строителните операции ще могат да започнат. Тук ще бъде сключен окончателният договор за продажба извън плана.
Какви са правилата за формиране на договори (A), задълженията на продавача (B) и тези на купувача (C)
А - Правилата за формиране на договора
Продавачът трябва да изпрати проекта на акт един месец преди продажбата. Това позволява на резервиращата страна да провери дали окончателният договор отговаря на предварителния договор.
VEFA е тържествен договор, който трябва да бъде сключен пред нотариус.
Той трябва да включва задължителна информация:
посочете сградата или част от сградата, обхванати от договора
Задайте времето за доставка
Задайте цената
Посочете гаранцията за изпълнение
Възпроизвеждане на разпоредби за съсобственост, ако е приложимо
Б - Задължения на продавача
1) Уважение към договорните ангажименти
Уважение към спазването:
Всичко, което е предвидено в договора, трябва да се изпълни и всичко, което е извършено, трябва да съответства на планираното. Неспазването е или отсъствие, или разлика.
Отсъствие: в строителната застраховка се прави разлика между недостатъци и дефекти. Тук ще става дума за не-начините. Как да преценя спазването в този случай? Чрез сравняване на завършената сграда с договора. За целта е от съществено значение да се проведе съдебна експертиза.
Разликите: Тук възникват два проблема.
Първият се отнася до така наречената „еквивалентна“ клауза. Тази клауза позволява на продавача да не използва предоставените материали, а да използва други, които са еквивалентни. Валидна ли е тази клауза? Що се отнася до маргинални елементи (материали), това няма да се счита за несправедлив термин. Вторият се отнася до капацитета. Законът на Carrez от 1996 г. не се прилага тук, защото нямаме рамка и обещание за продажба. Прилага се член 1616 от Гражданския кодекс.